《瞭望东方周刊》高艳平/上海报道

　　上海房市要反弹吗

　　数据统计表明，房地产价格仍然在高位运行

　　下半年房价是涨是跌？在2%的汇率调整之后，答案变得更加扑朔迷离。

　　央行出其不意地出台人民币升值的政策，似乎给正在经历宏观调控阵痛的中国楼市，打了一针强心剂。

　　就在央行宣布人民币升值的一周内，沪深A股市场多个地产股出现涨停。

　　复旦大学教授谢百三在23日激情洋溢地撰文说:“人民币升值对房地产市场构成重大利多。在人民币资本项目下不能自由兑换的情况下，想大笔兑换成人民币的最好办法，就是坚决以美元等外币买进中国房地产，或换成人民币买房产。”

　　另外，在7月27日，央行上海分行召开上海市金融形势分析会，会议要求上海的金融机构适当放宽对房龄在10年左右二手房贷款的限制。

　　在地产调控初见成效的时候，楼市利好消息接踵而来。让人感到疑惑的是，这些消息背后隐藏着怎样的深意？而未来楼市的走势，尤其是上海楼价的未来，将往何处去？

　　高档楼盘异动

　　7月23日周末，上海南京西路渣打银行营业大厅里，该公司负责房屋贷款的负责人在为三四十位开发商讲解此次人民币升值与上海房地产之间的话题。

　　“我们是做财富管理的，看得最多的就是客户资金每天的流动。人民币升值的讨论已经有多年了，两三年前，就有海外华人从世界各地把资金汇入渣打银行。当时，上海的房地产市场正是很好的时候，有的海外华人就已经在关注上海的地产买卖;后来买了房屋的，现在都已经实现了增值。”

　　大厅里面很安静，开发商们聚精会神地一边听着演讲人的讲解，一边注视着投影仪上的文字。

　　“人民币宣布升值后的第二天凌晨开始，就不断有来自世界各地的客户打来电话咨询。有的对投资上海地产有兴趣，就打来电话，说准备带美金过来结汇，观望人民币再次升值。”

　　“人民币升值之后，我们感觉这些所谓的海外热钱不是被吓住了，而是可能会更多进入上海买卖房地产。”

　　如果外资买家进入上海地产，或许可以带动起低迷两月的市场重新回暖。这是不少开发商眼下的想法。

　　尽管接受《瞭望东方周刊》采访的大多数业内人士认为，人民币升值对房地产的影响短期内还不会看得出效应。但是，随后记者在采访中发现，已经有人把这一利好消息反映在了二手房的售价上。

　　林先生，台湾住商不动产天山古北加盟店职员，一个为了跑业务晒得皮肤黝黑的物业顾问，7月26日在带《瞭望东方周刊》记者去看房的路上，讲了一段这样的故事：“我们的一个台湾客户，在上海投资有11套房子，最近挂了几套出售。其中一套仁恒河滨花园的三房，单价挂了21000元，买家希望19000元能买下来，最后房东让了一千元，坚持不能低于2万。买家5000块的押金都已经交给我们了。最后没谈妥，只好把押金退回给买家。”

　　“前两天，又有买家看中这房子了，2万元想要，他还不卖了。他说，人民币升值了，我每平米要加500元。”

　　生怕记者不相信，林一脸认真地把这个故事重复讲了两遍。“大家都说，人民币一升值，房价还要涨。”

　　“观望氛围有望被打破”

　　7月20日的上海市政府新闻发布会上，上海市统计局局长潘建新在回答记者提问时表示，上海房地产价格过快上涨势头已得到遏制，上半年商品住宅销售价格涨幅趋缓，近期价格小幅下降。

　　由统计局提供的数据显示，上海商品住宅1-6月份累计比去年12月份上涨5.1%。反映当年新涨价因素的商品住宅销售月环比价格指数，3月份上涨2.5%，此后涨幅逐月回落，6月份的涨幅已经下降了1.2%。

　　而此时，上海经济连续13年保持了两位数增长，增幅比全国平均高出2-3个百分点的上海，今年上半年GDP增速为10.3%，同比回落4.5个百分点。这在上海近年来还属第一次。而其中汽车、金融、房地产三大支柱产业的增速下滑是相当主要的原因。

