重庆实验房改等政策受关注 仍面临资金来源难题

　　弱化改革成本

　　在黄奇帆看来，要调控房地产，不可能靠“房产税一招儿就点中要害”。他提出了调控房地产的“五个坐标”理论。

　　这“五个坐标”分别是：社会房屋的配置体系、土地供应方式、供求关系、货币政策和税收政策。黄奇帆说，“五个坐标”决定着“一个社会的房地产秩序或经营状况，以及房价状态”。

　　《财经国家周刊》记者采访发现，“五个坐标”已成为重庆市住房制度设计的准绳。

　　重庆市近年来逐步确立了“市场+保障”的双轨制住房供应体系，改变过去单一靠市场解决住房问题的模式，提出30%至40%的市场住房需求由政府的公租房解决，60%至70%通过市场化商品房供应。

　　基于对双轨制住房体系的探索，重庆在2002年就确立的“八大投”土地投融资规划模式再次发挥体制性优势。作为政府掌控并授权经营的八个城市公共事业投融资平台，“八大投”较早地将城市建设用地圈至政府手里，一方面稳定住地价，另一方面使开发商钻不了“囤地”的空子，土地增值收益尽入政府囊中，成为重庆探索“民生导向”发展路径的“盘缠”。

　　重庆市发改委主任杨庆育告诉《财经国家周刊》记者，重庆市房价多年来始终处于低位，以及重庆对公租房建设舍得投入3万亩“零地价”用地，背后的关键，就是上述模式发挥了作用。“一般来说，地价成本占房价的30%。也就是说，房价涨落30%的决定权，已控制在重庆市政府手里。”

　　相比之下，有些城市控制不住对土地的需求，或是地价受开发商炒作、操控，地价成本最高可超过周边房价，成为“面粉贵过面包”的“地王”。对此，黄奇帆说：“土地怎么管理，和房价有密切关系。”

　　住房制度“五个坐标”中，最不受重庆市地方政府掌控的，是货币政策和税收政策。根据我国现行体制，这两项权力归属中央。

　　对于前者，有分析人士指出，重庆市大规模兴建公租房，提出3年4000万平方米的惊人计划，其中深意，或已隐含了“以加大住房供应稀释货币超发”的逻辑。“公租房没准儿会在未来让重庆吃出个通缩来。”这位分析人士对《财经国家周刊》记者这样表达个人观点。

　　至于税收政策，这次重庆试点房产税改革显然获得了“破冰”的授权。在1月27日的新闻发布会上，主持人开场白的第一句话即明确，重庆成为房产税改革先行者，起因于“2010年12月8日，国务院第136次常务会议同意在部分城市进行对个人住房房产税改革试点”。

　　《财经国家周刊》记者了解到，在2010年重庆“两会”期间，黄奇帆就提出过“特别房产消费税”的动议。期间，有财税专家指出，此举有违中国税制改革传统。因为按照惯例，地方政府没有征税权。如果重庆方案获批，无疑是中国税制改革历史上的“破天荒”之举。

　　重庆方面也深知，要推出住房持有环节税，最难逾越的就是立法程序。因此，无论是此前提出的“特别房产消费税”，还是今日启动的“个人住房房产税”，重庆都力主基于对现有税法进行微调式改革试验。

　　据《财经国家周刊》记者了解，这种做法在理论界颇受关注，原因是“改革的成本最小”。

　　“重庆模式关键词”

　　“五个重庆”：“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”和“健康重庆”，是引领全市人民奔小康的5项重要举措。2008年7月20日，作为重庆发展的新目标、新追求，首次在市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出，成为重庆的战略决策。

　　唱读讲传：从2008年起，唱红歌、读经典、讲故事、传箴言，巴蜀之地刮起了一阵“红色旋风”。薄熙来说，文化建设和经济建设一样重要，重庆人民有了更丰富的思想内涵，有了更高的文化品位，重庆就越有合力，越有后劲，就越有实现跨越式发展的可能。

