时评：开发商“吃紧”房价或将松动

　　本报记者奔赴北京、上海、台北、东京、首尔、新加坡等地探究后危机时代楼市迷局

　　一头，是开发贷款总量下降，市场陷入僵持导致销售回款“入账”放缓；另一头，是土地购置支出上升，且更多项目面临开工带来资金压力。近期，不少房企颇有些两头“吃紧”的味道。在此情况下，开发商“不差钱”的好日子还能持续多久？银根收紧能否倒逼商品房降价促销、高房价松动？

　　银根收紧　开发商贷款更难

　　国家统计局公布的数据显示，2010年1~2月全国房地产资金来源中，国内贷款达2489亿元，从占比来看，国内贷款由2009年的平均水平19.8%上升到目前的23.8%。“但是，与以往同期相比这个占比已经下降了2~4个百分点，2007年为26%，2008年为27%，2009年为28%”，长江证券房地产分析师苏雪晶告诉记者，这说明银行放贷规模已明显收紧。

　　银监会主席刘明康日前也明确表示，对于房地产开发商贷款，银监会要求商业银行关注开发商的资质和信用，关注房地产开发商的抵押品，严格控制开发商的贷款程序。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，2010年新增信贷投放总额将下降至7.5万亿元左右，则2010年房地产开发企业的国内贷款将紧缩至8000亿元~8500亿元，较2009年下降25%左右。再考虑二套房贷的收紧对个人按揭贷款的影响，则2010年房地产开发投资资金将明显收紧。

　　此外，开发商来自销售的资金支持也在减弱。房地产企业在证券市场融资也已收紧。截至目前，沪深两市提出权益类再融资计划但尚未通过审批的房企已经达到38家，总计金额最高达730亿元。

　　土地收紧　拿地“门槛”更高

　　与此同时，国土资源部的土地调控政策也越来越严厉，这等于是在挤压开发商的资金。

　　3月10日，国土资源部发出的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》要求，开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已经签合同却不缴纳出让价款的，必须收回土地。

　　中原地产研究中心主任许芹认为，土地政策的收紧最重要的作用是让开发商花钱更快，一方面将提高开发商屯地的成本，会对“地王”的产生有一定的抑制作用，另一方面，可能会进一步加速行业整合，强者愈强。

　　此外，由于今年1~2月各地土地供应显著增加，开发商被压抑已久的“土地需求”终于释放，土地支出无疑骤然加大。数据显示，今年2月份全国70个重点城市共成交土地634宗，环比减少22%(其中含春节因素)，但同比增加63%；成交土地面积3925万平方米，环比、同比均有增加，分别为3%、201%。上海几家大型房企的负责人告诉记者，今年“终于能在一线城市拿到地了”。

　　买卖博弈高房价能撑多久

　　截至3月13日，已有115家地产公司预告或年报公布了业绩，占地产板块的一半以上，业绩平均增幅达到205%，业内预计2009年行业平均增长在60%左右。国信证券房地产分析师方焱认为，由于去年楼市销售火爆，几乎所有开发商都超额完成全年的销售任务，加大了资金回笼速度。宽松的货币信贷政策也给房企提供了方便的融资渠道。

　　在民企上海证大集团创始人、董事长戴志康看来，期待开发商主动降价促销只是一厢情愿，因为开发商短期内“不差钱”，降价动力不足。开发商不缺钱也是“地王”频出的根本原因。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，房价降与不降的博弈主要看后市成交情况。一旦成交量萎缩，宏观调控政策打消房价过快上涨的预期，在开发商出现回款困难的情况下，必然会考虑以合适的价格出售楼盘弥补资金的不足。(新华） (来源：广州日报)