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易宪容:房地产泡沫破灭时大趋势

来源:搜狐网
2010年07月12日16:53

    郭轶:网络在线的观众朋友们,大家好!这里是由宣讲家网、搜狐网、世界社会主义研究中心共同打造的《第一时评》,我是郭轶。

  2010年7月4日,国土资源部部长徐绍史在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会上接受采访时表示:“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右,房地产市场可能会面临全面的调整,房价会有所下降,但下降到什么程度不好说”。此说法一经媒体报道,立时在全社会激起千层浪。

  在经历了“国十条”、“新国十条”等一系列房产调控措施之后,这一明确的官方表态再一次使民众对房价下跌信心大增。但与此同时,北京市住建委公布的“2010年2季度商品住宅成交均价排名”中前30名预售项目显示:排在第一的东钓鱼台家园成交均价达10.94万元/平方米,这是其自2007年1季度以来首次突破10万元。更有房地产资深营销专家汪渝等相关人士发出“在中国找不到房价下跌的理由”的言论。在种种相左言论当中,我们该何去何从?就此问题,今天我们演播室请到了中国社科院金融发展研究中心主任、研究员易宪容与我们共同探讨。易教授,您好!

  易宪容:您好!

  郭轶:7月4日国土资源部部长徐绍史在一次会议上表示:“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右房地产市场可能可能会面临全面调整的过程,房价会有所下降。”那么,徐部长是在什么大背景之下发表这一番言论的?请您跟我们简要讲一下。

  易宪容:民众对政府的信心和政府对政策的解读十分关注,对于他这样的言论,我们早就说得很清楚,房地产泡沫如果吹得很大,那么这个泡沫一定会破灭。调整是必然的,谁也改变不了,是天王老子都改变不了的东西。所以,徐部长说与不说是一回事,过大的房地产泡沫一定会调整的。

  第二,一个很简单的东西,很多人说房价为什么高?是因为供需关系,是因为买的人多了,房价会上涨,按照这个逻辑,现在住房没有人买了,需求没有了,房价不跌吗?现在市场如此,那么这个逻辑到哪去了?为什么不按照逻辑让房价一起下来?住房的需求没有了,住房销售量跌80%,房价不调整吗?自去年下半年以来买房的人,买房干什么?买了是为了卖出去获得更高的价钱——赚钱。现在这些投资者买了以后,希望卖更高的价,但现在不敢卖出去,一卖就亏损了。他们就顶一顶,就去制造舆论,没有买房的人赶快去买吧,房价不会跌的。如果按照他们的逻辑和思路,住房的价格未上升是由于供求关系决定的,现在不成立了。

  郭轶:我们看到此次表态和以往有很大的不同,以往都是说“要遏制房价过快上涨”,这种表态当中潜台词“涨”是一个趋势,但是这次明确表态房价会下跌。

  易宪容:那不重要。我们国内的政策陆续出台了很多,但是没有一次来讲真正的房地产市场到底干什么,房地产实质是干什么?房地产到底是让大家投机炒作,还是使房地产泡沫吹大?还是生产出来让我们住房条件得以改善?过去很多政策都不清楚,都是有问题的。你知道中国房地产市场泡沫有多大?前几天有朋友说,北京的房价到了什么概念?在北京买公寓的钱,到美国就能买别墅;在北京买别墅的钱,可以到美国买庄园了。

  这说的是美国纽约,北京跟纽约的住房比,北京住房公寓的钱可以到纽约买别墅,在北京买别墅的钱在纽约可以买庄园,你知道什么概念吗?……纽约人均收入是北京人的30倍,而北京的房价比纽约高,大家就了解中国房地产泡沫得有多大。房地产泡沫可以吹大,但吹大一定会破灭,房地产泡沫破灭一定会导致金融危机及经济危机,这是谁也改变不了的东西。

  郭轶:其实跟你刚才所说的一样,有一组数据也说明了一些问题:国家统计局5月份在全国70个大中小城市做了调查,调查显示,房屋销售价格同比上涨12.4%,环比上涨0.2%;新建住宅销售价格同比上涨15.1%,环比上涨0.4%。其实还是在涨,也就像您所说,其实没有跌。您认为第三季度房地产价格下行的可能性大吗?

