天津市区新房成交均价破万 开新盘刚性需求促涨

　　天津市新房成交再现“小阳春”

　　中国指数研究院天津分院统计显示，3月1日至30日本市新建商品住宅量价齐升，共成交8267套，成交面积82.69万平方米，环比上涨了121.08%；成交均价为9184元/平方米，环比上涨了4.14%。业内人士分析认为，这主要与刚性需求释放以及开发商集中推盘有关。

　　红桥成交量涨幅最高

　　统计显示，3月份全市各区域新建商品住宅成交量均呈现上涨走势。市内六区中，南开区成交面积仍位居第一，为4.79万平方米，环比上涨133.51%；成交面积涨幅最大的是红桥区，成交面积为1.8万平方米，环比上涨242.09%；和平、河西两区成交面积分别为2.06万平方米和1.68万平方米，环比分别上涨136.93%和101.07%；河东、河北两区由于近期新品入市少，成交面积涨幅不明显，其中河东区成交面积为3.75万平方米，环比上涨22.76%；河北区共成交1.83万平方米，环比上涨36.34%。

　　六区成交均价均破万

　　价格方面，3月份市内六区成交均价均破万，河东、河西、红桥三区成交均价有所上涨，其中河西区涨幅最大，成交均价为13339元/平方米，环比上涨了14.13%。河东区、红桥区成交均价分别为11724元/平方米、13927元/平方米，环比分别上涨4.23%和3.61%；河北区成交均价环比降幅最大，为10766元/平方米，环比下降了14.78%；和平、南开两区价格降幅较小，成交均价分别为20446元/平方米和17150元/平方米，环比分别下降2.45%和6.01%。

　　开新盘刚性需求促涨

　　对于本市新房成交量大幅上涨，业内人士分析称，一方面新增供应比较充裕，20余个新盘入市对成交有一定的促进作用；另一方面，在刚性需求的刺激下，消费者买房的积极性有所提高。目前包括首次购房和改善性购房在内的刚性需求刺激了房地产市场的回暖。

　　对于新房成交均价继续上涨，业内人士认为，可能与开发商“小量推盘，持续提价，制造稀缺局面”的经营手段有关，“开发商也不能总撑着不卖房，背后还有偿还银行贷款的压力，因此在今年五六月份房价可能会有所下调。”记者姚华

　　综合新华社消息中国土地勘测规划院《2009年全国主要城市地价状况分析报告》显示，2009年全国105个监测城市综合地价增长率、36个重点监测城市综合地价增长率均超过5%，全国各主要城市房价地价普遍出现过快上涨局面。考虑到地价的经济变化晴雨表功能，2010年全国地价走势值得密切关注。

　　调控政策跟进今年涨幅放缓

　　2010年，我国宏观经济在各项调控措施作用下逐步回暖，国家宏观调控措施预期有所调整，将对土地及房地产开发的金融环境、供求关系产生直接影响，并进而影响地价走势。随着国土资源部加强建设用地批后监管，预防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象，打击囤地炒地行为，以及五部委进一步加强土地出让收支管理，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年；国务院常务会议决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。从目前政策趋势来看，2010年还会有一系列调控政策跟进，地价上涨幅度或许会有所放缓。

　　地价增长变化区域特征明显

　　目前，全国地价增长变化的区域规律特征日益明显。全国城市地价动态监测系统显示，2009年全国地价总体水平呈持续上升态势，从第四季度开始，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平。与此同时，西南区综合地价水平亦高于全国总体水平，仅次于东南区。从地价区域分布来看，东南区、西南区、华北区、中南区、东北区、西北区的区域综合地价水平由高到低呈阶梯状分布。

