民间资本参建保障房正当其时 民企仍然心存顾虑

　　日前颁布的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》明确，鼓励民间资本参与政策性住房建设。

　　目前，各地政策性住房建设正在大规模推进，同时民间资本相对充足但投资渠道有待拓宽。记者在上海、青岛等地采访时发现，不少民间资本对政策性住房中的保障性住房建设项目跃跃欲试。

　　业内人士就此建议，应实现民间资本和保障房的顺利“对接”，合理设计民间资本的进入渠道，确保相应鼓励政策能落实到位。

　　参建保障房正当其时

　　根据国土资源部公布的计划，全国30个省区市（西藏除外）2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量，占住房用地计划供应总量的77％。2010年，中央将下达300万套保障性住房建设任务。不少地方已明确“今年保障房（配套房）开工量不少于总量60％”等高目标。今后几年保障房建设规模可谓空前，并将成为房地产业的主流。但落实保障房计划，必须解决“谁来建”的问题，而鼓励和吸引更多民资主体参与势成必然。

　　此次《意见》提出，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。一些业内人士认为，此一政策出台可谓正当其时。

　　记者调研还发现，在部分城市，随着近年来商品住宅用地供应相对趋紧、地价不断走高，一些资质不低的民营房企也面临着储地不足、“吃不饱”的情况。上海一知名民营房企负责人告诉记者，公司在上海从事房地产开发已有18年，但已有近4年没有新增土地储备，现有的项目只能开发1年半左右，且继续拿地难度很大；而另一方面，公司闲置资金有四五亿元，加上银行授信，可用资金超过20亿元。在此形势下，公司对政策性住房、保障性住房“充满兴趣”。

　　部分民营房企心存顾虑

　　不过，也有部分民营房企对保障房心存顾虑。青岛一知名的民营房企董事长一说起保障性住房，便摇头直言：“不想再干了。”

　　他说，公司在2002年开始在当地参与建设保障房，当时还有赢利。随后连做五六个保障房、政策性住房项目，总面积约有50万平方米，却累计亏损约7000万元。

　　这位董事长说：“民营房企对保障房抱有很多顾虑，一是在价格、利润限定的情况下，市场变动带来的成本及销售风险由谁来承担？二是一旦在建设、管理过程中出现不规范现象，也会增加企业的额外负担。”

　　另一家在多个省市建设保障房项目的房企负责人说，要保证保障房的建设，难题还是在政府。“以我们遭遇过的困难来说，一是项目开工时间一拖再拖；二是70％的土地供应能不能实现还不知道”。他说，从去年3月份以来，一些地方政府和我们谈的保障房项目很多，但由于政府的偿还能力和行政效率等问题，很多项目都还停留在谈判阶段，很难继续推进。他说，企业对保障房项目的选择标准包括销售需求，政府的偿还能力、诚信度、执行能力等。

　　如何让民间资本顺利进退

　　此次国务院的《意见》规定，规范设置投资准入门槛，创造公平竞争、平等准入的市场环境。市场准入标准和优惠扶持政策要公开透明，对各类投资主体同等对待，不得单对民间资本设置附加条件。

　　多位业内人士建议，政府应承担保障房建设的首要责任，“政府的归政府”“企业的归企业”，双方以契约形式履行各自责任，并接受公开监督。其次，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下，应让保障房开发市场向国企、民企平等开放，

　　相关政策均等享受，形成良性竞争局面。此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。

　　另一方面，除由民营房企直接承担保障房建设外，还应拓宽民资更多进入渠道。比如，上海市政协委员、上海爱建房地产总经理万雯娟认为，可通过金融创新拓展公共租赁房的融资渠道，管理好民间资本对公租房的投资风险。她建议，可通过“资产证券化”的途径向民间“分期借款”。民革上海市委副主委李世耀则建议，探索建立房地产信托投资基金，用公共租赁房“打包抵押”的方式，发行政府融资债券，将流动性较差的保障房资产转化为更具流动性的证券，促进民间储蓄向投资转化，并提高保障房资金筹集量。