“二次房改”入人大议案 专家称操作有“四难”

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　　“二次房改”入议案，房市要“地震”？

　　人大会立法吗？大多数人不用再买高价商品房了吗？本报记者约请专家详细释疑

　　王烨

　　如果“二次房改”实行，这样的“豪宅”就只有收入最高的两成人群买了。

　　　昨天，本报报道了“二次房改”列入人大正式议案的消息，立刻引起了社会的广泛关注。如何理解住房“准公共产品”的性质？“二次房改”究竟会给老百姓带来什么好处，还有哪些疑问？列入人大正式议案又意味着什么，离立法还有多远？记者就此采访了有关专家。

　　　■首先要明确

　　　列入议案不等于

　　　进入立法程序

　　　从专家上书到列入人大正式议案，二次房改方案的认可度无疑有了一个飞跃。不过，人大议案离列入法规并真正实施还有一段距离。

　　　根据全国人大代表议案处理办法，全国人大议案是指全国人大一个代表团或者三十名以上的代表联名，向全国人大提出属于全国人大职权范围内的议事原案。提出议案，是代表执行代表职务，参加行使国家权力的一项重要工作。认真研究处理代表建议、批评和意见并负责答复，是有关机关、组织的法定职责。可以说，议案是讨论、解决某一问题的办法、措施、意见和方案，但议案离法规还比较远。深化“二次房改”的呼声列入人大议案符合全国人民代表大会的程序要求，但并不等于已进入立法计划和程序中。

　　　■何谓“二次房改”

　　　收入最高的两成人群 才须购买商品房

　　　二次房改的提法并不是今年刚刚提出，2009年4月，清华大学教授李稻葵就提出了二次房改的建议，认为平租房等由政府提供的房子应该占到50%。2009年9月，14位房地产专家联名上书，将一份二次房改方案提交国土资源部及住房和城乡建设部。

　　　所谓“二次房改”，是相对于1998年的“一次房改”而言，方案倡导者李明认为，一次房改取得了很高的成绩，但是也出现了诸多问题，住房全面市场化导致了开发商处于垄断经营的模式，令房价居高不下。而二次房改的核心内容，就是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供住房服务。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”的“三三制”。

　　　具体来说，三种住房制度及相应的三种供地方式是指：低收入人群实行保障性住房制度，由政府划拨方式供地；中等收入家庭实行公共住房、公共租赁住房制度，采用“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”的“四定两竞”招标用地；高收入家庭沿用商品住房体制，以“招拍挂”方式供地。此前李明曾在接受媒体采访时表示，这三种人群将按20%、60%、20%比例实行。也即只有收入最高的20％人群需要购买商品房。三支队伍则是政府、民间非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与。

　　　与现有的商品房与保障性住房并举的“二元”住房模式相比，二次房改最大的特点是多了一个针对中等收入人群的公共住房制度，也即将“夹心层”从买房中解脱。

　　　能行通吗

　　　看起来很美，操作上起码有“四难”

　　　按二次房改的设想，自己可以不用节衣缩食、攒钱买商品房，市民刘小姐听到这一消息颇为兴奋。刘小姐和男友都是刚刚在南京工作三年，月收入加起来不过五千多元，每月除了付800元房租，再加上必需的生活费1000多元，不买新衣服，不出去吃饭，每月两个人也只存三千元不到。“到现在为止，我们才攒了10万元钱。去年我们想买套房结婚，看中了河西一套二手房，82平方米要108万元。我们这点钱离首付还差很远，就是让双方父母赞助，以后每月的贷款我们也还不起。所以只好将买房和结婚的计划往后推一推。”而如果二次房改能实施，刘小姐估算着，自己怎么着也应该属于那60％的人群，可以不用再买商品房，“当然很希望这个方案能尽快地付诸实施，我们就能通过公共住房来解决居住问题了，压力也能小多了。”

　　　虽然老百姓对二次房改大多很赞同，但从去年9月传出二次房改上书的消息后，学术界和房地产业界的争议一直没断，一些专家认为，方案看起来很好，但真要实施难度太大。毕竟从议案到政府着手推行的实际工作，还需要一个漫长的过程。

　　　难点1：“土地财政”的根源能否打破

　　　“二次房改涉及到土地制度、财税制度、房地产市场发展等等，政府有没有这个动力去推行，目前看来还比较难。”南京大学经济学系副主任葛扬教授认为，由于房地产的市场化带来了高房价等问题，因而人大代表们提出了二次房改的想法，对老百姓来说这确实是增加了一种住房上的保护。不过目前在不少城市，“土地财政”依然是不争的事实，一旦二次房改实施，政府有没有这个积极性去推行，还要打个问号。二来，房地产市场也将会受到冲击，并会波及上下游几十个产业。

　　　难点2：会不会让集资建房回潮

　　　对于供应比例占城镇人口60％的公共住房、公共租赁住房，如果全由政府来建，政府财力显然难以承担，那么该由谁来建？民间非营利公益性建房机构又是一个什么概念？除了可以由开发商建，获得5％的利润率之外，单位是否也可以参与建房？“民间非营利公益性建房机构这个概念比较模糊，我的理解是可以由慈善机构建一部分，当然数量相当有限，另外，单位应该也符合民间、非营利性的特征，”葛扬认为，如果允许单位建房，以较低的价格销售给本单位职工，对于一些土地问题好解决的单位来说，比如大企业、高校等，厂区、校园内就有地，可操作性还是比较强的，也可以帮刚工作的年轻人迅速解决住房问题。

