土地新政影响市场预期 专家称调控应该考虑时机

　　住宅用地零供应的局面在11月份将迎来颠覆性的剧烈变化。据北京市土地整理储备中心的数据显示，11、12两个月，北京将有50块土地入市，其中住宅用地多达45块。业内人士表示，在开发商即将“弹尽粮绝”的情况下，多数楼盘待价而沽，并不急于销售。如此大规模的新增地块，将一解楼市供应的饥饿感。另外，土地部门早在4月份就开始尝试的“暗标”、“限房价、竞地价”、“限最高地价，竞保障房面积”等土地出让方式，已经带来明显效果，土地市场似乎呈现出回归理性的信号。大量土地入市，是否意味着紧绷的房价将有下行的趋势？众多业内人士给出了各自的看法……

　　本期嘉宾：

　　北京市土地整理储备中心市场部部长 雷蕾

　　中国房地产学会副会长 陈国强

　　京汉置业营销副总裁 史明

　　伟业控股公司执行总经理 徐斌

　　“限最高地价，竞租赁房面积”

　　能否抑制地价上涨

　　雷蕾：土地市场降温明显

　　随着4月份楼市调控的开始，国土部门也针对开发商在土地出让上疯狂竞价、地王频出的现象进行了调控。连续几个月的土地禁售和一些新土地出让方式的采用，使得开发商对土地的痴迷明显降温。

　　11月3日房山区长沟镇的两块土地的出让拉开了年底供地的大幕。新采用的“限最高地价，竞租赁房面积”的出让方式导致一块地低价成交，一块地流拍。所谓的“限最高地价，竞租赁房面积”即竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建租赁房（即公租房）面积的方式确定竞得人。

　　对此，北京市土地整理储备中心市场部部长雷蕾认为，目前的土地价格已经回归到比较理性的位置。11月3日，在房山区长沟镇出让的居住地块最终以5.6亿元成交，楼面价为3448元/平方米，每平方米仅高出招标价200余元，远低于当地12000元/平方米的在售价格。

　　另外，对于同区域另外一块住宅用地的流标，雷蕾认为与开发商对于该项目的市场预期不明确有关。目前，在各种调控政策的打压下，楼市和房价必然要迎来“冬季”，加上市国土局加强了对囤地等行为的打击，开发商拿地后不能“捂地”，必须立即开发建设，随后销售。这导致开发商拿地更加谨慎，否则销售时如果楼市依然很冷，房子卖不出好价钱，那么损失将是巨大的。

　　对于国土部门如何设定土地的出让上限，雷蕾表示，这都是根据出让土地的配套设施、位置和开发潜力决定的。

　　史明：“综合评标”最有利于抑制地价

　　对于4月份以来，北京不断尝试的“暗标”、“综合评标”、“限房价，竞地价”等一系列土地出让方式，京汉置业营销副总裁史明表示十分支持。他表示，去年土地价格被炒到一个过于高的位置，对中小房企和非上市企业来说，拿地变得更加困难。地价的飙升更无益于房价的稳定。

　　他认为，“综合评标”、“限最高地价，竞租赁房面积”的方式最有利于开发商拿地的透明与公平。比如在综合评标中，拿地的企业不再是单纯出价最高的，企业信誉、首付比例、付款时间等多种因素都将成为最后评标的参考依据，决定土地的归属。

　　土地新政影响市场预期

　　徐斌：开发商拿地更理性

　　徐斌认为，土地新政的出台平抑了土地市场价格，使开发商拿地变得更加理性，特别是对于一些优质地块，如果出现溢价将会进入竞配建的后续流程，这无疑确保增大了保障房的供应量，而由此开发商的拿地策略也将有所改变，从而进一步影响到市场实际供应量。

　　同时徐斌列举数据表示，“从今年土地供应计划来看，全年供应住宅用地共计2500公顷，但截止到第三季度仅成交575公顷，完成率为23%，低完成率主要是由于政府调控使得开发商对于市场预期下降，拿地热情不高，导致成交量不足，从而或可能造成实际供应量减少。”

　　陈国强：调控应考虑时机问题

　　陈国强认为，政府在进行相关政策调整时，还应该考虑一个时机的问题。在目前这种各方对后市前景不明朗，进行观望的情况下，进行制度调整并不是好的时机。如果在市场明朗的情况下进行政策调整，才可能更容易被市场接受。

　　未来土地供应仍将采取多种出让方式

　　对于长沟地块采用的“限最高地价，竞租赁房面积”的出让方式，雷蕾表示，这并非完全新的模式，早在4月份国土部门就有相关计划，只是完善土地出让方式的一种尝试。

　　市场上有分析人士表示，地价超上限将竞租赁房面积这一政策，更适用于部分热门土地的出让。“位置偏远的地块如果也执行这一政策，反而可能因为设限过多，使得土地难以成交。”

　　对此雷蕾认为，在北京土地招拍挂的调整中，采用了多种招标的出让方式，诸如“综合评标”、“暗标”、“限房价、竞地价”、“限最高地价，竞租赁房面积”等，在年底将要交易的地块中，这些不同的招标方式都会被采用，单纯价高者得的地块明显减少。“应该说都是在尝试，根据地块的不同，采用最适合的出让方式。”

　　新出让方式对房价影响有多大

　　陈国强：势必推高开发商成本

　　一直以来，土地招拍挂过程中频频出现的“地王”被视为助推房价高涨的“帮凶”，而政府也一直试图改变这一现状。“限地价竞保障房面积”的新规出台，很容易从地价方面让人们将其与房价联系起来，不过专家表示，如果只是单一的政策，很难对房价产生直接的影响，只有配套政策才能产生作用。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，无论是以前的“暗标”卖地，还是采取“限最高地价，竞公租房面积”，都是换汤不换药的做法。“限地价竞面积的做法如果所占比重较高，必然会压缩房地产企业的获利空间，也必然推高商品房部分的成本。这只能算是做法上的变通，而无法解决根本的问题。”

　　陈国强认为，至少有两方面的因素都会影响到拍地结果，“首先是目前市场状况下开发商对未来的预期。由于目前新政策纷纷出台，房地产市场调控进入关键期，开发商对未来走向无法预期的情况下，观望的态度很有可能造成不敢出手的结果；其次可能和此次挂出的地块有关。拍地的结果和地块本身是否有吸引力、是否有好的开发前景有密切关系。”

　　徐斌：并不直接影响商品房价格

　　徐斌也认为这种出让方式将提高开发商的成本。不过他并不认为这会明显影响到商品房的价格。由于商品房的定价更多地由市场决定，若成交量整体低迷，价格必然随之受到影响。另外，由于设了土地出让上限，其对周边市场的影响并不明显，未来的价格走势仍需看市场的波动变化。

　　同时，徐斌补充道，土地新政的出台是北京市政府调控房价快速上涨“组合拳”中的重要一拳，但是，单从这一拳来看，对于房价的影响还是很有限的。这个政策重在加快廉租房建设速度，增加廉租房的社会供给，而廉租房的使用者对商品房市场影响较小，进而不会对商品房房价造成直接影响。房价始终是由供需关系决定的，所以，政府如果欲控制房价快速上涨，要在加大供应量的同时减少商品房市场的需求量。

　　“本次土地政策政府意在增加廉租房的比例，加快解决社会保障人群的住房需求，进而调整市场的需求结构，但商品房的问题还需要商品房市场来解决，政策会加快房地产市场二元化结构，有利于政府解决社会住房矛盾和解决民生问题，但对商品房价的指导作用很有限。”徐斌说。