视点特稿：商品房预售 向左走还是向右走

　　商品房预售 向左走还是向右走

　　商品房预售主要风险

　　开发商将房款挪用或携款躲避房屋未能取得产权证

　　售楼宣传单与实际不符

　　开发商对房屋设计单方做重大调整

　　定金风险

　　开发商对预售房土地使用权设抵押

　　编者按

　　交房日，开发商却玩起了“失踪”。

最近，北京“本岸家园”八百多名业主的遭遇，又让公众把目光投向了商品房预售制度。

　　十几年来，房屋预售制度在解决先期资金投入问题、降低房地产行业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，但由于消费者在购期房时，并不能看到产品，进而带来一系列的风险，引发了大量法律纠纷。

　　正因为诸多难以避免的弊端，商品房预售制连续遭受质疑。如何分担风险加强监管？记者从权威人士处获知：建立风险分担机制已成为业内的共识。

　　法制网记者 陈晶晶 李松 法制网通讯员 郝鹏飞

　　指着一座主体虽已立起，但仍没有窗户、没有电梯、没有水电，处于一片黄土包围中的在建楼房，宋扬(化名)告诉记者，他是这座楼的“楼长”。

　　这个未完成的小区，位于北京市通州区梨园镇，名曰“本岸家园”。与宋扬一样的“楼长”还有7个，他们是目前小区8栋楼的近800名业主选出的。此外，还选出了40多个“单元长”以及19人的维权小组。

　　交房日 开发商玩“失踪”

　　1月10日，宋扬向记者讲述了800百余名业主的窝心购房经历：

　　2004年9月，我们与开发商北京伯雅房地产开发公司签了购房合同。合同约定2005年7月交房。到了交房日期，开发商将收房日期调整为2005年12月底，后来又两次延长到2006年6月底、12月底。到了开发商承诺的2006年12月底时，我们却发现开发商神秘消失了。办公地点以及售楼处已人去楼空，只有部分讨薪的农民工睡在里面。

　　有一对买了“本岸家园”房子的年轻人，等着新房结婚呢，可现在孩子都两个月大了，房子还没到手。我们这些买房子的人，都不是“大款”，攒点钱不容易。有的用了全家的积蓄，还跟别人借了钱，跟银行贷了款。

　　每个购房人都与开发商签了商品房预售合同，可一遇到问题时才发现，合同对购房人的保护力实在是有限。

　　据了解，北京伯雅房地产开发公司在中国工商银行做了在建工程和土地使用权抵押。据北京市建设委员会资料，该公司具有房地产开发资质，开发商已经取得“本岸家园”上千套房屋的预售资格。

　　窝心劫 吃亏的总是买房人

　　从买房的第一天起，大多数购房者就像“本岸家园”的800百余名业主一样，有3件事成为一块心病：开发商延期交房、房子质量有问题、物业服务不达标。谁都希望这些事别发生在自己的身上。

　　然而，来自权威部门的统计表明，延期交房已经成为房地产交易中一个很普遍的现象。少则十几天，多则一两年，成为许多购房者难以逃过的“一劫”。

　　“开发商说延期就延期，我们的损失谁来赔偿？”宋扬很气愤。他说，在商品房预售合同中虽然规定，“出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过规定日期，需要每日赔偿一定的违约金”，但是，那点违约金与业主的实际损失相比，根本不成比例。

　　通州区建委信访办的王先生认为，以目前的情况，业主走司法程序“并不划算”。

　　王先生表示，若以违约起诉开发商，业主只能要求原价退房加付违约金。“现在房价上涨，以之前的房价在别处买不了房子，业主吃亏。”

　　业内人士透露，目前，国内逾期交房赔偿的违约金，一般是楼价的万分之零点五到万分之五之间。

　　以一套20万元的房子为例，如果开发商逾期交房超过60天，每天万分之零点五的赔偿金额计算下来，购房者每天拿到的违约金仅有10元，延期3个月可以拿到900元的违约金。把这笔违约金和其他延期交房损失的钱比较下来，几乎微不足道。

　　1月8日，本岸家园售楼处已恢复办公。但约定交房日开发商为什么没有交房？何时能够交房？是否会再延期？售楼处的工作人员都无法解释。

　　本岸小区的一些业主告诉记者，去年12月9日下午，伯雅公司一名自称财务总监的男子向业主们承认，公司资金确实出了问题，目前已没有钱用于建设工程，交房日子可能还将延期。

　　双刃剑 正负两面影响共存

　　就在十几天前，4年前浙江方大集团雄心勃勃准备打造的“南昌第一楼”———南昌世界贸易中心，土地登记被南昌市政府决定依法注销，这意味着其当初取得的国有土地使用证将同时作废。

　　一位知情人士分析，“资金链绷得太紧、老板捉襟见肘、囊中羞涩”是造成南昌世界贸易中心“烂尾”的关键。他说，整个楼盘的开发总资金接近20亿元，可开发商想用不到9000万元的资金来运作，其难度可想而知。加上操作中出了些问题，没有完全树立购房者的信心，导致预售效果不是很明显，无法继续为楼盘补充流动资金。

