陈国强：商品房预售制弊端显现 可逐步退出

　　新华网消息1月27日，中国房地产业协会副秘书长何琦、北京大学房地产业研究所所长陈国强做客新华网，就房地产调控与2010年房价走向等话题与网民在线交流，以下为精彩内容摘要。

　　[主持人]近期地方政府都在召开地方两会，强调落实中央楼市调控政策。我们看到南宁率先取消房屋预售制度，北京也强调对预售制进行改革，您觉得这次调控会不会得到地方政府的真正落实？

　　[何琦]在国务院最近出台有关调控政策以后，地方政府都积极响应了，包括北京、上海、南京、重庆、广西，在“两会”期间对于增长中低价位的保障型住房都有了具体的目标，我觉得这是地方政府积极参与落实到调控政策上来，已经迈出了可喜的一步。

　　关于商品房预售制度，据我所知，这个是刚刚提出来了，至于什么时候试点，我估计可能还有一个具体实施的过程。但是取消了预售制度会不会推高房价呢？我觉得取消预售制度房价肯定会受影响，其中有两个原因。

　　第一、取消了以后，企业投资的成本高了，以前我们通过预售款来融资，现在这笔钱没有了，可能要融其他的资，那么融资成本肯定高了。第二、我们上市的量少了，必须是现房来卖。现在我们每年销售的供应量是期房和现房联系在一起的，比如说2009年是100万平方米，但是如果到了2010年只是现房的话，可能只是30万平方米了。在当前我们整个住房市场供需紧张的情况下，可能对缓解供需矛盾造成一定的影响。

　　[陈国强]我们从这个制度设计和安排来讲，住房的预售制度和住房按揭制度一样，是构成我们当前住房制度里面非常重要的两项制度安排。长期来看，住房预售制度肯定是要取消的，这是一个阶段性的制度安排和因素。长远来看，肯定会过渡到国外成熟国家的销售现房的情况，房改到今天已经过去十多年了，我个人觉得预售制度应该考虑如何退出的问题。

　　当然退出有一些问题需要我们面对，如何有效衔接也是非常重要的，需要我们管理部门高度谨慎。但是作为一个制度安排本身，我想住房预售制度是一个临时性的、过渡性的权宜之计，不能把它当成一个长久之计，因为这个制度本身带来了一系列的问题。

　　直接收益的还是我们开发企业，很大程度上降低了资金的约束门槛，当然短期内增长了有效供应，缓解了市场的需求矛盾。按照我们也需要对预售制度隐藏的诸多问题有客观的分析和判断，我觉得从消费者的角度看，预售制度对消费者的很多权益，没有给予应有的保障。从政府管理部门来说，预售制度的存在也加大了政府监管的难度。

　　门槛降低了以后，让更多的企业，包括一些外行企业比较容易进入房地产开发的行业中来，不利于这个行业未来、长期的规范健康发展。所以从保护消费者权益的角度，从政府规范管理的角度，预售制度退出的问题，应该提到议事日程上来，当然不一定全国要同一个时间退出，我觉得可以根据不同区域市场的实际状况，可以逐步退出，不一定是一刀切的方式来做这个制度的变更。

　　房地产市场比较成熟，起步比较早，管理相对规范了以后，可以把这个问题作为一个重要的议题来进行研究，考虑如何退出的问题。我觉得预售制度在当前如何规范行业发展，如何规范行业未来的管理的确是一个重要的课题。