就在中国高层会议频频发出调控房价的信号之后，5月11日国务院办公厅转发了建设部等七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。今天《焦点访谈》特邀建设部住宅与房地产产业副司长沈建忠、财政部税政司副司长史耀斌、国家税务总局流转税司副司长龙岳辉解读《意见》。

　　据专家介绍，我国房地产行业发展迅猛为GDP的增加做出了一定贡献，但问题也不少，主要集中表现在：房价上涨过快；投资规模过大；结构性不合理；市场秩序混乱。

　　造成房价上涨的主要原因是结构性问题以及不合理的需求增长。结构性问题主要表现在中低价位、中小套型住房供应量不足，不能够满足广大中低收入家庭的需求。市场秩序混乱的主要原因是由于不法开发商散布虚假消息误导市场以及囤积房屋、土地进行炒买炒卖造成的。

　　这次《意见》正是针对上述问题而出台的，旨在通过双向调节遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，保持价格平稳和市场的稳定发展。

　　可以说，《意见》是今年宏观调控的又一有利措施。它是否能规范房地产市场秩序，满足消费者需求，最终效果还将接受市场检验。

　　[详细内容]

　　主持人：今天的话题是大家都很关心的房价。近两年，很多重点城市的房价是一涨再涨，出现了商品房结构不合理、房地产市场秩序混乱的现象。昨天，国务院办公厅转发了建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的《意见》。这一《意见》的出台对房价会有怎样的影响呢？今天首先来到演播室为我们进行《意见》解读的是建设部住宅与房地产司的副司长沈建忠先生。那么对于大多数的老百姓来说，一生中购买的最大的商品可能就是住房了。但是近一段时间，在房地产的销售中出现了很多不正常的现象。我们先来一起看一个短片。

　　解说：

　　近来，在全国许多地方，住房销售出现了很不正常的现象。这是今年3月份某城市中心城区一楼盘开盘时的情景，开盘价每平方米两三万元，两百个房源五千人抢购。排队的必须先拿到号码参加摇号，被摇中的人才能够买到房子。同样是购房，拥挤的人群变成了排队的帐篷，这是上个月北京市一家楼盘售楼处外的情景。

　　群众：

　　什么时候发放号，我们也不知道。

　　记者：

　　庞大爷，您在这儿排队排多长时间了？

　　庞大爷：

　　一个多月吧。

　　解说：

　　据了解，这里的经济适用房价格每平米不足四千元，比市面上同类型的商品住房大约便宜一到两千元，这是众多百姓搭帐篷苦苦等候的重要原因。

　　庞大爷：

　　别说是一个月两个月，就是一年他卖我这个房子，我也在这儿呆着。

　　主持人：：

　　房价上涨这么快，您认为正常吗？

　　沈建忠（建设部住宅与房地产司副司长）：

　　我认为不正常。这几年应该说房地产是处在一个快速发展过程当中。那么市场化发展起来以后呢，房地产业对国民经济各方面的贡献和作用还是非常明显的。这一点也是广大老百姓都能感受得到。但是这个发展当中确实也出现了一些问题，比如刚才讲到的房价过快上涨的问题，另外还有市场秩序混乱的问题，还有现在又出现了一些结构性的问题和市场现在供求矛盾紧张的一些问题。

　　解说：

　　当前，房地产市场发展中主要存在以下问题：

　　一，商品房价格上涨过快。2004年商品房平均价格同比增长14.4％，其中商品住宅价格同比增长15.2％。从全国看，房价过快上涨呈蔓延趋势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向其它地区扩展。今年以来，中部地区部分城市涨速加快。

　　二，房地产投资规模过大。20004年，房地产开发投资增长28.1％，今年一季度增长26.7％，各别地区房地产开发投资超过全国社会固定资产投资的50％。今年一季度有13个省、区、市房地产开发投资增幅超过30％，其中有六个超过50％，最高的达到115％。

　　三，商品房结构性问题突出。表现为中小套型中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。据对北京、上海等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，每套120平方米以上的占40％，最高的超过60％，中小套型住宅比例偏低。

　　四，房地产市场秩序比较混乱。如违规开发、房地产广告虚假、商品房面积“缺斤短两”、购房合同欺诈、物业管理质价不符等，严重扰乱了房地产市场秩序，损害群众利益。特别是当前一段时期，一些开发商利用市场信息不对称，对国家宏观政策做歪曲解释，误导市场预期。

　　主持人：

　　简单地归纳一下，为什么这个房价会这么快地上涨？这个房价上涨的主要原因有哪些？

　　沈建恭：

　　那么从我来看，恐怕有两点是比较需要关注的。一点刚才已经讲到了，就是结构性的问题。另外还有一点，现在不合理的需求增长的问题。

　　主持人：

　　什么叫不合理的需求？

　　沈建忠：

　　不合理的需求我们现在把它归纳有这么四种情况。一种就是投机性的购房，投机性的炒房现在出现一种膨胀的趋势。另外一个就是投资性的购房迅速地扩大。还有一个就是被动性的需求是在高位，就是现在每年的拆迁量在一亿平方米以上，这是一个在高位运行。还有一个就是改善性的需求，现在也是有点超前，特别是在一些年轻族的里面表现得比较明显一点。