　　留守儿童培养：父母双方至少有一人长期在外务工的留守儿童，重庆共有230余万，其中父母均在外务工的占130余万，留守儿童家庭人口数占该市总人口的12%以上。重庆市已启动了留守儿童培养模式研究，并总结出了留守儿童培养“4＋1”模式：对留守儿童开展思想政治、人格品质、心理情感、行为养成四方面教育，以及体质健康一方面培养。

　　“零地价”公租房

　　重庆公租房模式可概括为“以国有资产经营收益(主要是土地增值收益)，反哺社会公共事业投资”

　　文/《财经国家周刊》记者 王玉光

　　重庆的旅游部门日前正式将公租房辟为“重庆特色游”线路之一。

　　几年前，一个地产商开发的高端别墅项目“中华坊”，因对重庆传统建筑风格多有借鉴，一度被奉为代表重庆人居水准的“城市名片”。

　　如今，这张“名片”的风光让位于大规模兴建的公租房。

　　作为“民生动力”试验的重头戏，重庆市政府提出用3年时间，向约200万城市中低收入者提供4000万平方米的公租房。在2010年重庆“十大民生工程”中，公租房建设被放在首位。

　　“无形资产”

　　“你们是第185批次来重庆采访公租房的媒体记者”。1月13日，重庆市公共租赁房管理局的张咏梅对《财经国家周刊》记者说，这种关注令她和她的同事感到“压力巨大”，每一个工作环节都谨小慎微，“生怕出错”。

　　这一天，张咏梅正忙着筹备1月20日举行的新闻发布会。届时，重庆将首次兑现公租房配租承诺，向全市推出1000万平方米、20万套公租房的年度供应规模。这有望解决50万中低收入者的居住问题。

　　按照重庆市公租房管理办法，申请人无论户籍，凡在政府规定的收入线之内(单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下)，有稳定的收入来源和社保关系，即可参与公开摇号，申请面积在30至80平方米不等的公租房。这些房屋的租金均比周边市场价低40%。

　　时间回溯至2010年2月28日。重庆市第一个公租房项目“民心佳园”在元宵节的欢愉气氛中正式奠基。此后，全国各地的参观考察团以“一天数拨”的频率造访重庆。近一年时间几乎从未间断。目前总参观人数已近5000人次。其中包括国内170多个前来“取经”的地级以上城市、境外多国元首和政要，以及海内外知名学者和媒体人士。

　　万众瞩目竟成为重庆公租房事业的一笔“无形资产”。

　　高层领导人频繁到访，诸多经济智囊留下盛赞。在重庆市公租房小区民心佳园的展示厅内，记者看到，墙上挂着三幅巨照，以及三段对重庆公租房事业的高度评价。其中，经济学家李稻葵和郎咸平的总结最为“给力”，分别是：“重庆公租房建设是中国住房改革的里程碑”、“重庆公租房第一次用系统工程的思维解决中国的住房问题。”

　　聚焦之中，重庆公租房政策探索渐渐进入国家决策部门的视野。2010年6月，国家发展和改革委员会、财政部、住房和城乡建设部等多部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，首次从国家层面明确对公租房建设的政策支持。国家发改委和财政部随后还各自拨付10亿元专项资金，用于支持各地公租房事业。

　　分管公租房事业的重庆市国土资源和房屋管理局副局长孙力告诉《财经国家周刊》记者，上述20亿元中央财政支持中，重庆市拿到了8.8亿元，占总额的44%；随后，在2010年下半年中央的“百亿元”支持公租房专项资金中，重庆又拿到了11.3亿元。孙力说，之所以获得中央财政“偏爱”，皆因重庆公租房建设的“率先和大胆”。

　　记者在采访中了解到，重庆市对公租房的新闻宣传和舆论引导格外重视。有多个部门和国有企业的相关负责人均对记者表示，市政府曾多次开会强调“切忌对公租房多头宣传”、“规范宣传口径”，等等。正是在这“统一的口径”宣传下，重庆公租房这笔“无形资产”呈几何倍数扩散。