二套房首付四成政策温和楼价不会应声下跌

　　信息时报讯 (记者田桂丹)市场风传的二套房首付提高终于“落地”：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。昨日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》发布，提出11条房地产调控措施，其中二套房贷首付回归四成最受关注。

　　《通知》要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

　　另外，继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

　　利率才是关键 政策未涉及

　　房地产业界人士分析，此次基本是旧政策重申，主要是进行预期管理，防止房价过快上涨。但二套房信贷中关键的利率提高并未涉及，仍属于“温和”政策，难再现2007年二套房贷收紧后楼价应声而降的效果。

　　银行资深人士梁东晖分析，此次政策正式取消了改善型住房的说法，二套房政策收紧。据了解，此前二套房政策中提出对改善型住房可实行适度优惠，此次已完全取消该种提法，“一刀切”将二套房首付提高到至少四成。此外，在界定二套房时，首次提出将以家庭为单位。

　　但对于二套房的利率是否回复此前提出的上浮1.1倍，此次政策未涉及。

　　房地产业界人士多认为，此次出台政策是“旧调重弹”，属于“温和”政策。中原地产项目部经理黄韬表示，此次出台的并非新政策，而是对以往政策的强调重申。此举意在表明政府非常关注房地产，关注房地产运作是否得当，释放调控信号更加强烈，对市场做一些暗示，是否能真正造成影响要看市场情况。

　　值得关注的是，二套房政策中关键的利率没变化。黄韬认为，事实上对购买二套房的家庭而言，购房月供成本的提高，比首付提高的影响更大。此次政策对此未有涉及，是给政策留下松动的空间。如果房地产市场“乖了”，上涨不再那么疯狂，可能就不出台利率上调，否则可能恢复利率1.1倍措施。

　　信息时报记者 田桂丹

　　房价至少要到年底才下降

　　在2007年9月27日出台的二套房收紧政策，曾让楼市出现拐点，房价应声而跌。此次二套房政策再度收紧，是否楼价会再度应声而跌呢？黄韬认为，目前政府只是希望通过土地、金融等组合拳让房价稳定下来，此次新政策也很难影响到房价下降。目前广州楼市购房人群以二套房以上的改善型投资型为主，因此政策对成交量的影响还是有的，但不大。目前二套房购房中做四成以下首付的占一半左右，但利率方面还是可以是打最多29%的折扣，接近七成。他预计，房价的下降“大约在冬季”，至少要到今年第四季度才开始慢慢下降。

　　梁东晖则认为，二套房政策对广州楼市短期内会有影响，至少在第一季度，房价会定下来，不再往上涨。但今年广州的房价下降很难。由于亚运会的影响，全市的供应量仍趋紧，再加上市政环境在第三季度开始将变好，将提高广州楼市的吸引力。这次与“9·27”力度不同，只属于刺激政策宣布退出，仍属于温和政策。目前楼市游资多，二套房收紧主要是打击投机，打击全民炒房现象。今年经济环境变好后，应该游资也会从楼市撤出，到实体经济中去。因此，预计对广州楼市成交量有影响，对楼价没影响。

　　信息时报记者 田桂丹

　　市场二套房贷

　　首付多是三成

　　信息时报讯(记者乔倩倩)对于国办下发的这个通知，业内人士表示，此举表明政府通过严格控制二套房贷政策来抑制投机性买房的决心。

　　实际上，早在2007年9月，央行和银监会联合下发的通知中已经规定，已利用贷款购买自住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率在基准利率的基础上上浮10%。

　　但为了吸引客户，不少银行针对二套房贷执行首付两至三成，利率下浮30%的优惠。随着下半年银行贷款任务的完成，去年底，银行二套房贷政策收紧风声再起，部分国有银行针对二套房贷开始执行首付四成，利率上浮10%的规定，但是股份制银行政策仍较为宽松，不少银行依然首付三成，利率下浮30%。“银行并没真正收紧二套房贷，二套房贷实际上是外紧内松。”一位银行业内人士表示。

　　记者了解到，目前执行首付三成、利率下浮30%左右的银行包括招行、华夏、广州银行等。而四大行中，中行、工行要求二套房贷首付款比例为四成，中行利率可下浮30%，工行则须上浮30%。农行有关人士则表示，贷款买第二套房首付三成，利率可下浮29.9%。

　　中原房产中介有关人士告诉记者，目前银行关于二套房贷的政策还没有任何变化，首付可以三成，利率下浮28%～29%，但听消息说可能会有收紧，以后是否还有这个优惠就不好说了。

　　算账

　　购120万元二套房首付多交12万

　　以购买价值为120万元的二套房为例，如果在优惠政策下，首付三成，利率下浮30%，则首付款只需36万元，按照等额本息还款法，月均还款额为5160.44元。如果首付四成，利率上浮10%，则首付款需缴48万元，较前者多交12万元，按照等额本息还款法，月均还款额为5382.55元。如果在首付均为四成的情况下，后者较前者则要多支付利息总额23万余元。

　　上月二手楼

　　量跌价升

　　信息时报讯 (记者罗莎琳)受到营业税政策的影响，二手楼市出现成交量萎缩。据中原地产统计，去年12月份广州二手住宅成交量大约下降了5%。同时由于营业税政策的力度有限，一些房源紧俏区域的业主更是坚定了升价的念头。据统计，上个月广州二手楼价再次上升6%，为11839元/平方米。

　　中原地产项目总经理黄韬分析认为，经过前几个月大量的消化之后，购房需求显得没那么迫切，成交量也难创新高。据了解，上个月海珠区二手住宅成交有近一成的下滑，区域内大部分板块成交萎缩。

　　尽管成交量有所减少，但价格却逆市而上。在所有区域当中，老城区价升幅最为明显。越秀区该月成交均价为14156元/平方米，升幅超过7%。 (来源：《信息时报》)