　　解说：

　　针对当前房地产市场发展中存在的问题和原因，昨天，国务院办公厅转发了建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见。

　　主持人：

　　那么这个《通知》主要的精神是什么？

　　沈建忠：

　　叫做遏制投机性的炒房，控制投资性的购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，它的落脚点就是为了保持住房价格的平稳和市场的稳定发展。

　　解说：

　　《意见》提出了八条措施来解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，主要从“强化规划调控，改善住房供应结构”、“加大土地供应调控力度，严格土地管理”，“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”，“整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”等方面提出了对策；在改善住房供应结构上，增加普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局及进度安排；严格控制低密度、高档住房的建设；在严格土地管理上，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；停止别墅用地供应，严格控制高档住房用地供应；依法制止“炒买炒卖”土地行为；在整顿和规范市场秩序上规定，期房不得转让；预购人与产权申请人不一致的不能办理产权证；实行实名制的住房。同时，明确了享受优惠政策的普通住房标准，应同时满足以下条件：住宅小区建设容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。》》《意见》自签发之日起执行。调整营业税政策，将从6月1日起实施。

　　主持人：

　　我们知道这次《意见》涉及到住房转让、税费征管等很多环节，那么在这里我们也特意请来了财政部税政司的副司长史耀斌先生和国家税务总局流转税司的副司长龙岳辉先生。我们一起解析这个《意见》。沈司长，刚才您谈到了遏制炒房，具体来讲，《意见》的公布对于遏制炒房有哪些具体的措施？

　　沈建忠：

　　具体来说就是两大措施。一个措施就是根据《城市房地产管理法》的规定，国务院决定就是从现在开始，文件出台开始，就是期房禁止转让。也就是说我们过去讲的“炒楼花”这种行为禁止。你买了期房，必须要拿到产权证以后你才能够转让，那么另外一个措施就是涉及到税收的，就是加大税收的调控力度。

　　史耀斌（财政部税政司副司长）：

　　那么这次我们对转让房产的营业税政策做了调整，主要有三点。这三点内容就是从2005年6月1日起开始执行。第一点，是对个人购买的住房，如果他在转让的时候达不到两年，全额征收营业税，对他的转让收入全额征收营业税。第二点，如果个人购买的普通住房达到或者超过两年以后，那么才进行转让的，对这种转让收入继续免征营业税。第三点，就是对个人购买了非普通住宅的房子，即使他达到或者超过两年以后才进行转让的，也要进行征税，但是这种征税是按照他售房收入减去他购房的时候价款以后的差额进行征收营业税。

　　主持人：

　　打个比方说，比如说我两年前买了一套房子，一年之前我拿到了这个房产证，如果现在我要转让的话，我是否要交这个营业税？

　　史耀斌：

　　现在这个例子，我们可以界定一下这样，如果是2005年6月1日以后你开始转让的话，实际上从你一年前到现在算不足两年，按照我们现在的税收优惠政策，你就不能享受这个优惠政策，所以你应该全额征收营业税。

　　主持人：

　　这个营业税应该是多少？比如当时我是50万全款买的一个房子，现在应该交多少营业税？

　　史耀斌：

　　按照5％的税率，我们做一个最简单的计算，按照5％的税率，那么50万就是25000元，也就是说你除了房屋的价款之外，你为了购买这套房子，转让了你这套房屋的收入，那么你还要缴纳25000元的营业税。

　　主持人：

　　具体来讲，我们现在是否有什么样的措施，在加强税收的征管方面，使它能够落实到位？

　　龙岳辉（国家税务总局流转税司副司长）：

　　为了落实税收宏观调控的政策，税务机关应严格按照各地公布的普通住房的标准，严格界定税收优惠政策的范围，让享受优惠的个人都能够得到国家的税收优惠，对不符合税收优惠条件的一律按照营业税的税收政策规定严格征收，这里特别要强调的是，各地不能擅自越权减免税收。

　　主持人：

　　沈司长，最后能不能请您给我们做一个预期？

　　沈建忠：

　　我们政策能不能够实现预定的目标，关键还是看群众欢迎不欢迎，群众在这个政策当中能不能得到实惠。从刚才我们介绍这个情况来看，我觉得我们在维护群众的利益、调整结构、控制房价、稳定房价这方面都是围绕着这样一个意图来做的，所以我觉得应该是能够有一个正面的反应和影响。

　　主持人：

　　再次感谢三位来到我们的演播室接受我们的采访。可以说稳定住房价格的《意见》是今年宏观调控的又一有力措施，我们先让房价能够尽量趋于合理，房地产市场的秩序能够尽快地趋于规范，老百姓的多种住房需求能够在这个市场上得到合理满足。