  易宪容:其实它这个数据意义不是太大,为什么?房子统计数据,统计一手房平均价有意义吗?比如我这里一杯啤酒,这里又有一杯矿泉水,两个价格可以比较吗?我不要卖给你别墅,我卖给你经济适用房。你说价格同不同?如果以这样的数据做判断,肯定问题很多。还有,它是一个全国的平均数据,全国的房地产市场是无数个不同的市场,这样一平均,上涨和下跌看得出来吗?看不出来的。而且中国市场这么大,无穷大的市场。这只是一个参考的因素,但是以它的数据来分析论证当前房价怎么回事,意义不够大。

  郭轶:那根据您自己判断,您觉得第三季度房价下行可能性大吗?

  易宪容:现在我们不要要求房地产市场跟股市一样大涨大跌,现在房地产市场是一个投资炒作的市场,房地产的做多做空就是讲房地产投机炒作。尽管房地产投机炒作,但是就它的价格来讲,还是跟股市不太一样。为什么不一样呢?股市的品种是标准化的东西,它的市场在一秒钟内其价格可以形成一个集约竞价,其价格市场变化相当大。而房地产是无数的单个的产品,它的价格变化,很难短时间内出现大涨大跌。第二,因为住房还是一个生产周期性很长的市场。交易需要很长的周期,生产需要很长周期的时候,对于这样一个产品,其价格一定会在一季度上涨,二季度不涨,第三季度下跌,可能吗?不可能。它一定是一个逐渐、缓慢的过程。

  但是,房地产价格特别是高房价全面下调,这是必然趋势,谁也改变不了这个趋势。通过言论来救市,来保证它的价格不跌下去,不可能。美国厉害吗?美国房地产市场泡沫形成花了20年。美国无论法律制度,金融制度,还有整个购房金融理念都有很好的方面,但是最后,泡沫还是破灭了,2008年破灭了。中国房地产市场刚发展,泡沫就吹得这么大,它怎么可能不破灭?不可能。

  郭轶:您刚才说房价调整是一个长期过程,需要政策的长期性。徐部长发表这一番言论之后,国家可能也会出台相关的政策。您认为,如果政策出台了,这些政策会针对房地产建造、交易的哪些环节?

  易宪容:徐部长可能对房地产只是关注土地的交易,让土地市场交易规范、合理,通过土地市场的变化,来分析房地产市场的一些变化。但房地产市场最关心的问题不是土地,最关心的问题是信贷政策。我们把房地产市场消费在信贷面前的体现做一个严格的区分,把当前大家都在买房去赚钱、买房去投资这样一个东西全部挤出来的情况下,房地产市场一定会调整。而现在这个政策,大家可以看到一个很简单的东西,现在根本不需要新的政策出台,其实“国十条”里面包含的内涵十分丰富,包含了房地产未来发展的宗旨,包括了房地产信贷政策的变化,包括了土地政策,市场秩序,还有房地产市场的一些信息形成机制等等。只要把房地产市场这些政策逐渐地调整,逐渐地落实,足够了。

  现在我们“国十条”真正落实的东西还仅仅是皮毛,为什么这么说呢?比如说信贷政策,它仅仅落实把第二套住房界定,限制第三套住房贷款。第三套住房异地贷款这个限制了。房地产新的政策,是这么一点吗?多的是,多如牛毛。比如说对已经买房的人,第二套住房的人,买了房以后,就永远享受这种优惠?不可能,一定会被调整,到今年一定会乖乖交钱。比如第二套住房政策,超过的优惠部分一定会被调整。还有,就是按揭的准入标准,过去谁买房进去就是,买房就可以借到钱。未来可以设定一系列东西,你是买来投资,我就要限制,以市场定价,不可享受优惠。还有,我们“国十条”里面买一套住房可以享受优惠政策,假定买一套住房的人就是自己住的,但实际上买一套住房可以是投资吗?对于这些方面,未来房地产政策要改善的地方很多。

  郭轶:其实也可以。

  易宪容:当然,买一套住房同样可以投资。所以那个政策是假定的,是有很多不合理的,所以一定会被调整的。

  郭轶:刚才您说的一系列,现在有一些政策,比如说上调二手房首付比例,其实目的就是为了把一部分人从炒作市场当中挤出去,您觉得这个效果目前起到了多大的作用?

