买房想用公积金贷款房价要多收8% 楼市潜规则？

　　“用公积金贷款房价竟然要多收8%，实在太离谱了！”近日，在老城区某旺地楼盘定了一套单位的朱女士对认购书上的条款十分不满。由于朱女士夫妻俩都在国企工作，每个月的公积金都不少，如果不能用公积金贷款，将给朱女士带来较大的还款压力。尽管最终朱女士选择了折扣最多的一次性付款方式，但对该霸王条款始终有“咽不下这口气”的感觉。

　　记者从多个开发商处了解到，由于公积金贷款的回款时间比商业贷款至少要慢3个月，所以开发商一般都有“一次性付款9.7折、商业贷款9.8折、公积金贷款无折扣”这样的内部规定。和一次性付款相比，公积金贷款的折扣少3%以上已是楼市潜规则。

　　有开发商建议，虽然表面上看起来公积金贷款比商业贷款少了2%的优惠，但对于二次置业的买家来说，公积金贷款和普通商业贷款在利率上的优惠不同，分分钟能弥补2%的房价差距，所以建议购房者在选择按揭贷款方式时要精打细算，算好账，不要只盯着2%~3%的折扣而盲目放弃公积金贷款。

　　记者在朱女士出示的认购书上见到，合同认购书第二条约定：“如乙方(认购方)采取公积金按揭(包括组合按揭)，则房价需在优惠后总房价基础上上浮8%”。朱女士表示，她购买的单位在9.4折优惠后的总价是141万元，如果选择公积金贷款，则变成152.8万元，贵了11万元。而朱女士又并非首次置业者，如果选择商业贷款，也面临享受不到优惠利率的问题，最终朱女士只得通过各种方式借款，在一周内一次性支付了141万元房款。

　　律师认为此举涉嫌侵权

　　朱女士表示，由于该盘有名校学位。为了儿子的教育，即便开发商的条款十分霸道，她也只能“打落牙齿和血吞”，“我现在每张存折里剩下的钱都只有100元了，真是一夜回到解放前。”

　　广东安道永华律师事务所简毅律师表示，公积金按揭贷款与商业按揭贷款、组合按揭贷款一起均为按揭贷款的形式之一，拥有平等地位。根据消法第9条的规定，职工作为购房者，有权在购房时根据实际情况自主选择贷款的类型。而该认购书约定，购房者使用公积金按揭房价需上浮8%，实际上是对使用公积金按揭的购房者采取不平等的待遇，变相限制购房者使用公积金按揭，侵犯了购房者自主选择服务的权利。

　　选折扣还是选利率要算总账

　　某开发商经理胡先生认为，在朱女士已经拿到9.4折的前提下，如果采用公积金贷款房价上浮8%，实际上也只等于加价2%，开发商的做法也不算是太过分。有的资金链比较紧张的开发商，甚至会将一次性付款和公积金贷款的优惠差距拉开到4%~5%，所以朱女士的遭遇其实是现在楼市的普遍现象。

　　胡先生提醒，由于公积金贷款的利息较低，在购买总价较高的单位时，应该将公积金贷款后所有本金加利息的钱算一个总数，再算拿到折扣后用商业贷款的本息总数，其实不难发现选择公积金贷款从长线来看，还是比选择商业贷款划算很多。“不要贪图2%~3%的折扣就放弃公积金贷款，不管从省钱角度还是从盘活公积金资金的角度，选择公积金贷款其实还是很划算的。”

　　公积金贷款长线更划算

　　不能只计较购房优惠比商业贷款少

　　公积金贷款长线更划算

　　如果朱女士选择商业贷款，只能拿到9.8折，折后总价约为147万元；如果选择公积金贷款，则不仅没折扣，房价还要上涨，总价约为152.8万元。如何选择才最划算呢？

　　中原地产市场部人士表示，针对二套房贷，今年初“国11条”要求首付四成，贷款利率严格按照风险定价，而此前银监会要求二套房利率按基准利率或上浮10%。虽然目前还有个别银行对二套房执行利率下浮优惠政策，但一般仅对优质客户，而且最近“粤四条”出台，进一步落实“国11条”。目前广州各银行正酝酿调整二套房贷利率，市民若为二套房贷，而且非优质客户，则按基准利率或上浮10%的几率较大。

　　从朱女士的案例来看，使用商业贷款，房价为147万元，首付四成58.8万元，贷款88.2万元。10年期及20年期的贷款利率是相同的，若按基准，年利率为5.94%，月利率则为4.95%。；若按上浮10%年利率均为6.534%，月利率则为5.445%。。

　　公积金贷款，总价152.8万元，首付四成61.12万元，贷款91.68万元，公积金10年期及20年期的贷款年利率均为3.87%，而月利率则为3.225%。。

　　从右表的两种贷款还款方式对比看，公积金贷款的还款压力比商业贷款要轻松。如果选择用公积金贷款申请10年期等本还款法是最省钱的，但要注意前期的还款压力较大，若用等额还款法，还款压力较少，不过利息要多支出约1.1万元。 (来源：广州日报)