　　　不过单位建房是不是会回到福利房时代，造成不公平的现象，这也是一些专家担心的问题，“现在国家对机关单位集资建房是明令禁止的，如果允许单位建房，会不会滋生腐败？有钱的单位多盖房，盖大房，也容易造成居住条件的不均衡、不平等。”

　　　难点3：已买过房的人怎么办

　　　昨天在接受记者采访时，一些已经通过省吃俭用买了房的“房奴”也提出了一个疑问，买过房了还能不能享受政府的福利优惠？

　　　陈先生去年搬进了南京城南的新居，“2007年我咬咬牙花了73万元买了这套89平方米的房子，首付向亲戚借了十万元，现在每个月光贷款要还三千多元，还要攒钱尽快把亲戚的借款还上。自打买房之后，我就没再出去旅游过，朋友聚会也尽量躲，因为自己没能力回请。如果二次房改了，那像我这样有房的人能不能买上价格优惠的公共住房？”陈先生认为，如果不让买，自己显然吃了亏，那还不如现在享受生活租房，日后享受国家福利。但如果允许有房的人也买公共住房，专家认为也不妥，“这不就相当于回到了福利房时代，从政府财力上看，建这么多公共住房、公共租赁房也不太可能”。

　　　“而且这一批买过房了，过个三五年，新就业人员工作了，是不是要再卖一批，农民工进城务工是不是也让他们买公共房？”一位业内人士表示。

　　　难点4：商品房价会不会走高

　　　二次房改提出的原因之一就是高房价，通过政府主导住房，让大多数中等收入人士买到价格合理的住房，但由此也引出一个问题，公共住房价格控制住了，但把商品房归入高收入人群的消费品会不会推高商品房价，中等收入人士如果想买商品房改善居住，会不会门槛更高？

　　　一位开发企业老总谈到，按李明提出的二次房改方案，公共住房的面积、条件都是有一定限制的，面积应以城市平均人均面积为限。这也就意味着，在南京，可能三口之家也就建90平方米左右，那么，想买120平方米、住三房两厅的人怎么办？

　　　一来，商品房限定为20％高收入人群的消费品，市场也将相应缩减，大量的土地去建公共房，商品房用地少了，地价将会攀升，由此造成房价的上涨，而由于是有钱人的消费，商品房市场管理也将会放开，相应的对于房价的控制也会减少，中产人士想买商品房可能会更难。二来，如果想通过出售公共住房来购买商品房，又会不会让公共资源、社会福利变为个人牟利的工具。

　　　那么能否将公共住房的建设标准放宽，提供部分舒适型房源？这位人士认为，可能性也不大，至少在实施的最初几年，改善型、舒适型的大户型公共住房是不太可能建设的，毕竟这是一个带有福利和保障性质的住房产品。

　　　■一个疑问

　　　不搞“房改”，

　　　还有几张“调控”牌？

　　　一位房地产业界人士认为，二次房改的主旨是扩大住房保障的范围，其实这种工作政府已经在做，所谓“二次房改”只是名头更新点，保障的比例更高些。

　　　江苏政策：

　　　新增10万套公共租赁房

　　　前不久，江苏省政府将廉租住房实物配租保障对象由低保无房家庭逐步扩大到低收入无房家庭，将经济适用住房保障对象由低收入逐步扩大到中低收入住房困难家庭。仅经适房这一块，保障面就扩大了一倍，中低收入家庭的收入线认定标准，是城市收入最少的40％人群，而以往的低收入家庭只占20%。2008年，省政府提出了三年完成15万套经济适用住房的建设计划，而今年已经提前一年完成任务，并将在此基础上，再新增建设10万套。

　　　从保障形式上，二次房改中，针对中等收入家庭的公共租赁住房，目前在江苏也已经实施，今年将新增10万套（间）。江苏虽然还没有公共住房这一概念，但类似的限地价、限房价、限供应对象、限建设标准的限价商品房、中低价商品房等新的保障形式也已在各地试点。

　　　宋林飞支招：

　　　改革土地拍卖方式

　　　全国政协委员、江苏省社会科学院院长宋林飞教授认为，加强商品房市场调控，这也是现阶段解决住房困难问题的一大思路。“土地取得方式，我建议应该‘价优者得’，在竞地价的时候也要竞房价，以此来抑制房价过高现象，让老百姓买得起。”

　　　二次房改“口水战”已持续很久

　　　从去年9月起，业内有关二次房改的争议不断。

　　　■支持派

　　　易宪容（中国社会科学院金融所研究员）：住房公共政策是一个大方向，住房市场“第二次革命”十分必要。1998年以来的第一次住房制度改革成绩显著，但货币化改革启动后住房不平等状态并没有改变，并导致了不少新的问题。

　　　李稻葵（清华大学教授）：“二次房改”应该由政府主导提供住房服务，平租房等由政府提供的房子应该占到50%，将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中。

　　■反对派

　　　顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长）：我认为中国的房改是最成功的改革之一。现在房地产存在的问题、住房改革存在的问题，是前进中的问题，是需要不断深化和完善的问题，我不主张也不同意二次房改的说法。

　　■怀疑派

　　　陈国强（北大房产研究所长）：“二次房改”是否可行还值得商榷，阻力会很大。土地资源完全掌控在政府手里，二次房改要让地方政府放弃这块“财政天鹅肉”。

　　　黄兴文（北京师范大学副教授）：“二次房改”难的根子是在“土改”上，先要改变供地制度，才有望解决高房价问题。 本版撰稿 本报记者 王 烨