谈谈关于房产税的几个理论问题

　　谈谈关于房产税的几个理论问题

　　■热点解读■易宪容

　　据报道，财政部已原则同意重庆对存量及增量住房开征商品房房产税，上海的相关政策审批也在进行中。也就是说，2010年国十条所要求通过税收的方式来控制住房合理需求的政策总算开始落实。全国的房地产税征收即将开始。

　　对于房地产税要不要征收？征收房地产税的目的是什么？征收房地产税能够起到什么作用？国内市场就这些话题早就吵得热火朝天，也引发诸多疑问，比如房地产税能否成为遏制高房价的利器？能否让地方政府摆脱“土地财政”的依赖？房地产税与土地出让金的关系如何？等等。市场对房地产税如此困惑，根本原因就在于对房地产税不了解。因此，本文就房地产税的几个重大理论问题进行讨论，以便拨开征收房地产税所面临的困境。

　　为何要征收房地产税

　　一般来说，“房地产税”是一个综合性概念。它包括住房交易流转税、住房交易所得税及住房持有税（物业税或不动产税）等。比如说，房地产交易税，国内当前的征收幅度是1．5％—3％。由于房地产交易税的弹性大，各地方政府为鼓励更多的人进行住房投机炒作，一般会让住房交易税就低不就高。再加上不少二手房交易都会采用阴阳合同避税，从而使得中国住房交易流转税十分低。香港的住房交易流转税为4．25％，最近香港政府为了打击房地产投机炒作，把半年之内的住房交易税再加15％，一年之内交易的再加10％，二年内交易的再加5％。

　　对于住房交易所得税，它主要是对住房交易所得进行征税，就如个人所得都得交一样。在发达的市场国家，都有一套完善、公平公正的住房交易所得税制，个人希望通过住房投机炒作大获其利是不可能的。绝大多数住房交易所得都会通过合适的住房交易所得税征收到国家手中（即如个人所得税那样采取累进税制）。因为，在任何现代文明社会，住房的基本功能都是居住而不是赚钱。在中国，住房交易所得税表面上是20％，实际上各地方政府都采取了按住房交易标的的1％来征收。试想，个人工资收入那样低都得征收个人所得税，而当前的住房交易获得暴利却只要象征性征税，这样一定会鼓励国人过度投机炒作住房。

　　当然，目前市场所关注的房地产税主要是指住房物业税。在一个发达的市场体制下，房地产税又称不动产税，它是一种选择性的财产税（即是财产税中的一种）。它同其他财产税一样，是一个国家赋税结构中的三大支柱（还有消费税、所得税）之一。开征房地产税，它的主要功能如下：

　　一是可以矫正现行所得税的某些缺陷，堵塞逃税漏洞。比如目前采取个人所得税的国家，由于未实现的资本收益在计算上有实际困难，通常不会把它列为征税的范围。如果不辅以财产税的征收，这些未实现的资本收益将成为逃税的漏洞，使得一部分税收流失而无从补救。

　　二是发挥量能课税的原则，促进社会所得的公平分配。根据现有各种统计资料，世界上每一个国家的财富分配，都远较它们的所得分配更为集中，财富分配的集中被认为是造成所得分配不均的一个主要原因。财产是一个人经济能力的表现，征收财产税既表明了一个人的付税能力，也可减少财富集中，从而促进所得的分配公平。

　　三是征收财产税也是遵循谁受益谁付费的课税原则，因为每一个国家的政府支出中，国防与治安支出是最为重要的一块，而这些支出的目的就是为了保卫人民生命财产安全。

　　四是随着人口增加和经济发展，国人所拥有的财产会不断增加，个人财产征税可以为政府提供丰富和稳定的财政收入。税基因人口增加与经济发展不断扩大，使得财产税收入得以稳定发展，加上房地产的不动性，从而减少了逃税的可能。

