京版国11条被指太温和 业内称房价不会大起大落

　　开发商取得预售许可证3天之内须一次性公开全部房源；二套住房贷款严格执行不低于40%的首付比例；个人销售普通住房营业税免征时限由2年恢复到5年；“限外令”重新恢复……昨天下午，市住建委、发改委等11个部门联合发布了《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。这意味着，经历了一个多月的等待后，开发商、购房人都在观望的“国11条”在北京落地。

　　对于昨天出台的京版“国11条”，多位业内人士均表示，此次出台的政策比较“温和”，主要还是促进房地产市场的健康发展，房地产市场不会出现大起大落。

　　京版“国11条”内容

　　增加住房建设用地供应，2010年全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。

　　增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。

　　加快推进全市棚户区改造工作，力争再用两年时间，全面完成三区三片棚户区改造和中心城区危旧房屋保护性修缮任务。

　　严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　严格执行国家有关个人销售住房的税收政策。营业税免征时限由2年恢复到5年。

　　严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。

　　加强土地供应管理和批后监管。从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积原则上不超过20公顷。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款，严格追究违约责任。

　　加强商品房销售管理。商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。

　　加大房地产市场执法检查力度。严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源等扰乱市场秩序的违法违规行为。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

　　进一步加强房地产市场监测和信息发布。继续加强房地产市场统计、分析和监测，完善房价分类统计和发布机制，稳定市场预期。

　　各区(县)政府要按照本意见要求，切实落实稳定房地产市场、解决中低收入家庭住房困难的责任。

　　政策解读

　　须防止开发商变相捂盘

　　政策商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。

　　解读国务院4号文件(国11条)中规定，商品房项目不得分层、分单元办理预售许可。此次北京贯彻出台的政策中，这一方面的要求更加严格，也是比较新的政策点。嘉恒投资董事长李磊认为，这个规定从理论上可以遏制或杜绝捂盘现象，增加商品房的有效供应。以前开工3栋楼，可以一栋一栋地开盘，开一次涨一次，现在预售就必须是3栋楼都卖，一下子都推出来。但政府也要防止开发商通过定价体系变相“捂盘”，比如，3栋楼是同时开了，但真想卖的那栋楼卖每平方米15000元；想留着的卖20000元、25000元，这样，价格高的自然卖不动，达到捂盘的目的。因此，要想防止开发商捂盘，还应该在房价预期、供求、增值税等方面下工夫，预期不好了，税收高了，让开发商捂盘，他都不会捂了。

　　“限外令”影响有限

　　政策严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。

　　解读市住建委相关负责人说，2007年出台的文件规定，在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住房。

　　我爱我家副总胡景晖认为，2009年境外人士在京购房的比例不到5%，总量只有几千套，可以说比例较小，此项规定不会对市场造成太大的影响，影响也主要是影响高档市场。

　　二套房界定应细化

　　政策对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　解读北京中原三级市场研究部张大伟分析，政策细化了二套房的界定，并重申了二套房40%首付的规定，会抑制部分投资、投机性需求，但也会误伤部分改善性住房需求，这还需要银行部门对二套房有更细一些的界定。如已有一套之前全款购买的住房，且之前未贷款购房，再贷款买房是否算购买二套房；曾经贷款购首套房，再次购房贷款前已经出售，是否算二套房等。另外，新政未提二套以上贷款1.1倍利率的强制执行，因此，利率方面对购买二套以上住房的购房人应该算是利好。

　　营业税政策影响已消化

　　政策自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　解读该政策已经开始执行，影响已经消化。

　　开发商拿地会更谨慎

　　政策从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积原则上不超过20公顷。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。

　　解读全国中经联副秘书长陈云峰认为，对于地价款的规定，以往开发商地价款最低的首付比例为20%，此次较为严格，就是为了防止类似“大龙”现象的出现。以前一些没有实力的开发商盲目抢地，又支付不了地价款，导致土地闲置。同时，这一措施也使得开发商会谨慎拿地，减少“地王”的出现。

　　帮购房人精准判断房价

　　政策进一步加强房地产市场监测和信息发布。继续加强房地产市场统计、分析和监测，完善房价分类统计和发布机制，稳定市场预期。

　　解读目前北京公布的商品房价都是均价，这就掩盖了不同类型房屋的价格差别。今年市委市政府提出要加强房价的分类统计。目前市住建委、市统计局等部门正在研究制定标准，将把普通和高档的新房、普通和高档的二手房价格分类，通过网站公布，每月公布一次。这样，开发商、购房人对房价的判断更精准，也更有参考意义。