　　防二三线城市地价跟风上涨

　　2010年，随着一线城市居住地价增长将趋于平稳，要防止二、三线城市地价跟风上涨。总体来看，2009年地价上涨幅度较大的地方主要是经济较发达城市和东部沿海城市。随着这些城市地价达到一定水平，用地成本大幅增加，受土地成本辐射效应影响，部分用地和开发需求必将转向二、三线城市。同时，随着我国城镇化步伐加快，中小城市对住房用地需求会持续增大，首套购房优惠政策的持续实施落实、刚性购房需求释放，将刺激二、三线城市房价增长，从而激发城市居住地价上涨。但是二、三线城市经济环境、基础设施状况、产业聚集程度等尚存在一定差距，市场需求弹性受到很多限制，因此必须防止地价跟风过快上涨，抑制社会需求。

　　新闻分析

　　【直接原因】

　　通胀预期投资需求

　　国家扩内需、保增长及4万亿元投资等政策措施成为带动土地需求快速增长的首要因素。

　　潜在的通胀预期、投资性需求不断增长是引起房价、地价快速上涨的直接因素。在后金融危机时期，尤其是全球性救市资金大量投放，潜在的通货膨胀预期成为投资者关心的重点；加之在金融危机时期蓄积的购房需求需要释放，蓄积的流动性资金需要找到投资领域，在实体经济尚不明朗、土地资源有限而房地产需求不断增长背景下，部分持观望态度的居民在恐慌心理下购房，房屋销售市场逐渐显现非理性增长，出现了从2008年房价下跌(-1.61%)向2009年房价上涨25.92%历史新高的急剧转换。

　　国家在房地产投资领域的金融政策调整在刺激经济增长同时也促进了房地产投资增加。2008年9月16日至2009年年底，央行5次降息和4次下调存款准备金率，2009年国务院办公厅落实和出台有关信贷、税收系列政策措施，如废止《城市房地产税》、首次下调商品房固定资产投资项目比例等，降低了房企融资门槛，一定程度上促进房地产开发需求增加。

　　土地招拍挂遭遇“阳光拷问”

　　随着一个又一个“地王”诞生，土地招拍挂制度吸引越来越多的人关注与思考。究竟是暴涨的房价拉高了地价？还是土地招拍挂推高了房价？一贯被视为“阳光政策”的土地招拍挂制度正在受到越来越多的质疑。

　　应当看到，将土地划拨和协议出让改革为招拍挂，这在土地资源分配上是一种进步，是防治“暗箱操作”产生腐败的有效办法。

　　但是，应当看到，土地招拍挂源于土地私有制度。而在我国，土地属于国家，是公共财产，必须惠及所有国民。如果谁卖出去谁受益、卖价越高越受益，哪里还有我国土地的公益属性？因此，决不能把土地招拍挂与基本的土地制度割裂开来，只谈“一缕阳光”和“价高者得”的市场法则。

　　权威人士指出，我国土地的特殊属性，使得地方政府作为卖方居于高度垄断的强势地位，土地买卖并不是完全竞争的市场经济。从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。

　　土地招拍挂制度完善的道路还很长。

　　首先，参与招拍挂的企业及其管理者的经营记录、资历和征信应作为制度组成部分，对那些只炒地不盖房、囤地“磨洋工”的不良企业实施进入限制。

　　其次，作为涉及公共利益的土地交易，不能搞“一锤子买卖”，必须严格事后监管，既要让囤地、炒地者无所遁形，更要限制、杜绝那种“先拿地，再调整规划”的行径。决不能让约定容积率、配套设施、公共用地及开竣工时间等变成“松紧带”。

　　再次，必须坚持健全信息公开制度，从土地供应计划到竣工验收和违法违规用地查处信息，要全程公开，解决信息不对称问题。要做到主管部门信息上网、社区信息上墙，使土地利用和建设规划成为大众规划。

　　北京市近日决定暂停热点地区高价土地入市交易，采取措施改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，设立地价合理区间、增加配建保障性房和承担公益性设施建设等作为土地竞买条件，这是基于对现实情况的正视，有助于制度的完善。 (来源：城市快报)