物业收费听证　焦点对准基准价———

　　北京市发改委昨天举行听证会，对备受市民关注的《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》进行听证。上述《办法》和《标准》自去年4月在网上首次公布向社会征求意见以来，数易其稿。市发改委副主任柴晓钟昨天表示，反复征求市民意见是政府在制定价格时所不多见的。

　　在昨天的听证会上，代表业主的消费者代表和物业管理公司代表双方争论的焦点集中在政府定出的基准价是高了还是低了、首层住户能否少交电梯服务费用、政府是否应该根据住宅区档次出台分档次参考价，等等。

　　柴晓钟表示，发改委在听证会后将充分考虑到每一位听证代表的意见，并适时出台相关政策。

　　争论一

　　■城区与远郊区住宅物业服务基准价应否采用同一标准

　　《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》（以下简称《标准》）中规定“住宅物业服务收费基准价标准为0.9元/建筑平方米·月”。多位听证人员在发表自己的意见时都涉及到了基准价。来自物业管理公司的代表都认为这一收费标准太低了，无法维持物业公司的正常运营。而消费者代表则认为,收费标准定高了。尤其是来自远郊区的业主代表认为，远郊区不适用于这一收费标准，应对远郊区及城区区别对待。

　　争论二

　　■0.90元的标准是高是低

　　在昨天的听证会上，来自物业管理公司的所有代表几乎众口一词地指出，0.90元的综合管理费标准太低，根本无法维持物业公司的正常运营。如果物业公司长期亏本运营，对物业管理行业的发展十分不利。

　　来自北京北宇物业管理公司的听证代表刘巧丽会前作了一番调查。她说，在物业收费项目中，人工费占很大比重，新规定中没有考虑到人工费用在最近几年的快速增长。刘巧丽提供的《北京劳动事业公报》数据显示，1997年，北京职工的人均收入为11019元、2000年为15600元、2004年为28348元。“人工费增长了一倍多。新《标准》如果不把这一因素考虑在内，势必给物业公司带来压力。”

　　“物业收费由三大部分组成：人工费、能源费、公共设施维修费用。”来自北京久筑物业管理公司的听证代表陈伟说，煤、水、电、气等能源产品的价格在近年均出现较大幅度的上涨，以水价为例，绿化用水价格已经由2000年的每吨1.6元上涨到每吨4.1元。“因此，能源因素应该被考虑进去。”他建议，将公共区域内的照明费用从综合费用中剥离出来，通过公示的办法向业主明示，由业主进行分摊。陈伟表示，物业公司比较倾向于采用“博弈”的方式来得出物业费标准。但是“既然是‘博弈’，就应该给出在指导价的基础上上行的空间”。他说，现在的政策只给出了下行的空间，对于上行给出了上浮不超过10%的限制，“这是不合理的。”

　　他说，如果物业公司长期低于市场价格运转，将会带来诸多恶果，比如：提供不符合标准的服务、不给物业服务工作人员上保险、造成失业等。而物业公司也将退化到房管所的水平。

　　争论三

　　■政府是否应出台多档次物业收费参考价

　　“政府应该出台多档次的物业收费参考价，而不是只定出一个政府指导价。”来自北京大学法学院的代表肖江平认为：由于物业管理费是一个十分复杂的费用，价格直接决定所享受的服务，因此从这个意义上来说，并不一定是价格越低就越好。

　　“这个价格应该是业主与物业公司通过‘博弈’产生。”

　　他在听证会上建议，政府可以根据服务的档次将物业费用分为基本档、标准档、优质档和豪华档四个层次。其中基本档的费用可以低于0.50元/建筑平方米·月，物业公司提供小区最基础的服务；标准档的服务要比基本档更规范，价格在0.55元左右；优质档的价格可定在0.90元左右；对于一些品质很高的小区可采用豪华档的收费，费用标准由业主委员会和物业公司根据服务标准通过协商来解决。

　　肖江平说，希望用一个固定的指导价来适用于全市范围内所有住宅区基本上是一件不太可能的事情。分档次收费不管是对业主的承受能力、希望享受的服务标准以及物业公司的规模经营来说都是可行的。

　　争论四

　　■服务标准应否更加细化

　　有收费就应该有一个收费的标准。尤其是对于物业服务这样的服务行业更应有一个细化和量化的标准，这是制定价格的重要依据。因为只有人们明确地知道自己会得到什么服务时，才会知道自己付的费值不值。

　　市发展与改革委员会在《标准》中对服务标准做出了相关规定。但参与听证的部分代表认为这一服务标准不够细化和量化，无法对物业公司起到有效的规范作用。有听证代表认为，应该在服务标准中明确每天保安应在小区内最少巡逻几次，保洁人员每天应对小区最少清洁几次。 争论五

　　■首层住户是否可少交电梯费

　　此次听证会上的另一焦点问题是电梯费如何分摊。《标准》对电梯运行维护费用制定了更详细的标准，并注明电梯运行维护费分摊办法按《办法》第十六条执行。

　　北京市汇佳律师事务所律师邱宝昌认为，电梯费应按户分摊，而不应按面积分摊。另外，北京易普赛德教育信息咨询公司刘俐代表提出，《办法》中对有人值守的电梯都加入了每年1121元的冬季取暖电费，而许多小区的电梯中并没有使用电暖气，多数电梯中甚至没有电源插头，因此，这一项目不合理。

　　针对《办法》规定的首层住户只需交纳30%的电梯运行维护费，于庆新代表认为，电梯维护费是基于业权的公摊，而非根据业主是否使用或者使用频率的高低来决定的，这会引发很多公共设施的其他收费矛盾。