　　但是，尽管房地产税可以遏制住房炒作及过度需求，但是它的主要基本功能是调节闲置资源能够有效使用，是调整社会财富公平关系及行使国家基本职能的体现。如果房地产市场的资源能够有效配置，房地产的财富能够公平分配，那么房地产投机及过度需求自然会得到遏制。但是，就目前绝大多数国人来看，征收房地产税只是为了遏制高房价，只是改变地方的土地财政等，这是对房地产税基本功能在理论上的严重误读。

　　房地产税与土地出让金的关系

　　就目前市场上的看法，很多人都把房地产税与土地出让金混为一谈。说商品住房已经交了土地出让金。再征房地产税是重复征税。但实际上两者并非是一回事。土地出让金不是土地出让税，它只是购买土地要素所支付的费用。在土地私有的情况下，土地出让金就是土地交易的价格，而在土地公有的中国，土地交易的价格则用土地出让金的概念来表示。在那些土地私有的国家，建筑商要建造住房获得土地要素，就是通过市场的方式购买获得，没有看到哪一个市场经济国家，由于收了房地产税，就可免费获得土地要素。

　　国内还有不少人认为，我们现在土地出让使用期只有70年，即现在购买的住房土地只有70年的使用权，而没有住房的土地所有权，土地私有的国家之所以要征房地产税，就在于住房的土地不仅有所有权，而且土地是永久产权。因此，在中国，再征收房地产税是不合理的。这是国家又一次掠夺民众财富。

　　其实，任何一种物品或财产，其产权都是各种权能综合体，这些权能可分离，也可集合。如果说一种财产基本权能能够发挥得淋漓尽致，那么一个人说他不拥有这种财产是说不过去的。比如，假定当前住房土地产权是只有70年的使用权，70年之后要改变当前这种所有者关系，或这些住房的土地所有权又会被政府收回，但是，我们应该看到，70年土地的收回与现在拥有完全的住房土地权能是两回事。因为，在70年土地使用权没有期满时，财产拥有人不仅拥有土地全部使用权，而且拥有住房的自由转让权、剩余索取权等基本权能。当一种财产所有权益并没有由于所有权的缺失而减小反之由住房土地使用权持有人完全获得时，那么这种财产所有权实际上已经转移给了财产使用权持有人。

　　房地产税征收的条件及方法

　　就目前国内房地产业的税收、收费、土地出让租金等方面情况来看，不仅名目繁多，而且极不规范，因此，开征房地产税就是要起到对房地产业正税、明租、清费的作用，能够让房地产市场回归到其居住的本性。事实上，以此作为开征房地产税的目的，正是在规范国内房地产税费方式，这样做也没有什么不好，不过，开征房地产税的实际作用与意义可能比这些目标与内容丰富得多，深刻得多。特别是在目前国内房地产价格疯涨与炒作严重的情况下，开征房地产税对遏制房地产市场的过度投机、保证国内房地产市场持续稳定发展能够起到十分重要的作用。

　　一般来说，房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元，其中房地产税就占20％以上。

　　依照各国现行税制，每一笔土地及房屋交易都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税，政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，此工作完成后，每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，如没有重大事故发生，不得变更。

　　政府在查定房地产价格时可能有以下几种方法：一是市场交易法；二是成本法；三是资本法。对于以上三种方法，由于欧美国家房地产市场较为发达，市场交易法应用得最为普遍，特别是对自用住宅的估价，这种方法更是便利。无论是哪一种方法，对于房地产税基的认定，都会用明确的法律来规定，以便减少房地产课税的随意性与不公平性。各国房地产税多采用单一税率。

　　总之，随着国内房地产业持续高速的发展，开征房地产税已是势在必行。而且国内开征房地产税不仅能够增加政府财政收入，调节房地产市场的收益公平分配，有效运作房地产市场的资源，也能减少房地产投机、遏制房价疯涨、减少房地产市场各种非法行为，是保证房地产市场持续稳定发展的重要一步。

　　当然，开征房地产税首先要在法律制度安排上创造条件，特别是法规设定上要公平公正。只有制定一个公平公正的房地产税，才能保护绝大多数居民的根本利益，才能保证房地产税征收达到预期之目的与效果。

　　（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）