楼市买卖陷入胶着 开发商全面调整开发销售战略

　　开发商打折试探 楼市“红五月”风光不再

　　记者 李和裕

　　在一连串的房地产调控新政之后，楼市买卖双方陷入胶着状态。整个五一假期，楼市萧条一片，买方集体观望，卖方咬住房价不想松口。但与此同时，随着各地楼市政策细则的出台及房地产持有环节税的呼之欲出，一些现象表明，房地产商已经开始多方寻求对策，调整开发、销售策略……

　　楼市供不应求、卖方主导市场的局面正在被严厉新政迅速扭转，从目前开发商的加紧推盘和购房者的观望情绪来看，5月市场滞销的现象会更加严重，这也成为业内预期楼市终将出现较大面积降价促销的主要原因。

　　在一线城市楼市萧条的同时，二线城市的假日楼市也普遍遇冷，以5月3日的一手房交易情况看，除了重庆成交222套，其他城市如杭州81套、苏州45套、宁波33套……均表明新政后的各地楼市都面临窘境。

　　购房者：降价还不到位

　　对购房者来说，假日楼市行情似乎更坚定了他们观望的决心。

　　以举办房展的上海为例，楼盘打折较少、企稳居多。由于多数楼盘尚未新推房源，所以对于问及销售价格这样的“机密”问题时，工作人员往往含糊其词，有些则以介绍当下板块行情及将周边在售楼盘拿来做比较。“目前很多开发商采用相似楼盘‘比较定价法’，在市场行情好的时候极易造成楼盘竞相涨价的局面，而市场行情不好时，在周边楼盘价格保持不变的情况下，也可以形成区域价格依然坚挺的景象。”汉宇地产的分析师直言。

　　有参观者也向记者表示，现场楼盘优惠促销倒是有，但多是9.5折、9.7折，还有开盘当天每平方米减200元这样的象征性优惠，说明开发商还只是在试探。“房展是一个买卖双方相互观察的窗口，但基于政策未尽，如上海的地方细则尚未公布，还有房产税等预期加强，交易持续冷淡的局面在房展后立即缓解的可能性不大。”中原地产的分析师表示。

　　即便楼盘价格出现“跳水”，眼下购房者也未必买账。如假期内深圳楼市爆出部分楼盘价格大跌，5月2日借房展开盘的高发第五大道均价为24000元/平方米，与此前公布的30000元/平方米单价相比直降20%；同日开盘的龙华潜龙曼海宁曾拟定价27000-28000元/平方米,但最终报价为24000元/平方米。可是尽管如此，开盘现场人气仍颇为低迷。在业内看来，与去年楼市迅速回暖、不少购房者不惜追涨类似，在价格开始松动的情况下，市场反而有买涨不买跌乃至希望杀跌的心态。

　　开发商：维持资金链是关键

　　购房者的盼跌心理也给开发商带来巨大压力。“政策出台以后，开发商出现了两个阵营：如绿地、保利等过去一年里大规模扩张的开发商，加大了推盘和促销力度，以保证资金回笼、避免在建项目和贷款出现断档，同时此类开发商还可能会暂停新项目的开工和拿地，同时放缓在建工程的速度以减少资金投入压力；而那些地方小国企和中小开发商，由于在建工程和可售房源都相对较少，加上政策调控期间采取保守策略、不敢轻易投资，在见到楼市销售不畅的情况下也就不再推新。”中国房产信息集团分析师如此描绘。

　　目前的货币环境对开发商的确相当不利。除了收紧个贷，央行今年以来第三次上调准备金率，大型金融机构的准备金率将升至17%，据估算将“冻结”银行近3200亿元的资金。此外，在此次准备金率上调的前一天，央行上海总部还下发了“2010年上海市信贷投向指引”，其中明确要求严格控制新开工项目贷款，但会重点保证在建、续建项目的贷款需求。“今年以来，想要银行新批开发贷款已经非常困难，而且越是大开发商，资金链绷得越是紧，因为其往往四处投资项目，去年看到形势好又拿了不少地，可是在购房者和银行都‘不给面子’的情况下，他们又会作出何种选择呢？”有上海的开发商欲言又止。

　　市场人士已经开始预期银根紧缩可能加速开发商放弃观望，市场内会出现大面积降价。目前从售楼处的表现来看，开发商已经在努力和银行沟通协调，以“抢救”客源。如原先一些投资客聚集的区域已经出现了较多的退房现象，一些开发商就迅速联系介绍中小银行、外资银行，为客户争取的贷款条件；也存在让客户以企业名义购买，以资产抵押申请经营型贷款的情况；甚至开发商直接免息代垫两到三成首付，客户可以两至三年之后还清。并且在帮助客户应付贷款的同时，再给出2%至3%的房价优惠，总算拉拢到了一些客户回到售楼处签约。

