视点·物权法系列讨论之十一

　　《物权法》草案中专用一章对居住权进行了规定。居住权对普通人来说是陌生的，即便对于专业人士，也是一项冷僻的制度。其本意是：对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利，说白了就是“别人的房屋，我有权住”。这是一种保护弱势群体的权利，例如保姆对雇主享有居住权。在它的发源地———大陆法系中，居住权适用范围很小，以至于有些学者提出物权法无须规定居住权。

　　同样声音在立法机关中也有反映，如全国人大常委会沈春耀委员、任茂东委员建议删除“居住权”一章。

　　“善用者生机，不善用者杀机”，居住权制度亦然，如果不能找到在中国的实际作用，沿袭其“原产地”的有限作用，这项制度很可能因缺乏实用价值而被遗忘甚至抛弃。但仔细分析我国社会的实际需要，可以发现，如果加以有针对性的调整和充实，居住权会对我们的社会起巨大的作用，能够有效地调整住房问题，促进社会公平，减少国有资产流失。

　　在我国，除了商品住房以外，还有大量带有福利性质的房屋，例如“经济适用房”、“福利分房”、“房改房”等，很难一一说清楚其中的具体内容。“制度的不一致必然导致分配的不公平”，在获得房屋途径上，有的用较少的血汗钱购买经济适用房，有的用工龄和少量的金钱获得房改房，有的因为单位的强势地位而获得免费福利房。他们的一个共同特点，就是将公共财产变为私有财产，而个人付出虽有多少的差异，但都低于公共财产的市场价格。

　　目前，住房体制的混乱、商品房的热炒，正是福利分房的取消同时又缺少替代制度造成的。而建立居住权制度则可在保持国有资产的同时，规范住房制度的混乱，形成统一的相对公平的非商品房住房体系。

　　居住权人只能居住，不能拥有。居住权人可以无偿地居住房屋，但房屋的产权仍然是单位或国家所有，不能通过买卖或其他途径变更房屋产权。

　　国有资产转让必须经过严格的程序，以保障国有资产保值增值，而福利分房或房改房却成为单位独立王国，应当加以限制。居住权一方面保障了居者有其屋的权利，另一方面又禁止公有房屋转为私有，限制了国有资产流失。

　　居住权制度可包容我国现有的公有住房租赁制度。租住公有住房是政府对社会困难人群的一种帮助措施，但由于通过这种方式获得的是租赁权，传统上视为债权，不属典型物权，因此物权法草案中没有涉及。实际上，租赁公有住房的很多内容都具有物权性质，并与居住权相似，完全可以将其纳入居住权范畴，取得物权，增加对弱势群体居住公有房的保护力度。

　　此外，居住权还有时间限制，防止其成为“世袭特权”。居住权不能继承，不能转让，居住权人死亡后，房屋必须交回，但其未成年子女可居住至成年，避免官员运用手中权利，为子女谋利，子承父贵。总之，就现实而言，居住权的作用绝非保姆这么单纯，经过我们的理论整合，必能发挥更大作用。

　　任达（北京市民）