地产商不看好房产税 “并不是调控最佳选项”

　　地产商们并不看好“春节后可能出台的房产税”，券商也继续唱多地产股

　　早报记者 陆鸣 忻尚伦 实习生　王倩

　　新年第一周，一些城市地区新房成交继续放量。与此同时，作为实体经济“晴雨表”的A股市场，地产股更是成为新年首个交易日涨幅最大的板块，众券商分析师上周集体发布报告称，调控政策低于预期，呼吁强烈关注地产股。

　　调控声音随即接踵而至。上周五（1月7日），国土资源部部长徐绍史公开表示，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70%。中金昨天出具报告评论称：这意味着中国一反过去五年房屋供给平稳增长状态，房屋供给将大量增加，这就从根本上起到抑制房价作用。

　　而昨天召开的重庆市“两会”也传出消息，重庆市确定开征房产税。

　　2011年，影响中国房价的各项政策会如何变局？早报记者特邀国泰君安房地产行业分析师孙建平、上海望源地产公司董事长季宝红、易居（中国）高级分析师薛建雄和旭辉集团股份有限公司总裁助理张伟峰一起作答。

　　东方早报：史上最严厉的房产调控政策效果如何，政府还可能出台哪些更严厉的调控政策？

　　薛建雄：我认为2010年的调控是成功的，因为2010年房价并没有上涨太多，如果不调控，就会跟2009年一样暴涨。

　　在房产税之前还有很多政策可以用，比如进一步限购，有两套以上房子的家庭不让续买，有两套房子的家庭允许再买一套，这样就把富人的购买能力给限制住了，还有契税也有调整的空间，现在是3%，有传言说要调到4%，甚至可以调到6%。还有比如首付，现在最低的首付比例是三成，完全可以提高到四成甚至五成，还有一个利率，我们现在最低利率是8.5折，可以回到以前一样没有折扣，而第二套第三套分别用1.1倍、1.2倍。

　　另外，还包括加息，当然加息不是简单针对房地产，但是加息对房地产肯定会有影响。

　　孙建平：如果说政策目标是抑制房价过快上涨，那么2010年的房产调控政策是有效果的。新的调控政策主要包括更严厉的房贷紧缩政策、更严厉的差别住房消费贷款制度、严厉的税收制度、更严厉的行政调控措施等。

　　季宝红：我认为过去一年的调控没有起到太大的效果，没有达到预期目的，目前所出台的调控政策，操作复杂，可行性很差。去年年底我提出一个对购房征收奢侈税的观点。假设上海提出单价3万元以上的房子要征税，就像购置税一样的，就会左右购房者的行为了，对土地价格也是一种约束。

　　我觉得2011年的调控还是会继续，但如果这些调控都是搔痒痒，都是在外围的话，政府的公信力就会被质疑。具体的调控政策，从政府的角度来看，一个就是信贷收缩，还有一个就是限购令，通过限制购买抑制消费，或者是财政契税的提高。

　　张伟峰：我觉得调控还是有效果的，至少大幅上涨的趋势被遏制了。我认为今年政府仍然会保持一个政策的高压，比如加息，而且可能会是数次加息，再一个就是提高契税、收紧信贷等等。

　　东方早报：你估计，房产税和物业税开征会在什么时点、以怎样的方式、在多大范围内出台，会有怎样的效果？

　　季宝红：从我的角度来看，我觉得房产税用处不大，害处不小，为什么呢？如果你按照5％。来算，8％。来算，十年才多少，到十年的房价我们基本上要涨多少？所以我觉得对投资的抑制作用不大，房产税目前不是一个最佳的选项，我对实施以后的效果持悲观态度。

　　薛建雄：对房地产发展比较成熟的城市，像上海、深圳，它可推的土地不多，但房子较多，对于地方政府来说，征税比卖地划算，那自然会征税，但我想只要中央不严格要求的话，大多数地方政府就不会很积极，因为开征房产税会影响到地价，如果现在卖地收入多于房产税的话，那就自然会先卖地，晚点再征税。

