各地房价调控偏软 专家称主因政府依赖土地财政

　　各地房价调控目标全线“偏软” 北京独唱“稳中有降”

　　业内人士称政府对土地财政的依赖是主因

　　尽管国务院新“国八条”的最后截止期限距今只剩一天，全国600多个城市中只有40多个城市公布了今年的房价调控目标。但许多人认为，最让人们关注的具有领衔作用的北、上、广、深四个城市调控目标的出台，基本已经勾勒出今年房价调控的预期方向。在一线城市调控目标被指普遍“偏软”的情况下，昨天深夜22：40左右公布的北京调控目标为：“新建普通住房价格与去年相比稳中有降”，这使北京成为目前首个提出房价下降目标，而非涨幅目标的城市。

　　继30余城市推出今年房价调控目标后，近两日，上海公布其目标：新建住房价格涨幅需低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。深圳推出：房价涨幅要低于深圳市本年度国内生产总值和常住人口人均可支配收入的增长速度。广州确定：房价涨幅要低于广州全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。北京公告：新建普通住房价格要与2010年相比稳中有降。

　　消息一出，很多人称“出乎意料”。也有人透露，许多开发商今天在开会研判政策影响。依照其它城市调控目标把房价上涨率上限跟GDP增长率或个人可支配收入的增长率挂钩的定调方式，此前业内曾推测，今年北京市居民人均收入增长目标7%或成为今年北京房价涨幅上限的依据。业内普遍认为，北京之前城市提出的房价调控目标尽管宽严程度各有差异，但都比较宽松，可以肯定基本都能实现。但北京的目标让普通住宅的开发商感到有点狠。限定房价的涨幅上限，实际给予人们的是涨价的预期，而确定降价基调，显然将影响和改变买卖双方对楼市的预期。

　　业内人士认为，处于特殊政治地位的北京做出这样的调控目标，显然是舆论压力下的一个聪明决定。伟业我爱我家集团认为，北京房价调控目标强调的是细分市场，主要把市场分成三大块，即保障房、普通商品房、中高档商品房。对保障房，尤其是廉租房和公租房加大保障力度；对新建普通商品房，要在加大供应的基础上促使房价“稳中有降”；而对中高档商品房，即大户型、低密度、高档房则交由市场调节，这一房价调控目标更科学。

　　本轮房地产调控，各地对中央政策的响应不约而同地选择了“慢三拍”，直到截止期将至才陆续出台目标，一种“不情愿”的氛围贯穿始终。这种现象在一线城市尤为明显。而且除了北京，一线城市的房价调控目标与二、三线城市都是以限制涨幅为主，只字未提降价。

　　21世纪不动产的分析人士认为，造成这种现象的重要原因是各地对土地财政的依赖。各地房价调控目标与土地财政的依赖程度有直接联系，对土地财政依赖越高，则政策相对越宽松。如限制涨幅略严的兰州市2010年财政收入约297亿元，土地出让收入仅66亿元，卖地收入只相当于财政收入的22%左右。而政策相对宽松的城市对土地财政依赖色彩明显较强，如沈阳，2010年沈阳财政收入超过320亿，而卖地收入就占228亿，卖地相当于财政收入的60%以上。

　　一线城市对于土地财政的依赖程度更加紧密，上海的宽松政策正印证了这点。上海土地出让超过1500亿元。而2010年上海财政收入不过2873.58亿元，卖地收入相当于财政收入的52%左右。而且土地收入增幅很高，2009年上海的土地收入为1024亿元，2010年的增幅达50%。其他一线城市的情况也非常类似。北京也不是不存在这样的问题，2010年北京土地出让收入达1615亿元，比上年大涨74%，2010年，北京市地方财政收入完成2353.9亿元，卖地收入相当于财政收入的68%。

　　今年中央对房地产调控强调问责制。为了不被中央问责，一线城市的调控目标就更趋向宽松。虽然一线热点城市的房价调控目标相继落地，但似乎难让人们有一个乐观的预期。在SOHO中国董事长潘石屹看来，已经公布调控目标的绝大多数城市，把问题本身做成了答案，等于没有回答，即大多数都是“住房价格的涨幅要低于全市年度生产总值的涨幅和城市居民可支配收入的涨幅”。现在人们普遍担忧如果政府的目标房价上涨率是正的，购房人在房价上涨的预期被强化的情况下，反而会停止观望进入市场，从而进一步推高房价上涨率，最终政府的目标会落空。显然目前住房市场正处在一个关键的博弈期，面对地方政府普遍不够积极的态度，当下公众更加关心的是，在房地产调控遭遇到地方政府的普遍挑战下，中央政府会不会出台新的政策措施加以约束。业内人士认为，从目前看楼市的利空依然未出尽，调控政策还会从严从紧，房地产市场走势仍需进一步关注。