四环内期房均价每平过3万元 谁买走北京的房子

　　今年春天，对很多计划买房的人来说注定是一个烦躁的春天。所有计划买房而由于各种原因在两会之前没有落实的人现在都追悔莫及，因为就在两会之后，北京的楼市掀起了一个涨价高潮。

　　根据北京市统计局发布的数据，北京市四环路以里的期房价格已经突破每平方米3万元，不仅如此，连六环外的住宅期房均价也已经突破了每平方米万元大关。

　　一家房地产中介公司的工作人员告诉记者，在两会结束之后的两周内，房价每平方米上涨了3000元左右。

　　“我觉得，房价好像已经跟我没有任何关系了，按照目前的收入和房价比，靠自己的力量这辈子都买不起北京的房子。”一位在北京工作的年轻人这么说。

　　究竟是什么促使房价屡创新高？偌大的北京城，房子究竟被谁买走了？

　　购房人群太复杂有钱人太多

　　“100套期房，2000人登记摇号”——记者来到西四环外一个名叫大成郡的楼盘售楼处，销售人员这样描述其楼盘的火爆销售局面。

　　这个楼盘紧邻西四环，销售人员介绍说，这是一个园林式社区，容积率仅为1.26。南北通透的大户型是项目的卖点。面积在120~300平方米之间。

　　在售楼处，记者并没有看到多少看房者，销售人员告诉记者，因为当天不是开盘日。

　　“两个月后还将有两栋楼开盘，价格估计接近4万元。”销售人员告诉记者，尽管价格很高，但现在已经有500多人登记。

　　在西北四环的四季青桥东南角，一个名叫四季会的楼盘已经开盘近一个月，销售人员告诉记者，每天都要接待100位左右的客户。在这个楼盘的售楼处，近一个小时的时间里，来来去去大概有十几位客户来咨询、交定金，甚至全款买房。

　　这是一个商业立项的楼盘，产权只有40年，全部是小户型，价格从每平方米2.8万元至3.2万元不等。以其最小户型41平方米来计算，在这个楼盘买一套最小的户型，房款最少也要近115万元。

　　一位来自河南的女士在看房的当天就全款买下了一套。

　　5年前，这位女士的儿子考上了北京的一所高校，也就是从儿子来北京读大学开始，这位女士就开始在北京看房，要给儿子准备一套房子。

　　最开始，这位女士和弟弟看上了五棵松的一处楼盘，价格只有几千元，弟弟买了一套，这位女士当时觉得需要再看看。这5年中，北京的房价从每平方米几千元涨到了两三万元，这位女士一直没有出手，一直在等房价调整。如今，再过一年多儿子就要研究生毕业，加上今年两会之后北京地王的出现，这位女士觉得实在等不下去了。

　　“在我们这里买房的，北京本地人和外地人都有，自住和投资的都有。”销售人员极力鼓动记者也来一套，并给出了优惠条件，只要当天交定金，就能优惠十万元。

　　这位销售人员告诉记者，北京四环以里基本上没什么住宅项目了，如果不是因为开发商在别的地段又拿了一块地，急需资金周转，这个楼盘的价格还会更高。

　　在这个区域，房价在每平方米3.2万元左右。但在2009年末，这个区域的房价还不到每平方米2.5万元。

　　从公开的信息看，北京市目前四环路以里的住宅项目已经寥寥无几，在上市供应的楼盘中，绝大多数是五环以外的楼盘，四环以里的新房并不多。

　　这种状况导致的结果是，一旦有新楼开盘，很快就能卖完，价格似乎不那么重要。

　　在东北三环与四环之间，一个名叫太阳公元的楼盘颇为醒目。记者在售楼处看到，三块售房进度表的大牌子上已经没有了可售房屋，而在这个楼盘，房价在每平方米3.78万元至3.98万元之间。

　　这个楼盘最小的户型为58平方米，按照这个面积计算，一套房子至少要220万元。而在开盘的3月28日，售楼处门前的广场挤满了人，很多人为抢购房子坐在地上等。开盘不到3个小时，此次开盘的280多套房子就已经售罄。

　　销售人员告诉记者，在这里买房的大多是30岁以上的家庭，在北京有稳定工作，为了孩子能够上一所较好的学校来这里购房。

　　在东四环，期房的价格基本都在每平方米3万元以上，有些甚至在4万元以上。

　　也不是所有四环以里的期房价格超过每平方米3万元。在南四环边上的世华水岸，记者了解到，目前在售的两栋楼，价格在每平方米2.5万元以上，而未来几个月将要开盘的3栋楼，价格不会低于每平方米2.8万元。而去年，这个楼盘的价格在每平方米2万元以下。

　　“我们这个项目的户型都比较大，选择这个项目的人大多是自住。”销售人员告诉记者。

　　“现在的房价对我们来说肯定是买不起，但还是有很多有钱人来买房。”在西四环一个尚未开盘的楼盘，销售人员告诉记者，从他们接待的客户情况来看，外地人和本地人差不多一半一半，外地人中山西人的比例比较高，从他们的购房目的看，有一些是自住，但也有相当数量的购房者是为了投资保值。