  易宪容:当然有效果。为什么现在没人买房,这个很简单,还要去说啊?中国的住房销售突然降了80%,大家还去买吗?现在想炒的人不敢去炒了。比如你炒房人买了一套400万的房子,我觉得现在风险很高了,因为政策出来了,没人敢接了,我先降,你降350万有人买吗?

  郭轶:这个还是没人买?

  易宪容:不一定。如果你400万很高的时候进去的,350万还是没有人买的,为什么?他超过了消费者所承受的能力。消费者和投资者不一样,消费者的购房基础,就是他个人购房的承受支付能力在哪里?投资者不一样,他就看房价总价在哪里,关注房价高低,他关注买了以后是否有更高的价卖出去。所以投资的价格水平一定比消费的价格水平高很多,泡沫的时候,有的高好几倍都可能。你现在有房子,降价了你想逃,这个时候逃是逃不出去的。

  郭轶:其实房地产作为一个市场,市场当中就有供求关系,这是影响价格很重要的因素。“国十条”出台三个月之后,市场供求基本状况到底什么样子?有没有什么大的变化?

  易宪容:这个供求关系要看指什么供求关系。

  郭轶:徐部长说的“量跌价滞”,房地产供应量,是说实实在在减少了房屋的数目,还是说手里有房子,但是我现在不往外卖?

  易宪容:供求关系是有不同的,是买了做投资,还是买了做消费。如果是买了做消费的时候,跟个人购买住房支付能力结合在一起。因为有限,如果住房消费,个人对需求也是有限的,这时住房需求可以通过市场供求曲线找到一个平衡点。

  但住房投资需求关系怎么样?它是从零到无穷大。因为房地产投资的时候,它的需求是怎么决定的?它的需求就在于你对市场的预期是价格上涨还是下跌?如果大家看到价格预期上涨,然后又有比较高的金融杠杆及便利信贷条件,这时投资有多大?可无穷大,可以买1套、10套、100套,买10000套都可以。无非就是借别人的钱买嘛,就是无穷大了。一旦整个市场看是跌了,市场改变了,这个需求怎么样?突然间停止了,一切趋向于零的。为什么?如果整个市场都开始跌的时候,你还会去买吗?所以你讲的供求关系,一定要把这个区分开。这个供求关系是什么?现在有人说,房价政府的政策也有问题,如果现在价格过高我就加强供给,把供求关系调整,价格就会跌下来,你说会不会?

  郭轶:不会。

  易宪容:要看你是什么?

  郭轶:到底是什么样的一种需求。您觉得徐部长发表这一番言论当中所说的量跌价滞,他这个量指的什么量?

  易宪容:他现在所看到的整个市场就是一个投资需求,现在大家买房都投资炒作,只有投资了才可以进去。我画了一条线,文件没有出台之前大家看涨,拼命买,不在乎价格高低,500万,600万,1000万有人买,为什么?我借别人的钱,1000万买1套,1100万卖出去都可以,因为借别人的钱嘛。突然间政策一出来,没人来接盘了,如果说我再去买,没人敢接我的盘,后面的投资人一定会把需求全部降到零。现在量跌价滞,说明了这个市场全部是投机炒作的人在做,政策一来,没有人接盘,这个需求突然间趋向零了。

  郭轶:我们看完投资市场,我们看一下保障性住房,保障性住房应该是给一些正常消费者去住。其实我们看到徐部长在说到第三季度房价会下跌的时候,也提到一些措施,其中有一些关于保障性住房。但是有些人会认为,保障性住房其实对地方政府的GDP会造成很大的影响,会让他们卖地的财政收入减少。所以,很多地方保障性住房开工率很低,您觉得这个保障性住房是房价下降的一个主要原因吗?

