房贷违约风险或继续攀升

　　1、2007年，上海房市及房贷会继续承接2006年的盘整态势，居住性购房及房贷将逐渐恢复，投资性购房及房贷也会逐步回归，全年新发放房贷与还贷规模将持平在500亿～700亿元，全城房贷总“蛋糕”难以有很大的增长。

　　房贷是伴随房屋买卖的金融借贷行为，要判断未来上海房贷市场的总体趋势，必须对住房市场的走向有一个基本判断。就上海而言，在当前房屋（包括新房和二手房）总体供大于求的状况下，房市的走向主要由需求面决定。

　　购买房屋的需求基本可以分为居住需求和投资需求，上海除了居住需求中的动拆迁购房需求具有一定的刚性外，各类改善居住型购房需求以及投资性购房需求的弹性是很大的。

　　2007年，国家预计将出台更多有关抑制房价的政策。随着我国股市向好和利率走高的趋势，加之物业税可能出台，与其他投资相比，房产投资的机会成本正越来越大，收益预期会不断缩小。

　　但是，有两个因素是助长房产等资本品投资的，一是人民币升值因素；二是我国经济持续高增长和国民习惯高储蓄率带来的长期流动性过剩。前者将长期吸引境外资金到我国持有房产，上海必然首当其冲；后者则必然导致过剩资金寻求包括房产、股票、黄金等各类资本品在内的投资栖息。

　　综合影响投资性购房需求的正负两方面因素，就上海这个特定的城市而言，不管各种宏观调控措施如何，投资性购房需求在上海将长期存在，并将在购房需求中具有一定比重。

　　如果以上分析成立，就可以基本廓清包括2007在内的未来上海房市和房贷走向。总体而言，2007年，上海房市及房贷会继续承接2006年的盘整态势，全年新发放个人房贷规模将与还款规模基本持平，估计会是500亿～700亿元的规模，到2007年底，上海房贷余额总体将会维持在3000亿元上下。

　　2、竞争将使房贷从银行同质产品，转为利率、期限、还款方式、配套理财和综合金融服务的差异化产品，中心城二手房贷款、存量房贷再融资贷款以及新房贷款三足鼎立的上海房贷市场局面将在2007年逐步形成。

　　在房贷“蛋糕”总体难以有大幅增长的态势下，2007年上海银行业在房贷业务上将继续2006年的激烈竞争，竞争进一步加剧的结果就是，房贷业务将逐渐走出各银行同质产品的状态，在利率、期限、还款方式、配套理财和综合金融服务上形成银行间的明显差异。

　　首先，竞争的着力点将会从单一的营销环节返利，转向以贷款者客户为中心的全方位差异服务竞争。第二，随着Shibor（上海银行间同业拆借利率）基准利率促进利率市场化机制的形成，人民银行极有可能率先在个人房屋贷款上允许商业银行自行定价，由此形成比非价格因素更为激烈的房贷价格竞争。第三，随着利率调整的频繁，存量房贷客户的再融资贷款以及与住房综合授信相关的个人消费金融服务，将成为银行间房贷业务竞争的新领域。第四，随着中心城区二手房交易占主导地位格局的进一步强化，以及房贷再融资贷款业务的迅速上升，2007年，上海房贷市场将基本确立中心城二手房贷款、房贷再融资贷款以及新房贷款三足鼎立的局面。第五，随着外资银行经营人民币业务的放开，中外银行在高端房贷业务领域将初步展开竞争。

　　3、随着国家住房公积金政策重心向中低收入职工住房保障功能的拓展，上海也会陆续出台包括公积金在内的与住房保障措施相配套的住房金融政策，2007年上海住房公积金信贷规模将不会低于2006年的规模。

　　综合来看，目前国家对住房公积金制度的态度，主要是通过政策调整和加强监管来强化这个制度的作用。

　　2007年及今后，我们可以预见，地方政府将结合地方住房公积金实际情况，通过调整住房公积金缴存、提取、贷款、增值资金使用等业务政策，实现住房公积金扶持更多中低收入职工解决住房问题的政策目标，上海也不会例外。

　　就个人房贷而言，可以预测随着房市缓慢复苏，2007上海住房公积金信贷规模将不会低于2006年的水平。

　　4、随着逾期违约风险的不断上升，金融监管部门将在加强房贷业务监管的同时，重新评估置业担保和抵押物保险等现有的房贷风险防范机制，构建跨区域乃至全国性房贷风险管理体系等，将会列入监管部门的工作日程。

　　随着对投资性贷款购房泡沫的挤压，尤其是2006年上海银行业商业性房贷逾期违约率10倍的上升，金融监管当局可能会启动对现有房贷风险防范机制的重新审视和评估。

　　有关住房置业担保中存在的重复担保、强制担保、垄断担保等弊端，以及全国各地分割且封闭运作的住房置业担保模式所存在的系统缺陷等系列问题，目前正引起如人民银行、银监会、保监会、建设部等多个国家部门的高度重视；已经持续多年的要对全国各地住房置业担保进行整顿清理的热议，能否在2007年得到落实，将主要取决于监管部门的决心和全国房贷的风险表现。

　　由于上海房市及房贷走向在全国来说具有一定的先导意义，因此，在一定意义上，随着大规模投资性购房贷款的迅速退潮，2007年上海房贷逾期违约可能还会承接2006年的趋势继续爬升。

　　房贷的风险表现对业界的考验将是至关重要的。但从国家监管角度出发，在房贷风险管理机制中某些不合理成分，将不会长久地以制度化方式存在房贷市场和现代社会经济生活之中。

　　（《2006年上海住房金融市场运行特征和2007年展望》全文完，部分有删改）