　　官方说法

　　制定细则考虑三个问题

　　市住建委相关负责人告诉记者，本市在制定该细则时，主要是根据三个方面考虑的：一是按照2009年12月14日国务院常务会议精神及2010年1月7日“国11条”的要求；二是围绕本市“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的调控目标；三是结合本市房屋市场的实际和特点。《实施意见》从加大保障性住房建设力度、调整住房市场结构、促进市场供需平衡、抑制投资投机性购房，加大房地产市场监管等方面入手，多管齐下确保房地产市场平稳健康发展。除加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构；清理规范2008年底以来制定的各项购房优惠政策；加大房地产市场执法检查力度；严厉查处开发商违法违规用地和囤地、捂盘惜售、偷漏税等“国11条”中提到内容外，京版“国11条”还提出完善房价分类统计和发布机制，以稳定市场预期。

　　业内观点

　　政策“温和”房价不会大起大落

　　多位业内人士均表示，此次出台的政策比较“温和”，主要还是促进房地产市场的健康发展，房地产市场不会出现大起大落。

　　“北京的政策一直说要出，现在这只鞋子终于落地了，会减少开发商和购房人的观望情绪。”北京金隅嘉业房地产公司副总王新光认为，从此次北京出台的政策看，政府并没有打压楼市，也没有放任房地产市场无序发展。贷款、税收等政策并没有超出“国11条”。北京的政策大都是规范房地产市场的，因此不会对房价产生明显的影响，今年的房价会处于一个比较稳定的状态。

　　我爱我家副总胡景晖表示，虽然从字面意义来看，此次出台的《实施意见》涉及提高首付比例、增加流转环节税收和限制境外人士购房，对需求有一定的抑制作用。但是，其中很多条款其实在春节前就已经落地和被市场所消化了。这个细则的出台意味着阶段性的尘埃落定，可以消除市场上目前的一些观望情绪，特别是平抑房价的过快上涨，规范市场的公平交易。同时，新政没有新的更严厉的抑市措施，各项政策保留了首次置业的优惠，而对于那些资金实力雄厚的改善型购房人来说，首付比例提高不会影响他们的购房意愿。因此，细则的出台对2010年的市场应该说还是利好的。

　　权威发布

　　稳定楼市已有效果

　　市住建委相关负责人表示，随着中央及北京市一系列调控政策的陆续出台，近期北京房地产市场已经出现供应有所增加、投资投机性购房有所降温、价格涨幅趋缓的积极变化。今年1月，北京新建商品住房新增供应9640套，比去年12月增加6.1%；商品房成交8698套，比去年12月减少42.3%；新建商品房价格环比指数为102.6，涨幅比去年12月回落2.1个百分点。

　　市场动态

　　3月新盘供应或将放量

　　新浪乐居、中原地产等机构根据市场统计情况预测，3月北京新盘供应或将放量，约50余个新、老楼盘将开盘销售。

　　从这些推出新房项目的分布情况来看，五至六环已经成为京城楼市主要的供应区域，近20个即将推出可售房源的项目位于该区域。三至五环区域放量也较多，但开盘价格较高，五环内平均开盘价格达到23000元/平方米以上。随着五环外交通及配套设施的不断完善，在价格优势的影响下，五环外楼盘更受自住型普通购房人青睐。

　　有资料显示，2008年3月，新盘开盘量为32个，2009年3月为36个，在2010年2月则为10个左右。在今年春节推后，开发商准备时间短的现状下，是什么原因导致了那么多项目集中在3月份入市呢？

　　有业内人士分析认为，3月份是市场回暖期，也是楼市传统的销售旺季，开发商想抢先占领市场。

　　但也有许多人持另外一种看法：由于对未来楼市走向不确定，部分开发商想趁着2009年的余势，赶紧出货套现。“如果今年市场还像去年一样好，房价继续上涨，平均俩月涨一千，哪家开发商会那么早就急着把房子卖掉？”一位开发商对记者说。

　　对此，21世纪不动产市场分析师认为，从以往情况看，三四月份是京城楼市的传统旺季，许多项目选择在这个时间段入市也很正常。“但50多个项目与往年相比确实偏高，而且一般来说4月份才是京城楼市第一波成交高峰期。那么多开发商急不可待地要在3月份入市，是担心今后还会有抑市政策出台。

　　本报记者李海霞 (来源：北京晚报)