联合早报：中国需要实现房地产彻底转型

　　中新网4月27日电 新加坡《联合早报》27日刊出资深中国问题专家郑永年文章《中国需要实现房地产的彻底转型》。文章称，多年来，中国房地产像脱缰野马，最近官方终于出台了强有力的措施，希望控制住高涨不下的房价。如果要有效解决房地产问题，必须在控制的基础上，实现房地产的彻底转型，规制和引导房地产走上可持续发展的方向。

　　文章摘编如下：

　　多年来，中国房地产像脱缰的野马，能量之大使得其每每能够轻易超越政府所设置的种种“障碍”而自由奔驰。在经历了种种挫折之后，中国最近终于出台了强有力的经济甚至是行政措施，希望能够控制住高涨不下的房地产价格。过去的经验告诉人们，现在所采取的这些举措属于“控制”手段。如果要有效解决房地产问题，必须在控制的基础上，实现中国房地产的彻底转型，规制和引导房地产走上可持续发展的方向。

　　之所以说转型，是因为房地产改革绝对不是要回到过去，既不是回到计划经济，也不是继续任新自由主义主导下完全由地方政府和开发商支配房地产市场。无论是政府完全主导的市场还是市场完全主导的市场，就房地产而言都不可持续。中国需要一个新型的房地产市场，是政府规制(而非控制)和市场调节相结合的市场，其目标是可持续发展和有效实现人民应有的居住权。

　　房地产转型是中国可持续发展的需要。在经济上说，如果房地产泡沫得不到遏制，人们担忧中国会步日本和美国的后尘，演变成为经济或者金融泡沫。经常的情况是，几届政府就可以耗尽地方土地资源。人们不知道，未来的政府“吃”什么。

　　问题已经暴露出来，就要寻找解决问题的方式。中央政府现在出台强有力的举措来“控制”房地产市场。房地产市场的转型还需要其他一系列的规制和政策的支持。怎么做？国际和国内经验同样重要，中国既须学房地产市场可持续发展的经验，也要吸取负面的教训。

　　很显然，中国首先要解决的是前些年遗留下来的一些问题，主要是少数投机者拥有了过多的住房。要采取有效的经济政策和市场机制让拥有大量房子的投机者把“多余”的住房返还给社会。一些人享受过度的住房权是以牺牲另外一些人的住房权为前提的。住房权是一个社会最基本的社会权利，应当具有最低限度的公平性。这方面，中国已经开始在采取一些希望会比较有效的措施，例如提高第二套住房的首贷比例和停发购第三套房或以上贷款等。

　　就住房来说，政府可考虑建立两个房地产市场，即一个主要由政府规制的房地产主体市场和一个主要由市场调节的商品房补充市场。由政府规制的房地产市场必须成为主体市场，主要是因为考虑到中国的社会现实因素(例如人口多和老龄化)和住房是一种特殊的社会商品等。

　　政府规制的房地产必须占据房地产市场的绝大部分。(在新加坡，这个市场占80%以上。)就是说，这个市场是面向社会大多数的，而不是像廉价房只针对穷人。这个市场主要是为了实现大多数社会成员的住房权。因此，政府必须引入有效的方法来控制购房的数量。现在正在施行的控制贷款的方法还远远不够，还必须在使用权方面作有效的限制。最基本的也是社会可以普遍认同的就是把“累进税制”的方法引入房地产市场，购房越多，购房者也必须交纳越多的税和费。但考虑到中国收入、社会财富分配情况，总有一部分人可以购买非常多的住房的情况，经济上的限制可能还不够，可能要更进一步，明确限制家庭或者个人购房的数量。当然，这个市场主要满足本国公民的需求。

　　但要清楚认识到，政府规制并不是要回到计划经济的时代。房地产是社会政策，但社会政策的实施要引入市场因素，市场仍然是配置和提供住房的最有效的机制。同时，规制也并不意味着“一刀切”。房地产市场要根据市场的需要提供适合各个社会群体收入水平的住房。在这些方面，中国可以从西方(如欧洲的一些国家)和亚洲(如新加坡)学到很多有用的经验。

　　要改变的观念是，政府规制的房地产市场并不是说不可以盈利，只是盈利的水平不像完全由市场来主导的市场那样高。在社会成员的基本的居住权实现了之后，地方政府也通过住房税等来增加地方收入。

　　另一方面，因为人员(尤其是专业人才)的流动和经济全球化等因素，中国也必须建立主要由市场来调节的商品房市场。不过，这一市场比例会比较小。即使是这个市场实际上也不会完全自由放任。例如，各地为了竞争人才，地方政府必然会干预控制市场价格，为投资者和人才改善住房环境。很简单，房价过高，就会失去地方发展所需要的人才和投资者。

　　从宏观的角度来看，住房制度是任何社会国家建设的重要一部分。现代国家强调的是公民的国家认同，而国家通过各种方式实现最低限度的居住权对公民的国家认同尤其重要。顾名思义，“国家”就是由“国”和“家”组成。在儒家社会，“国”只是“家”的延伸。住房为“家”之基础，只有解决了“家”的问题，社会成员才可以发展出强大的国家认同感。

　　从微观来看，住房也是社会稳定与和谐的基础。儒家经典强调“有恒产者有恒心”就是这个道理。中国只有培养出一个强大的“中产阶层”之后，社会才会具备稳定的结构性条件，而实现住房权是造就“中产阶层”的最重要的一环。