　　由于四环以里的住宅期房很少，记者发现，在一些期房售楼处外聚集了不少二手房中介，不少客户从售楼处出来直接就跟二手房中介去看房了。

　　根据中原地产的统计数据，3月，北京存量住宅成交量达到25747套，这个数字同比去年3月上涨了28.91%。

　　北京市房地产交易管理网的数据则显示，今年3月1日至25日，北京市期房网上签约数一路上升，截至3月25日，单日成交突破600套，达692套，已达到2009年楼市成交量活跃时期的平均水平。

　　购房预期改变导致需求提前释放

　　对于大多数在北京工作生活的人来说，今年3月出现的房价暴涨难免让人恐慌。

　　用我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖的话来说，今年3月的市场节奏已经被打乱，现在的楼市状况让人感觉很可怕。

　　“进入3月后半段，售房市场开始出现价格疯涨和恐慌性成交集中爆发的情况。”胡景晖说，今年元旦到春节长假期间，由于前期密集出台的政策，导致市场出现了观望情绪，二手房交易量萎缩，价格上涨速度减缓。春节后到两会期间，由于北京版“国11条”的出台和平抑房价的舆论环境，二手房价格趋于稳定，甚至某些区域出现了回调的迹象，业主普遍接受议价，二手房成交价基本低于挂牌价。

　　“如果这个趋势延续下去，本来市场可以是一个更加健康的发展局面。”胡景晖说。

　　然而，这个趋势很快就被打断。3月15日，两会刚结束，一日之内三个地王相继诞生，彻底打乱了市场节奏。

　　胡景晖告诉记者，以望京为发端，全市许多区域的二手房挂牌价迅速攀高，甚至出现了一日一价的局面，而许多购房人面对突如其来的涨价措手不及，纷纷加入购房大军，恐慌性购房开始蔓延。

　　“现在太不正常了，几乎所有人都在谈论买房卖房。”胡景晖说，在2004年之前，大家对房子的关注度远没有这么高。

　　根据公开的数据，2004年之前，北京市的房屋均价在4000元左右，处在一个比较平稳的状态。

　　但就在2004年2月初，SOHO中国董事长潘石屹在当年的博鳌论坛上作了一次大胆的预测，他表示，2004年北京的房价肯定会涨。

　　潘石屹的这个预测一度引发了不少讨论。谁都没有想到，这个预测在一定程度上吸引了大量的资金进入北京楼市。

　　2005年1月，北京市统计局发布数据，北京市2004年房屋销售价格比2003年上涨了3.7%，达到了7年来的最高水平。

　　“潘石屹的这个预测给我印象特别深，在这之前，北京市的房子主要还是本地人购买，但自从这个预测成功了之后，大量的外地人开始进入北京的楼市。”胡景晖说。

　　2006年之前，中国的股市一直陷在熊市的泥淖之中，一部分已经富起来的人并没有好的投资渠道，潘石屹预测的成功让人们突然发现，楼市是一个不错的投资渠道。

　　胡景晖告诉记者，2005年之后，温州炒房团、山西炒房团等大举进入北京楼市，一买就是一栋楼的情况并不少见。在这些炒房团的影响下，北京本地也有一部分人开始投资炒房。

　　“根据我们的统计，2006年之后新建的一些楼盘中，投资客的比例达到4成左右。”胡景晖说，这些房子有一个显著的特点，就是在市场的流转率很高，差不多三四年就能卖一遍，而且出售的时候基本上都是毛坯房，根本就没有住过人。

　　胡景晖表示，正是由于投资客的出现，改变了普通人的购房预期，造成了市场的恐慌。大量的投资推高了房价，而过快增长的房价又使得很多住房需求过早释放。

　　“以前打算30岁以后才买房的，看到房价天天涨，也赶紧提前买了。现在很多大学生一毕业就买房，甚至刚读大学，父母就为其在北京买房。”胡景晖说。

　　在胡景晖看来，购房需求很难说清楚。这其中既有刚性的住房需求，也有改善性和投资保值的需求，还有官员的腐败需求。而面对北京这样一个集中了各种顶尖资源的城市，各地有钱人都有在北京买房的想法。

　　辽宁营口的C先生在家乡经营一家加工公司，儿子儿媳在北京工作生活。前两年儿子刚结婚时，他给儿子在崇文门附近买了一套婚房。今年年初，他儿子花500万元在朝阳门附近又买下一套房子，把崇文门的房子留给将来到北京的父母或岳父家使用。为了孙子接受优质教育，C先生准备再买一套“学区房”把孙子的户口转过去。

　　在记者的采访中，类似这样的故事并不少。

　　在北京师范大学房地产研究中心主任董藩看来，北京的房价肯定会赶上香港，原因就在于相对全国各地有钱人来说，北京的房屋供应太少。

　　“中国人的首都情节这么重，什么好事都是北京先得，谁不想来北京？谁都觉得自己是人才，谁都有住房需求，房价能不高吗？”董藩说，正是因为北京的特殊性，无数的人口向北京聚集，无数的财富也向北京聚集，高房价是进入北京生活工作的唯一杠杆。实习生贾凡本报记者李松涛