　　在刚刚过去的一年中，房地产开发商资金链断裂的消息，并不鲜见。建设部提供的一份数据表明，尽管房地产市场秩序近年来有所好转，但在房地产销售、中介、合同、广告、价格等环节，投诉量仍然偏大。

　　“总包商或承建商、建材供应商，都是通过谈判确定的，没有什么‘门道’，各房产开发商在这个环节上的成本支出差异不会太大。”一位房地产公司的董事长说，“但充分利用预售制度，会降低资金压力。”比如拿地时，通过谈判先付两成土地款。然后加紧施工，尽量拖欠工程款和建材款，尽快进入预售。资金会在此时回流，然后逐步付清土地款等。“有些空手套白狼的味道，但这样做，在销售上稍微碰上点麻烦，整个链条就要断掉。”他说。

　　据了解，房屋预售制度在解决先期资金投入问题、降低房地产行业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，但也的确带来了负面效应———比如消费者在购期房时，并不能看到“产品”，引发了大量法律纠纷。

　　寻根源 弊端因何而生

　　“由于我国现行有关房地产交易的法律、法规还不完善，潜伏在房地产交易中的法律风险在一定程度上广泛存在，这在商品房预售中体现得尤为明显。”著名房地产法学专家、中国政法大学教授符启林在接受记者采访时这样表示。

　　他分析说，有些人在不具备预售条件的情况下发放、炒作认购证，但对这种行为的处罚力度显然不够。开发房地产必须拥有强大的资金作后盾，而城市房地产开发经营管理条例仅规定，地产开发企业注册资本达到一百万元，资本限度太低，加大了整个行业的风险。我国法律法规明确规定了商品房预售中的专款专用，但没有任何机构对资金的用途进行监督，这就导致预售人可以任意使用。房产交易中“一房多卖”、“炒楼花”现象大量存在，这种典型的欺诈行为现在一般都是按民事纠纷处理，事实上应该处以刑事处罚。有些开发商在已经将土地抵押给银行的情况下，仍继续进行商品房预售。由于现行法律没有明确答案，这种本应禁止的行为广泛存在。

　　此外，符启林告诉记者，商品房预售带来的“权利冲突”，也是司法实践中令人头疼的问题。

　　例如，虽然银行为开发商提供了贷款，但是根据合同法的规定，其对开发商的抵押权的实现顺序要排在工程方之后。同时，根据司法解释《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但是“大部分”是多少，本身就是不很科学的概念。

　　符启林说：“这些问题，将本应由开发商承担的风险在一定程度上转移到了银行或消费者身上，而银行贷款风险最后还是要由国家和社会来承担。”

　　怎完善 分担风险加强监管

　　正因为银行方面认识到这些潜在风险，在一年时间内，商品预售制度便连续遭到来自金融系统的3次质疑。

　　2005年8月15日，央行发布的《2004年度金融地产报告》中，明确建议取消期房预售制度。9天后，建设部新闻发言人公开表示，基于我国房屋销售现状，近期暂不会取消预售制度。

　　2006年全国“两会”期间，全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥表示：“房地产预售制度存在7大问题，应该予以取消。”并会同另外32名代表向大会提交议案，建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。随后同样引发包括业界、市场研究人士的反弹声音。建设部部长汪光焘亦态度缓和地表示：“取消商品房预售制度需要慎重、认真研究。”

　　2006年国务院出台6条调控房地产市场措施后，中国人民银行金融市场司房地产金融处处长程建胜再度撰文指出，完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能。

　　不同的是，这次所指是完善预售制度并取消期房融资，意味着商品房可以预售，但不能贷款。事实上在国内绝大部分住房消费依靠信贷的今天，取消了购房融资功能，也就等于预售制度在实质上无法生存了。

　　2006年上半年，一个国家级的研究课题《香港、澳门和中国大陆商品房预售法律制度研究》在广东省中山大学进行，是否取消商品房预售制度成为这一个课题的一个重要内容。

　　目前，该课题组已经得出了一致的研究结论，那就是商品房预售制度不能取消，但要在登记制度等方面予以完善。

　　“如果一定要推行房屋预售制度，那么这种制度的巨大风险就得建立一种风险分担机制来保证。就目前的情况来看，国内房屋预售制度没有这种风险分担机制。”著名经济学家易宪容表示。

　　北京市百瑞律师事务所律师孟令磊认为，规避商品房预售风险，首先应当建立的就是房地产市场严格的市场准入制度。不仅没资质的企业不能进入这个市场，而且进入市场的企业也不是每一家都能够采用住房预售制度。

　　其次，政府也可以建立一种房屋预售制度风险担保基金，将整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起承担，并约束开发商减少违约。就如同存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的开发商必须参加这个基金，按营业额缴付，出现风险由基金来承担责任。

　　另外，住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式进行管理，防止开发商随意挪用，也可以防止开发商假按揭等违法行为。

　　易宪容格外看重政府监管作用发挥得如何：“政府部门对房地产市场应该进行严格的监管，事前、事中、事后都有严格监管很重要。”法制网北京1月10日讯（责任编辑：徐艳丽）