　　对于税率水平，房产税征收肯定是最终和个人所得税一样，采用累进制的。比如说一百万的房子可能收0.5个点，200万元的房子收1个点，300万元的房子收1.5个点，这是有可能的。现在最可行、最现实的方法是对新交易的房子进行征税，对房子超出规定面积部分的价值进行征税。

　　现在我担心会出现这样一个问题，就是说征房产税一定是在市场最热的时候开始的，那么最热的时候也就意味着离下跌不远了。

　　孙建平：2011年房产税试点的概率很大，如果行业量价上升越火爆、上涨越快则出台时点会越快、政策越严厉。开征范围不知道，效果和政策力度有关。

　　张伟峰：我估计房产税今年应该是会开征的，现在有不少猜测，说房产税春节后将在上海、重庆两城市试点，我觉得房产税出台还是能起到一定作用的，可以提高购房门槛，使得一部分购房者转而观望一段时间，市场的成交会出现低迷，不过随着时间的推移，政策的被消化，市场还将会重新起来。但我认为房价不大可能下跌。房产税的税率，目前市场上的预测在4％。到6％。之间。

　　东方早报：你认为信贷紧缩政策对控制房价是否有效？信贷杠杆与房价涨跌的关联度如何？

　　薛建雄：2010年几次提高首付比例，提高利率水平，抑制了房价过快的增长。但是影响房价的因素有很多，虽然首付提高了，但由于通货膨胀大家都会觉得各种东西成本都在上升，所以还是把银行的存款都取出来去买房，虽然通过银行的贷款降低了，但其他的资金还在进入。所以，不能说信贷杠杆压缩多少，就会导致房价降了多少，这么多的因素都在运动，谁能计算得清楚呢？而且这几百个因素之间的关联也是千丝万缕的。

　　季宝红：首付提高、利率提高当然削弱了消费者的购买力，但其关联程度不大，而限购令的执行，又把首付提高、利率提高的功效抵消掉了。限购令让消费者都觉得房子很紧张，紧张的东西怎么会跌价呢？反过来说，限购令给市场传递了一种非常不良的信息。

　　从开发商来说，现在开发企业资金的来源已经多元化了，不是像过去一样都是靠银行信贷了，我认为信贷紧缩政策的边际效果在递减。

　　张伟峰：从实际情况看，信贷杠杆与房价涨跌度的关联并不十分紧密。

　　东方早报：与商品房相比，保障房的利润率水平如何？保障房建设对商品房的供应量有何影响？

　　薛建雄：根据政府要求，今年全国的保障房建设是1000万套，但是不要以为这个一定就是保障房了，比如说一些地方的保障房把动迁户的也算进去了，保障房规模仍然有限。等到中央将保障房建设计划增加到2000万套、3000万套、4000万套的时候，才会有真正的保障房出来。也就是说，真正大规模做我们认为真正意义上的公租房、廉租房，供应量能够上来也要三五年以后。

　　一般来说，商品房能有15%～20%的利润，保障房政府公开承诺的是3%～5%。保障房现在大多还是国有企业在做，开发商进入的不多，对于开发商来说，商品房目前很紧俏，投资回报率高，但保障房首先不知道政府最后减免的税是多少，成本怎么控制，建好后多长时间能够卖出去，这个买卖不是开发商能决定的，因为政府的政策会变。等到保障房市场体系成熟了，不会有太多不确定因素的时候，私营企业就愿意进来了。

　　保障房建设对商品房的总供给还是有一定的影响。如果保障房供应增多，商品房自然就会受到影响，但这个并不是绝对的，尤其是短期内，如果有的在城区的工厂搬走了，工业用地可以改为住宅用地，如果再将容积率提高等等，这些都可以增加商品房的供应。