  易宪容:保障性住房对市场影响很小,根本是在商品房里面忽略不计的。一般保障性住房占10%就很高了,这个是政府要提供的。有人说那个东西不重要,什么政府不愿意做,GDP有影响。你GDP干什么?如果GDP不是让民众福利条件改善,让大家生活过得好一点,要GDP干什么?政府为了GDP不建保障性住房,要你政府干什么?根本不需要。所以他讲的这个话,举的这个例子根本没有道理。只不过保障性住房既然是政府提供给一些弱势民众的基本居住条件,中央政府一定要用强制性的方式,没有什么讨价还价,没有什么GDP影响问题,没有什么房价影响问题。所以很多东西我们一定要弄清楚。

  郭轶:刚才看到了量跌价滞,您刚才说要分开去看,一个看投资市场的量,还有看消费者市场的量。您刚才说这个投资市场的量在下降,量下跌的背后,这个事实到底什么情况?它到底怎么样一下子出现了这么大的明显的效果,就是量一下子下来了。

  易宪容:房地产的投资需求这个曲线从零到无穷大,一旦市场预期改变,市场预计房价下跌的时候,那么投资者一定会进入这个市场。

  郭轶:也就是说因为这些投资者他们自己通过政府的政策,通过市场的预期,觉得房价会跌,所以他们立马停止了往自己内部购房的量。

  易宪容:现在,特别09年下半年开始到现在,整个房地产市场仍然是投机炒作,消费者早就挤出来了,没有能力买这个价位的住房。投资炒作的人在这个市场的时候,每个人买的房都是为了卖出去。如果这个政策一旦变化了,好,市场的预期改变了,我买了房我是想投机炒作,买了房价格会跌,后面人不进去了,这个量就没有了。

  郭轶:您刚才说到把正常消费者挤出去了,那这些正常消费者购房情况,那怎么办呢?

  易宪容:那是另外一码事,就让房价调下来,要把房地产市场进行根本性的改变,这样房价就会调下来。要由投资主导改为消费为主导。

  郭轶:要完整调整过来之后才能使正常消费者进入市场,从而使市场变得正常化,走向正规。您也说到,因为投资者大量进入房地产市场炒作,把房价抬得很高,很多人没有钱买房住,只能租房。但是现在看到,租房价格也在往上涨,租房上涨之后,您觉得政府是不是应该有一些调控措施,使租房的价格也要稳定一些?

  易宪容:租房没有关系,没有炒作的东西,不需要,这是不重要的东西。房租上涨也是正常,如果买了房子去租,亏了一大堆。比如你3000,我那3500,那不是涨了很高,百分之十几,二十,一年下来不过6000块钱。买房子即使你买得起,房价翻1倍,但你要承担的则要大1倍。

  房租上涨一点没有关系的,政府要对租房的租赁条令严格修订好,租了一个房子,又签订一个合同,这个合同多长时间有效,我们现在没有这个条例。比如我跟你签了合同,我们住了1年,你就是按照合同一年以后如果不续约,我可以动,但是这一年你不敢动。政府不要管房租高低,要把租房管理条令规范、科学、公平。让多数人在一个公平、公正的信息平台上,对租房者的利益得到保护,特别在当前的租房市场,租客往往十分弱势。

  郭轶:政府应该把租赁的条令规范下去,有媒体将中介推高房价的原因归结到了全程租赁服务代理机制上。在国外实行一种什么样的租房体制?在中国有没有一种更可行的、更好的就像您说到的更高效、更公平、更平等的租赁方式呢?

