调查称在上海发现土地期满无偿收回商品房情况

　　上海宅地无偿收回？一出“乌龙连续剧”

　　上海市规划和国土资源管理局（以下简称“上海市规土局”）1月17日的一则澄清公告，貌似消除了此前的土地出让期限届满无偿收回的“乌龙猜测”，实际上却有些答非所问，水更浑了。

　　上海市规土局的“澄清通知”引用了《上海市国有建设用地使用权出让合同》的相关规定称，“土地期满后的处理方法”是针对第二十八条的内容，明确该宗土地出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。同时还引用了其中“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”一条。

　　对此，“存在出让期限届满无偿收回的是申请续期未获批准的非住宅用地，住宅用地不存在届满无偿收回的情况”是一个普遍的理解，但是，本报记者在上海市规土局的相关宅地出让预申请须知所载出让合同信息中，也看到了一幅上海市金山区的普通商品住房同样清楚写着“土地期满后的处理方法：出让人无偿收回”。

　　上海市在土地出让文件中的这种悄然表述，是出于什么考虑，是否意味着土地期满问题存在地方试点等问题？国土资源部土地利用管理司司长廖永林1月18日在电话中向本报记者强调“这个问题，我不能以国土部官员的身份发表评论”后无奈表示，相关问题最终的答案在全国人大的立法层面，至于地方政府做法背后的原因，他也不清楚，“我也有自己的住房，也很关心这个问题。”

　　“乌龙”回放

　　风波缘起于1月5日前后，中房信分析师薛建雄不经意间在上海市嘉定区2011年第一批公开招拍挂地块的个别地块预申请须知所载出让合同信息中，发现了“土地期满后的处理方法：出让人无偿收回”。

　　这确实是一个值得引起注意的信号，至少是一个敏感的变化。记者注意到，在预申请须知所载出让合同信息中加注“土地期满后的处理方法”一条的，在大约2010年之前的土地出让信息中，或者未有标注或者统一标注“按相关法规政策”，从未有“无偿收回”或“收回并补偿相应残余价值”如此明确的表述。

　　“我们在其他城市的土地出让中，也几乎没有遇到过这样的情况，在上海也是近期的土地出让信息中才出现。”一位知名开发商的土地投资拓展部人士向记者坦言。

　　薛建雄心里明白，这样的表述变化，对于需要拿出真金白银购地的开发商来说，不可能不关心更不可能没注意到，但从开发商的角度，这是一个从根本上会动摇一些购房者购房决心的信息，他们没有必要主动将这个变化公之于众。

　　相关媒体报道引起舆论关注后，上海市相关政府部门并未立刻释疑，包括对于媒体的采访求证，上海市规土局方面也并未直接答复，直至1月17日在其官方网站发布上述通知。当天早些时候，上海市规土局相关人士还向本报记者表示，“市局这边也不清楚区规土局在相关土地中这样标注的原因和动机，内部还在紧急了解情况。”

　　“17日的官方通知，总结而言是：存在出让期限届满无偿收回的是申请续期未获批准的非住宅用地，住宅用地不存在届满无偿收回的情况。”薛建雄表示不解的是，在上海市规土局公开出让的土地信息中，明明看到了普通住宅用地也明显有“无偿收回”的注解。

　　这幅可能到期“无偿收回”的宅地，是2010年9月21日上海市金山区挂牌方式出让亭林镇亭升路东侧地块地块的国有建设用地使用权，地块总面积19387.4平方米，土地用途为普通商品房，出让年限70年，各类土地用途比例明确是全部为居住用地。

　　宅地期满解释权在全国人大

　　一位关注该事件的业内人士表示，上述规土局的通知，有些“答非所问”，最核心的问题在于：为何以往没有这样的信息，近期的出让地块中突然出现，出发点是什么？

　　到目前为止，没有官方的正面回答。

　　廖永林以个人理解的名义在电话中为记者分析，土地期满续期的问题，最终的答案要问全国人大的立法。逐步立法明确的过程，可能需要10年、20年的完善，但随着现有商品房逐步接近土地期满的节点，这个问题的解决就显得越紧迫。

　　在他看来，换言之，即使现在的土地出让合同中，约定了相关的期满收回方式，也不排除在土地使用期限内，全国人大在立法层面在该问题上有最新的权威解释，相关的合同约定也将面临依法更改的情况。

　　外界曾有猜测，上海的悄然举动，是否意味着国土部门在土地期满续期的问题上，正在进行相关尝试。对此，廖永林表示，对于上海的具体情况，他此前并不知情，“具体情况只能问上海政府部门。”

　　记者了解的一个细节是，多年前，上海曾有规定，要开发商将开发的每一块土地每年上交名义上的“一元钱土地使用费”，意在提醒地块的最终归属是国家。

　　“土地期满，是一个复杂的问题，只要土地所有权为国家所有，就必须给出合理解决方案。”廖永林坦言，即使现在在土地出让文件中约定“无偿收回”等情况，也无法解决期满后的实际问题，包括届时建筑物残余价值的评估、拆除以及若续期需补缴的土地使用费等。

　　薛建雄给出的一个判断是，个别地块不排除一定时期后存在拆迁的可能，作出期满无偿收回的明确约定，是为届时的拆迁补偿提供评估的依据。另有业内人士则笑称，也许只是地方有关部门一个偶然的失误，无须过度解读。

　　开发商的态度则“坦然”得多，上述投资拓展部人士表示，就算是约定无偿收回，开发商还是照样拿地，好的地块依然竞争激烈。