罗准：北京楼市新政致房价大幅降价可能性小

　　罗准：北京楼市新政期望房价大范围降价可能性小

　　或许是为了对中央收紧银根，控制土地等一系列政策的响应，各地在2010年都先后出台了地方性的房地产发展新文件。23日新出台的《促进北京市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，再一次把“加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构”作为要旨。我们主要从三方面看这一政策。

　　一是从土地上，政府要确保2010年政策性新供地50%以上，严格执行国家各部委相关土地政策，这一堆描述性语言，这里就不再重复了，我以为如果能做到当然好，不要刚出台政策，又出现单宗土地出让超过20公倾的现象，真的能把超两年不开工的没收才算数。如果严格执行，恐怕能保证供应量的正常，尽管有南京收回土地的待命，但这一点期望值不是很大。

　　二是在消费上，再次拿普通商品房和非普通商品房说事了，一句北京市将清理规范2008年底以来制定的各项购房优惠政策，抑制投资投机性购房。和宁波在2月4号的政府文件一样，从2010年1月1日起，对已经过期的购房优惠政策一律停止执行。只是宁波对首次购买90平方米以下的普通住房，还免收契税、印花税、交易费等。并对首次购房和90平米以下，140平米以下都有0.75到1%的房款补贴，体现了政府的有保有压。而北京市用个人所得税减免1%的方式鼓励未满5年的普通住房和已 满5年的非普通住房买卖时，营业税全额缴纳。而“严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》中对 境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能 购买一套住房。”这些政策是北京区域特色。

　　这些规定基本都是国家政策的地方执行版本，但短期来讲，价格稳定下来的局面会持续，但指望代表性、大范围降价的可能性不是很大，要知道去年开发商都吃得很撑，扛个半年还是可以的，无非就是拿不拿新的土地，拿大拿小的问题。但肯定有个别小开发商和“三外”开发商害怕失血而促销或暗地里降价的，这应该是买房人的机会。而长期来看，这一政策在后半年的影响不会发生太大，或者政策会有松动，毕竟停下来也是问题，GDP要绿色的，但不能低于8%大家都清楚。

　　三是在房产销售上政府部门将加强商品房销售管理，“加大房地产市场执法检查力度。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当3日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为；严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为；加强商品住房价格监管，加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。”

　　这一系列政策，除了3日内一次公开房源用了量化标准语言，其它多为描述性语言，不构成执法依据，真的在执行上下缺少约束性，难有大用。所有这些行为都应该有违反的代价，否则更多的体现为恐吓。从短期来看，给开发商了展示公关能力和现场应对技巧的机会。或许可以将潜在供应逼为显性供应，但从长期来看，难以保证供大于求局面的形成。

　　本文件最大的感受是，政府很积极，开发商很消级，百姓很无奈。结论是：以抑制需求的方式再一次打压了09年沸腾的房价、房市，为下一次的雄起开始了战略“储客'，也为目前手握重金的买家提供了低价买入的机会。

　　作者：罗准（罗准 资深房地产专家,曾在西安与宁波参与多个推进当地城市化进程的重大项目，对房地产政策、金融、投资与开发实务有着敏锐的洞察力和实践力。此文系专家个人观点,不代表本网立场）