  易宪容:政府对机构做的东西也可以规范,比如重新定价的方式,中介机构不能直接定价的。是租房人、房主来讲他们之间的谈判结果,我们在香港的时候也租过房子,没有中介机构来搞,肯定是业主跟租房的人一起谈,价格合适就租,价格不合适就不租。政府保证双方的利益互相得到保护就是了。特别最近有租赁的东西来讲,有媒体采访我,我认为政府不要管得太多,只要把租赁条令制度化,合法化,公平化就是。

  郭轶:我们大部分人都希望房价下降,使消费者真正买到房,能够住上房,您觉得在一线城市房价下调到哪种程度才算合理?

  易宪容:不是房价希望不希望下降的问题,大家可以看到住房市场到底是干什么的?

  郭轶:我们要先明确这个市场到底是为了什么?然后再说其他的。

  易宪容:对,中国市场到底干什么?是不是仅仅为了GDP增长,是不是为了少数人投机炒作,是不是少数人通过房价上涨获得暴利?如果是这样的市场,中国人根本不要这样的市场。任何一个市场对一个文明社会来讲,都是如何保证民生,让民众生活得更好一点。如果给大家增加了更多负担,给大家更多的痛苦,这个房地产市场就不行了。房地产市场是一个民生市场,保证基本民众有一个好的基本生活条件,对房地产炒作投机要严格的打击。

  郭轶:一线房产价格下调多少,下调到哪个范围之内才是合理的?才能说明这个市场回归到正规市场?

  易宪容:绝大多数人有没有支付能力购买,85%、90%民众有没有支付能力购买,买来自己住?只有把房地产投机炒作这一块清除出去的时候,那么这个市场的房价才会逐渐地降下来,回归到正常水平上。

  美国房地产市场很发达的,你看美国有几个民众手上持有几套住房的?95%的美国民众都是1套住房。中国现在很多人1套、3套、10套住房,这是世界绝无仅有的事情。德国住房价格是如何变化的?我告诉你,它的价格10年之内涨了多少?你猜一下?

  郭轶:如果按您这么说,涨了5%左右。

  易宪容:10年只涨了10%,一年1%,它的工资每年上涨10%。

  房价永远低于工资水平的上涨,10年上涨10%,我们中国一年涨多少?北京涨了多少?

  易宪容:一年涨了100%。

  郭轶:这个差距确实大。

  易宪容:为什么会涨?还是投机炒作,大家利用房子赚钱,有人说易教授,凭什么你不让我买房投机炒作啊?你可以买啊,你有钱,你买多少房子没有关系,政府没人管你的。但是你为什么利用了政府的优惠政策,用了政府的优惠的信贷政策在炒作投机?利用优惠的消费信贷政策,比如7折优惠,一套住房,二套住房的差距,你知道政府的优惠政策是什么?政府的优惠政策是用国家的公权力把一部分人财富转移给另外一部分人。本来这个优惠政策是帮助那些条件比较差、比较弱势的人,这个社会才是正常的。

  郭轶:就是国家出台一系列优惠政策同时,一定要把政策的一些限制要写得更加清楚,使这个政策真真正正能够为这些消费者,正常的消费者服务才可以。

  易宪容:对,不可以买来投资,更不可以炒作,你是住进去别人没人管的。我就问他,你现在要投机炒作,你炒啊,谁管你?你说中国的有钱人多,有钱人多当然房价会搞高,我问你是不是这样的?

  易宪容:如果有钱人多,我问你,如果你真的有钱,政府的政策出台,政策不出台你关注吗?没关系嘛。第2套住房,第3套住房,天天讲这个东西,天天关注什么,这些人其实没有钱,他们就是用政府优惠政策来投机炒作。把别人本来是补给条件比较差的人,现在却来补助有钱的人,这个事情公平吗?肯定不行的。

  郭轶:其实房地产市场很火红,但是与之相对比的也有很大一部分的空置率。我看您以前说过一句话,在二环上坐一圈,看一看房屋的灯光,就得出一个结论,空置率很高。这个原因是什么?

