北京上海广州楼价松动 上半年楼价或再下跌(图)

　　京沪穗楼价出现松动

　　业内人士预测上半年楼价或再次下跌

　　昨日，本报报道《楼市“热钱”大转移》在读者中引起很大反响，不少人关心，目前的房价是否已存在泡沫？在国家信贷收紧的情况下，房价是否会下跌？什么时候会开始下跌呢？就这些问题，记者进行了深入调查。

　　记者张忠安 方利平（署名除外）

　　最新消息

　　税务总局：

　　物业税还处在研究阶段

　　据新华社电 国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周28日在税务总局网站举行的以“纳税人权利与义务”为主题的在线网谈中介绍，物业税与环境税目前还处在研究阶段。

　　针对目前税务机关采取什么政策抑制房价上涨这一问题，杨遂周指出，对于国务院已经出台的各项房地产税收政策，税务机关通过加强土地增值税清算、落实契税“先税后证”、推进房地产税收一体化管理等措施进行了落实，物业税的改革目前还处在研究和准备阶段。

　　昨日，记者从北京、上海、广州等多个渠道采访的情况显示，在成交量大幅下降的同时，一线城市部分房价已经出现松动迹象，北京近一周开盘均价跌15%，上海成交均价跌回2万元每平方米以内，而广州郊区的部分楼盘均价也有所松动。市场专家认为，房价已经失去继续大涨的基础，今年有可能出现整体性下跌，而且在资金、政策等作用下，上半年一手房价将率先低头。

　　广州中心区楼价也松动

　　房价飙升——泡沫显现——信贷收紧——资金链断裂——泡沫刺破——满城的烂尾楼，1993年海南房地产泡沫产生和破裂的历程，令人记忆犹新。如今，同样的序幕似乎又在重演。

　　去年，在宽松的货币政策下，银行信贷如洪水猛兽般出笼，全年新增信贷总额达到9.59万亿元，其中不少直接或者隐形流向了房地产市场，结果导致房价飙升。如今，为了调控房价，国家连续出台调控政策，银行信贷业再次收紧。而在一系列政策的影响下，今年1月，一线城市成交已经开始急剧萎缩，与此同时，房价也出现了松动迹象。

　　根据协成机构房地产经纪公司数据，北京最近一周开盘项目有10个，新增供应套数2492套，整体开盘均价较前一周的24844元/平方米下降14.47%。而中原市场研究部调查显示，1月份北京地区成交的近万套二手房中，86%的成交价格相比挂牌价格出现明显下调，下调比例为1.5%~2.5%。

　　无独有偶，最新一周数据显示，上海仅成交14.19万平方米，平均成交价环比下滑9.8%，跌回到2万关口以内，为19361元/平方米。而在广州，虽然开发商一再表示销售红火，不讲价，但实际的降价行为似乎已经出现。在增城某楼盘，去年11月份报出的均价为9000元/平方米，而最近报出的均价在6500元~7500元/平方米。有抽样调查显示，即使在中心区域的越秀区、海珠区，有些楼盘也出现价格松动迹象，最多降价幅度达2000元/平方米。

　　分析

　　价格松动是退烧信号

　　“均价下降并不能说房子就降价了，因为楼盘不一样，性价比也不一样，但如果某一个楼盘附近的开盘价出现相对下降，那至少能说明房价已缺乏继续飙升的后劲，而二手房业主放盘价格下调，也说明他们对未来整个市场的担忧。我认为最近楼价松动的意义更多是楼市要退烧的信号，是不是真的降价还要观察。”一位资深房地产分析人士表示。

　　广州情况

　　部分二手楼降低放盘价

　　本报讯（记者林琳、陈芳） 昨日记者走访多家二手中介分行发现，广州二手放盘价始现“松动”。在珠江新城多家中介地铺，记者见到，不少中介地铺都门可罗雀。一名中介人员告诉记者，目前放盘量较去年年底有小幅增加，看房者大幅下降。见到记者前来，销售人员都积极上前推销。据中介人员透露，总价一百万元的单位，一般都有两三万元的议价空间。

　　多套物业业主心态松动

　　比如某中介行一套86平方米的单位，放盘价为160万元，中介员工告诉记者最多讲到157万元左右。随后，记者在五羊新城一个中介看到一套72平方米的单位，放盘价103万元，中介工作人员表示底价为100万元。

　　中原地产物业部副总经理潘婉霞承认，市场的确出现部分业主降低放盘价的现象，但降幅仅在5％之内；来自满堂红地产的数据也显示，花都和番禺某些板块均出现议价空间,幅度在4%以内。

　　有市场人士分析，部分议价空间较大的业主是因为受政策收紧的影响而希望在高位套现，这些业主的特点是一般有多套物业，且不会降价抛售；并透露大多数愿意降低心里预期价格放盘的业主，多为当时一次性付款的买家。

　　实际成交价未下降

　　虽然市场观望情绪严重，议价空间也有所加大，但近期的成交价并没有出现明显的下降。根据中原地产的统计数据，在1月份的前两周，广州中心六区的二手房均价依然高于2009年12月水平，目前已经达到12000/平方米以上。

　　楼价走势

　　上半年房价或走低但难大跌

　　记者采访中发现，业内专家普遍认为，在信贷收紧的情况下，开发商从回笼资金考虑，一手房价可能率先在上半年降价，二手房价则可能反应比较滞后。

　　一手楼价或率先走低

　　易居中国研究院综合部部长杨红旭表示，开发商的资金充裕主要得力于销售资金回笼，其次是信贷。总体来看，短期内开发商确实不差钱，也不会很快降价。根据国家统计局数据，2009年房地产开发企业本年资金来源5.71万亿元，同比增44.2％。不过随着成交量的下滑和房地产开发贷款的紧缩，预计下半年很多开发商的资金链会重新紧张。部分开发商在上半年就会降价促销。而在地产专家邓浩志看来，开发商降价促销可能来得更快一些。“开发商经过2008年的教训后，会谨慎很多，如果市场3个月不好转，估计会提前回笼现金准备过冬。” 由于开发商有资金压力，会先降价，而二手房多数是小业主，一般没有套现压力，从众行为较明显。

　　大跌可能性不太大

　　不过，大多数专家认为，房价大跌可能性不太大。黎友焕表示，一方面，目前房地产资金很充裕，另一方面，目前房地产市场捆绑了银行、地方政府和很多产业。广州花都一开发商工作人员更是直白地表示，“地方政府肯定不愿意看到商品房价格大降。”

　　不过，从目前各地方两会放出的风声来看，遏制过快上涨的高房价的重拳，已经步入“落地”地方政府阶段。