　　在这样的大背景下，上海市政府一些官员也在不同场合，多次为低迷近两月的房地产市场打气。

　　6月下旬,上海市房地局副局长庞元仍然信心百倍地表示,“市场不会受个别崩盘论者的影响,以自住客为主的购房需求将撑起楼市，观望氛围有望不久被打破。”

　　上海市决策咨询专家印华也在6月底向媒体表示，“上海认为调控的效果已经显现，要尽量避免矫枉过正。”

　　在向中央汇报调控效果的时候，上海市政府也在做更多的工作。据业界人士透露，近日，由上海市统计局和上海市房地局组织的调查组广泛约请房地产企业反映市场情况。

　　“政府的人对我们说，你们大胆地说，市场的真实情况到底是怎样的，我们会直接反映到中央。他们也想听一些可能比较逆耳的真实的声音。”一位参与会谈的业内人士告诉《瞭望东方周刊》。

　　然而，上海市政府则公开批驳了“上海市政府准备救市”的谣传。

　　而在首都北京，关于下一步地产调控，出现了应该放松、还是继续严格落实两种不同的声音。

　　7月中旬，建设部副部长刘志峰的一句“下半年不再出台更严厉的房地产调控政策”，平息了这场争论。

　　房价仍在高位

　　尽管下半年不再有更严厉的调控政策出台，但是政府并没有对宏观调控放松警惕。

　　7月11日，国家发改委、国家统计局发布最新调查报告显示，二季度35个大中城市房价均有不同幅度的上涨，比去年同季上涨8%，比一季度上涨1.5%。其中，6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。上海仍居同比涨幅最高之列。

　　数据统计表明，房地产价格仍然在高位运行。

　　《瞭望东方周刊》在上海多家楼盘调查后发现，打折的楼盘多集中在中外环间和外环外。

　　目前仍然有一半以上的楼盘，要么推迟开盘，要么继续坚挺房价。而这些楼盘又以内环内楼盘居多。

　　位于芙蓉江路上的仁恒河滨花园7月26日推出62套房源。《瞭望东方周刊》记者在现场发现，该楼盘价格在19900-23050元之间，开发商表示在开盘的一周内，一次性付款最多打9.8折。

　　而与此一路之隔的天山河畔花园，4月份推出新盘价格在2.2万，至今销售不好，但是开发商也没有降价的打算。而在古北、新华路、浦东陆家嘴等一些高档楼盘，有的已经在做外立面，还迟迟没有开盘的消息。

　　“我们跟那些开发商聊，他们说，不急这三两个月。再说，现在市场观望气氛很浓，即便是开出来，要是卖不动再降价会很尴尬。”以高档物业服务知名的英国第一太平戴维斯(上海)顾问公司市场研究部经理黄崴对《瞭望东方周刊》说。

　　在消费者不肯进场的时候，开发商宁愿推迟开盘时间，等待市场转机。“开了盘也没有用，就像一个人不想买东西，无论把他带到便利店，还是大卖场，都是没有用的。”上海新城万嘉房地产有限公司总经理助理颜明海说。

　　除此之外，如果留意一下网上新盘，就会发现调控政策出台的这一个月，市场上成交的楼盘以配套商品房、郊区的楼盘撑台面，上海楼市均价下滑的数字，就不难理解了。■

　　《瞭望东方周刊》高艳平/上海报道

　　调控不会松懈

　　如果再次出现房价反弹，像去年那样涨，中央还会出台更加严厉的政策

　　《瞭望东方周刊》记者在26日现场采访发现，无论是在中低档的达安春之升花园，还是高档房仁恒滨江花园，售楼处的购房者都是一波接一波，销售很红火。

　　网上房地产也有统计显示，进入7月下旬，上海楼市的成交量有15%的增幅。

　　另据媒体披露，近日，温州炒房团再一次低调到上海购房，而且50个人的看房团，一次就有8套成交。

　　在国家不再采取严厉调控政策，人民币升值、为二手房贷款松绑等诸多“利好”消息的刺激之下，上海房地产难道又要重复去年9月的反弹？

　　国家信息中心经济预测部首席分析师祝宝良对《瞭望东方周刊》说，“政府虽申明近期不出台严厉的调控政策，但是原来调控的大方向还是保持不变的，因为房价还没有下来。”