　　孙建平：与商品房相比，保障房利润率很低，但是还是有钱可赚，经营管理水平越高、周转越快，赚钱越多。只要政府能够严格落实打击囤地和严格清算土地增值税，保障房建设与商品房供应量并没有太多必然关系，看起来保障房建设增加意味着商品房土地供应减少，但保障房建设增加的同时也意味着商品房需求的减少。最近一年多时间来商品房施工等供应量并不少，但反映到可销售环节的少。

　　张伟峰：商品房的利润率一般在10%～20%，保障房的利润率在3%-5%，参与保障房建设对开发商来说是比较稳妥的，不愁销售，保障房建设的加快能较好改善一些中低收入人群的居住条件。

　　东方早报：土地供应量近几年一直较低，政府也多次表示要提高土地供应量，今年土地供应前景如何，还会有大量地王出现吗？

　　薛建雄：就上海的情况说，最近几年上海土地供应一直都很少，原因是之前几年供应较多，指标用完了，所以这几年都是在盘活现有的地，把工厂搬了，把旧城拆了，向郊区征地。要想真正解决住房问题，不单单是建房，而是要建城，很多楼盘建在郊区，但周边环境不配套，即便有人买，也不会去住，那么城区的房价还是不会跌，还是会上涨。因此，我认为，今年地王的出现是必然的。

　　季宝红：现在地王现象就是货币现象，如果货币发行多，地王肯定会出现，今年信贷收缩，货币发行得少一点的话，地王会减少，地王现象和货币现象是正相关系数。

　　东方早报：今年的房屋供需情况会如何？你对今年的房价走势有什么判断？房价是否有下跌空间，如果下跌，空间会是多少？

　　薛建雄：供应量有几个概念，一个是指的商品住宅，还有一个是指总住宅的量，包括商品房保障房等等，2010年上海一手商品房供应量在1100万平方米，成交量在960万平方米，有150万平方米可流入2011年存量中，由于2010年总开工量有大幅上升，所以2011年的供应量会有上升，成交量也会有上升。我估计2011年上海一手商品房供应量可能会达到1500万平方米，成交量可能会超过1500万平方米，加上150万平方米的存量，2011年的供需总体上能保持平衡，但只要出现一轮过热行情，就会很快把市场上的供应量消化掉。

　　我对2011年房价走势的判断是先扬后抑，因为我认为2011年宏观经济上半年会比较热，到下半年会有下滑，因此房价会出现转折，下跌的社会平均水平是5%～10%，当然这是和下跌前的最高峰水平相比的，但全年的房价还是涨的，涨幅在15%左右。

　　孙建平：2011年房屋供需可能基本平衡，全国房价可能略有调整。

　　季宝红：我觉得房价跌的概率不高，房价能控制在和CPI指数同等水平已经是非常成功的了，涨幅控制在5%就很不错了。

　　张伟峰：房价的走势很难判断，估计要想跌是很难的。

　　东方早报：地产股新年第一周非常强势，这种态势是否会持续，今年地产股会有什么表现？

　　孙建平：维持我们2010年12月21日以来的看法，因为主流地产股业绩确定和估值比较安全，短期反弹机会很确定，板块反弹空间或达25%，要有更大的空间和投资机会，需要基本面调整和政策面放松的配合，目前看这种可能性短期不具备，中期可能具备。

　　薛建雄：随着上市公司不断增多，入市资金的不断增多，上市公司股本的增多，地产股的利率其实是在摊薄的，但股市有股市自己的一套运作系统，走强的态势和全年的表现并不完全取决于地产公司的实际业绩。

　　张伟峰：虽然2010年各大地产企业业绩都很不错，但和实际市场不同，目前政府对房地产的调控风声很紧，这在很大程度上会影响到股市投资者的心理，因此我对今年地产股的表现不是非常乐观。

　　主持人

　　早报记者 陆鸣 忻尚伦

　　嘉宾

　　季宝红 上海望源地产公司董事长

　　张伟峰 旭辉集团股份有限公司总裁助理

　　薛建雄 易居（中国）高级分析师，媒体特约评论员

　　孙建平 A股最有影响力的地产分析师