  易宪容:就是大家买房子投机炒作,我等着卖出去。

  郭轶:一直在链条上去卖。

  易宪容:我不租,租出去赚几分钱啊?比如现在200万的房子租出去,边上4000块钱,你要挣5万块钱1年,10万块钱2年,200万,得加多少年啊?投机炒作的,从来没有想到把房子租出去,我的房子就得投机炒作,我价格飙升得上,把它卖出去。

  郭轶:您刚才说到,房地产市场其实和信贷关系很大,有很多人其实是没有钱,他们是利用贷款也好,利用其他一些方式也好,您觉得在信贷这一块上,我们能不能出台更加周全的措施,从源头上遏制这些没有钱而去炒房的人。

  易宪容:其实这次“国十条”第3条里面分两部分,一部分是税收政策,一部分是信贷政策,这两个政策保证居民合理的住房消费得到满足。这两个政策来讲,要采取信贷政策的差别政策,你是投资,采取市场定价;是消费,政府采取优惠政策。这个很正常的。现在来讲,大家可以看到“国十条”如果是做一点点,你知道是哪一点?第二套住房,只要把第二套住房界定,你买第一套住房,优惠政策不改变,买第二套住房优惠政策首付比例5折,第三套住房禁止购买住房贷款,强制性的。如果是还有异地购买第三套住房,也应该限制这种购买住房贷款。也就是说,不能用政府的信贷政策来做投资炒作,策二套以上住房来讲做一点点限制。现在买房子都是炒作,如果你不炒作,真的住,那就没有关系啊。

  郭轶:有一部分炒作者自己没钱,用其他人的钱,如果另外一部分,我有这个资本,他们其实也有可能去炒房,如果这些人在炒房过程中其实也起到一个把房价抬高的作用。我们怎样限制这一部分真正有钱而又去炒房的人?

  易宪容:真正炒房人多数都是利用银行,还有一个税收政策。你买房炒作我征税,什么税?住房交易所得税。你赚的工资一点点,一两千块钱都要付个人所得税,你凭什么买房挣那么多不交税?如果政府对这个东西一规范,谁都逃不了,你有钱可以炒吗?在美国就是这样,你炒房是挣不到钱的。

  郭轶:因为有一个很好的税收政策在遏制住你。

  易宪容:不是有钱吗?你炒房一定赚不到钱。问题是我明天征收你的住房交易所得税,我要征的你比现在买的房价还要高。就看政府下不下决心,“国十条”要不要落实?“国十条”落实是能够真正把投机炒作限制住的,如果限制住,房地产一定会朝好的方向走。现在一系列政策出了问题,是没有把住房的消费和投资做严格地区分,应该严格地限制住房投资。其实要做的东西太多太多了。

  郭轶:其实我们回顾一下今天所谈论的话题,只要把我们原有的“国十条”的一些政策踏踏实实、真真正正去实施,经过一个长期的过程,我们的房价就会下跌,房地产市场就会回归到一个正常的轨道上来。

  易宪容:对。其实你这个概括基本是对的,我们“国十条”与以往的政策相比较有根本性的不同,为什么不同?“国十条”第1条讲得很清楚,让房地产市场发生根本性的改变,要回归它的基本功能。要让房地产投资市场回到消费市场,如果这样一个宗旨确定以后,其他的政策都围绕着这些宗旨出台的情况下,房地产市场一定会健康正常地发展。大家不要太担心,房地产跌不跌,大家可以说,那没有关系的,市场会给出一个很好的回答。房价推得这么高,对民众来讲,特别是对绝大多数人来讲,是问题比较大的一个市场,还是我们政策早些时间出了问题。现在“国十条”出台要调整,大家也不要太着急,这个市场一定会逐渐好起来的。

  郭轶:我们再次感谢易教授来到演播室,为我们带来精彩的解读!至于房地产今后的走势,我们还需要拭目以待。感谢您收看本期的《第一时评》,我们下次再见!

  易宪容:谢谢大家!

(责任编辑:hiliu)
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