　　不少人认为人民币升值可能促使高档楼盘回暖，主要是源于对人民币继续升值怀有预期。

　　但是，即便人民币升值，海外购房者不一定能有多大赚头。一位业界资深人士对《瞭望东方周刊》分析说，“这次升值幅度只有2％，即便人民币两年之内升值10%。如果两年后房价不涨跌而房屋转手，契税、营业税加起来的交易成本就有7％，再加上贷款的利息，资金成本、机会成本等因素，投资房产也并不是一个很划算的买卖。”

　　“其实，此轮房地产调控中，营业税等税收政策的实施，国家就早已为以后可能的人民币升值，投机性外资抽离市场，设下了屏障。”一位业内人士的判断可谓一语中的。

　　而对去年年末盛传的外资“大举”进入中国房地产，赌人民币升值的说法，有业内人士表示怀疑。

　　据黄崴的观察：“就是在去年年末，外资购房的比例也很小。况且外资里面还包括了港澳台及海外华人，真正的欧美、日韩外籍人士其实很少。真正外籍人士，一般都是以自住为主的。”

　　况且，业内人士对国家控制热钱潜入楼市投机的手段很有信心。中国人民银行货币政策委员会委员、国家统计局局长李德水也在25日称，中国未来5年内不会让人民币完全自由兑换，原因是中国金融体系还相对脆弱。

　　至于对二手房贷款的松绑,是国家鼓励房地产自住消费的一个体现。“这一轮调控,鼓励自住消费是一贯的思路。不过,市场上对房产调控存在误解,影响了消费者对房价下跌的预期，造成市场的低迷。”中国房地产协会副会长顾云昌对记者说。

　　国家发改委宏观经济研究所王小广研究员在接受《瞭望东方周刊》采访时多次说:“国家对房地产的调控不会松懈。在我们现有的经济环境下，房地产应该是百姓的福利。GDP暂时出现下滑没有关系，政府要从战略高度出发，这样我们的经济才能持续健康发展。我相信，如果再次出现房价反弹，像去年那样涨，中央还会出台更加严厉的政策。”■

　　文/张建高

　　房地产暴发户们想吓阻调控政策

　　近日来自上海、北京、深圳、沈阳、海南等地的统计数据显示，尽管各地的具体数字不尽相同，但在房地产投资额、商品房销售面积和平均房价上，都表现为增幅回落、增长依旧。这种发展态势提供给我们的一个基本信息是，中央一系列宏观调控政策措施对抑制一些地方房地产投资和房价过快上涨的势头效应明显，也符合促进房地产业健康发展的预期目标。

　　然而，早在建设部等七部委稳定房价的意见公布不过一个月，就有一些人旁敲侧击地指责宏观调控政策，抛出了“房价大跌”“楼市崩盘”论，并编造出“上海市政府准备救市”的谣传。上海市政府辟谣后，又有人干脆把矛头直指宏观调控政策，声称“通过直接的行政干预迫使市场的活力下降，不但不能扼制投机和炒作，甚至还可能引发更大的问题。”联系到房价调控前很长时间内，对中国房地产市场到底有没有泡沫，一直存在两种截然不同的观点，与房地产开发建设关系密切的一些人士坚决否认“泡沫说”。这些现象表明，牵涉利益格局调整的宏观调控，实施起来难度相当大，尤其是针对近年来制造富翁最多的房地产行业进行调控，必然遭遇许多阻力，一些既得利益者会千方百计地试图吓阻调控政策的落实。

　　实际上，尽管一些地方的房价上涨势头得到了抑制，房地产市场观望气氛浓厚，但房地产投资、商品房销售仍在增长。当前的房地产调控，既要抑制房价的过快增长，挤掉泡沫，也要注意不使房地产投资增长回落过猛，努力促进房地产市场的健康发展。