　　房产商谋“新政”对策 开发销售战略全面调整

　记者 于兵兵

　　以新“国十条”为核心的房地产调控政策出台十余天后，开发商逐渐稳住阵脚，纷纷研究应对策略。长期来看，以万科等为代表的大型房企，已经在计划于产品线、城市策略等方面做出调整。眼前，如何令已经交付定金的意向购房者顺利实现购房成为重庆、上海等地开发商忙碌的重点。帮助购房者做“假离婚”，甚至暂时垫付购房者未能从银行贷到的款项等，都被列入开发商研讨的对策范围。

　　易居中国分析师薛建雄表示，受开发商贷款收紧和个贷收紧的双重挤压，开发商将在不远的将来面临新一轮融资压力，而降价回款，将随着眼前问题的解决，成为开发商下一步的研究重点。

　　万科再传产品线调整代替简单降价

　　对于上一轮调整中最先扛起降价大旗的万科，市场对其价格策略尤其关注。近日有网络消息称，“万科总部内部会议上曾提出，各地分公司如果在一定时间内未完成既定销售目标的60%，可以自行降价。”

　　记者昨日向接近万科的房地产界人士求证，据称新政公布三天内，万科确实召开了讨论如何应对新政的内部会议。但会上未谈及降价问题。万科的思路是，一方面针对新政对首套房的相对支持，调整其产品线，令其产品类型向适合首套购置的普通商品房靠拢，同时拓展受新政影响较小的商业地产项目。另外，由于此次新政对一线城市的打击力度会相对较大，万科拟调整原定的2010年城市拓展战略，向风险较低的区域倾斜。

　　此前，本报曾独家获悉，万科在2010年初拟定了相对激进的一线城市扩展战略，仅上海一地的拿地计划就有8幅之多。而2009年全年，万科新获得项目共44个，其中上海仅有七宝35北块一个项目。业内人士分析，受新政影响，万科原本激进的上海拿地战略可能有所调整。

　　“政策的出台将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”万科一季报称。

　　在4月27日发布的一季报数据显示，万科一季度销售面积中，珠三角同比下降45.1%；长三角同比下降33.9%；而位于中西部的二、三线城市则同比增长了43.1%。但在万科看来，二、三线城市的投资热度也未必持久。

　　这一趋势正在被市场数据所印证。中国指数研究院数据显示，上周（4月26日至5月2日），上海、深圳、广州三个一线城市的商品房成交面积环比分别下降33％、34％和23％，而此前的二线热点城市南京、杭州、合肥三地成交面积环比分别下降77％、41％和55％。分析人士认为，新政对二、三线城市投资需求的抑制十分有效，楼市正进入漫长的观望期。

　　近期对策：先稳购房者 再议价格调整

　　另据各地消息称，除万科外，包括绿地、保利、瑞安、华润等多个房企都在新政公布后紧急开会研讨对策。

　　重庆市场人士介绍，虽然三套房贷等地方细则还尚未明确，但多数银行已经严格执行国务院新十条精神，即以家庭为单位暂停三套及以上购房贷款、未完税1年以上的外地人停贷等。一些刚刚开盘不久或正准备开盘的房企对新政的强力打击都“情绪悲观”。为了避免新政影响，开发商开始研究如何协助购房者做“假离婚”，使一个家庭分为两个家庭，以顺利实现贷款审批。

　　另有上海地产界人士透露，一些上海开发商正在研究为购房者垫付银行部分贷款，购房者在规定期限内归还欠款，并可享受免息待遇。

　　“此前上海人到周边地区大量买房，以求投资升值。但异地人购房贷款的严格限制令这批投资者受到严重打击。退房潮将在这些地区率先出现，开发商的应对难度也将相当大。”市场人士称。

　　把新政前后的购房客户基本稳住之后，开发商将随即考虑五月以后的价格战略。在某机构做的十大房企生存之道调查中，包括万科、保利、中海、华润、金地在内十个房企的上百个在售项目中，目前确定降价的楼盘尚在少数，但几乎没有明确表示涨价的楼盘。

　　业内人士称，开发商依靠目前尚显充分的自有资金，均会全力抵抗降价，期望安全渡过调控周期。“毕竟，如此严厉的调控举措已经对刚性需求造成制约，不排除一段时间后，新政口径有所调整。开发商期待的正是这样的结果。但从目前来看，地方细则尚未全面出台，税制改革仍有空间。对开发商而言的利空政策只是刚刚开始。”专家表示。