“十一五”期间北京市房地产业的发展将面临一系列新的挑战和机遇。由清华大学房地产研究所完成的《北京市房地产业发展研究》预计“十一五”期间，本市商品住宅新开工面积将有小幅增加，年均新开工面积为2465万平方米。到“十一五”期末，本市房地产业年度实现增加值将达到311亿元，平均每年增长7.6％；房地产开发年度完成投资达到2782亿元，平均每年增长11.12％。到2010年，房地产开发企业从业人数有望突破10万人。

　　住宅郊区化不可避免

　　研究表明，目前本市商品房项目主要集中在朝阳、海淀、丰台和通州四个地区。其中朝阳区的在售项目最多，总供应面积占到了全部30％以上，丰台区目前的在售项目规模已经超过了海淀，成为第二大供应地区。而在商品房销售方面，朝阳和海淀两区仍然是住宅市场销售量最大的地区，两区的销售面积占到住宅总体一半。

　　从住宅的空间发展来看，从四环沿线到五环沿线，到目前更外层的发展，仍然延续了以往的外延扩张模式。这种“摊大饼”式的扩张的弊端在于不利于城市多中心的形成和对中心城区人口的疏解，给中心城区带来了很大的压力。

　　专家指出，对于北京这样一个大都市而言，住宅郊区化是不可避免的。随着北京市基础设施的延伸和路网建设的完善，加上郊区住宅的价格优势、环境优势，郊区化居住的趋势已经得到普通消费者的认同。作为《北京城市总体规划（2004～2020）》中“东部发展带”的顺义、通州和亦庄三个重点新城以及“西部生态带”的良乡、黄庄地区应当成为北京未来发展的重点地区。

　　二手房交易将超新房

　　北京市住房二级市场发育迟缓，住房资源配置渠道不畅，造成配置效率降低，导致高档住房空置和中低收入群体支付能力不足的问题存在，存量房流动性差导致新建商品住宅价格上涨压力过大。2003年新房交易量和二手房交易量之间的比例上海为1比0.9，广州为1比0.6，而北京仅为1比0.18，与其他两个城市的差距相当明显。

　　专家建议，今后本市应鼓励梯级消费，进一步启动住房二级市场，规范住房租赁市场。挖掘住房二级市场和租赁市场的潜力，增加存量住房的流动性，提高市场效率。同时要彻底清理、整顿住房二级市场和租赁市场，控制和降低交易成本；建立全市住房二级市场信息管理制度，减少信息不对称。

　　研究表明，“十一五”期间本市的二手房市场将得到进一步发展。在税费政策进一步放开、军产和央产房上市政策逐步规范等前提下，北京市二手房交易量将以每年接近一倍的速度增长，在2008年左右，接近或者超过新房交易量，并开始逐步趋于稳定，与新房市场协同发展。

　　经济适用房南城应多建

　　由于供需矛盾突出，经济适用住房排队抢购现象屡见不鲜。专家认为，经济适用住房制度作为北京特殊情况和地位下的一种公共住房政策，应随着北京市房价、政府的宏观调控能力的水平变化而逐渐变化，在一定时期内，经济适用住房仍然是北京市解决中低收入家庭住房问题的供应方式。

　　目前本市已经建成的回龙观、天通苑等大规模经济适用住房，居住人口密度过大，造成较大的交通和城市环境等压力，因此专家认为北京不宜再布置大型的经济适用住房建设项目。由于目前本市南部经济适用住房项目相对较少，且土地成本较低，建议可以在南城开发一定规模的经济适用住房。

　　经济适用住房作为公共住房政策的一个重要环节，在保障中低收入家庭住房的同时，也给政府财政和土地供应等带来一定的负担，实际执行中也存在一定的管理难度。因此，可以逐步扩展其他类型的房源，部分替代经济适用住房解决中低收入家庭的住房问题，缓解供需矛盾。

　　此外，还可以通过消化空置商品房或采用存量房替代部分经济适用住房供应，这样做既可以减少商品房的空置，也有利于激活存量市场，实现住房的一、二级市场联动发展。（记者洪燕杰）