自住需求促公积金贷款突增

　　在银行个人商业性房贷连续下滑的同时，去年，上海的公积金个人住房贷款却呈现大幅增长势头。早报记者昨日从上海市住房公积金管理中心获得的最新数据显示，2006年，上海市累计发放个人住房公积金贷款预计达到185亿元，比2005年增加了95.27亿元，翻了一番。

　　下跌三年后首次反弹

　　上海东方早报记者查询上海市公积金管理中心历年发布的“上海市住房公积金制度执行情况公报”得知，此前，上海市公积金贷款发放自2003年开始，已经连续3年下跌。

　　从1991年5月起，上海在全国率先实行住房公积金制度。从1997年到2002年，公积金贷款数额一直保持每年10％以上的高增长。而自2003年开始，这一数据开始下滑。

　　2005年，上海市发放89.73亿元公积金贷款，2004年为104.78亿元，2003年为114.29亿元。而2002年，本市发放住房公积金个人购房贷款119.55亿元。连续三年来，上海的公积金贷款发放都呈小额下跌趋势，跌幅基本在6％左右。

　　2006年，公积金贷款的发放经历了三年下跌后，突然迎来一个高峰，去年发放的贷款比2005年增加了将近100亿元，增长幅度超过100％。

　　2006年，住房公积金贷款新增户数也有一个很大幅度的上涨。2005年，全市公积金贷款户数为6.71万户，而2006年增加到9.6万户，户数增长了43%。而2005年，全市公积金贷款新增户数同比是下降的。

　　在贷款减少的同时，上海归集的公积金总量一直是逐年增长的。2005年，上海归集住房公积金和补充住房公积金199.29亿元，同比增长25.11%。去年，这一数据与2005年基本持平，为202亿元。

　　缘何突增近100亿

　　富阳（中国）控股公司分析师认为，自住改善型需求旺盛是公积金贷款突增的主要原因。2006年1到11月份，上海发放个人住房商业性贷款585亿元，同比减少了49%。而同期，发放住房公积金个人贷款169亿元，同比增加了92亿元，增幅达到119%。

　　两类贷款的一跌一涨，表明投资型购房在宏观调控政策下受到有效遏制；而市民自住改善型购房消费仍比较旺盛。2006年，上海购房需求结构发生了很大变化，市政动迁、旧区改造的购房需求、居民改善型的购房需求以及婚房需求三分天下。

　　上海市住房公积金管理中心有关负责人表示，2006年，公积金贷款政策的一系列放宽政策，是公积金贷款增长的主要原因。去年，上海市公积金管理中心曾进行多次住房公积金调整政策，将住房公积金个人购房贷款条件由过去累计缴存两年放宽到六个月，贷款政策最高限额由先前的每户15万元提高到20万元，并将补充公积金贷款额度由每户5万元提高到10万元。另外，2006年上海公积金还首次向缴存公积金职工推出的“建造、翻建、大(装)修公积金贷款”，也在一定程度上促进了公积金贷款的增长。

　　中原地产按揭交易部经理杨晗靓则表示，公积金贷款发放量上涨的一个客观原因是，去年商业银行贷款利率上调，而公积金个人住房贷款利率并未提高，为自住改善需求的购房者减少了支出。这也使公积金贷款的吸引力大大增加。

　　投资型购房者退出市场

　　发放的公积金贷款大幅增长，是否说明刚性需求在2006年已经充分释放？

　　中原地产交易按揭部经理杨晗靓进一步表示，去年虽然整体楼市成交量持续下跌，但是房价下跌幅度并不大。尤其是二手房市场上，持币观望的现象还十分严重。“目前，一部分刚性需求的购房者开始进入市场，这些都是需求比较急切的。比如婚房需求，或者生小孩改善需求的。而由于收入增加想改善住房，以及长期投资的购房需求，还处在观望中。”

　　“2007年，持币观望者是否应该出手，还是要看政府此前政策的执行力度，如果明年市场上逐渐出现一批小户型房源，那么，需求可能会有一个更大程度的释放。”他表示。

　　“发放的公积金贷款大幅增长意味着投资型购房者基本退出了市场。而买房子的需求毕竟不像吃饭，住房需求的弹性还是很大的，真正有迫切购房需求的比例并不高。”上海市住房公积金管理中心负责人则表示，如果今年宏观调控政策继续执行，特别是保有税政策真正落实，购房者应该还是会持续观望，等待房价继续回落。

　　他预计，2007年的购房需求基本会维持与2006年一致，不会有太大幅度的增加或减少。