北京商业地产项目有超过三成是处于闲置状态

　　“目前北京市的商业地产项目有超过1/3是处于闲置状态的。”日前在由搜房网主办的2006中国商业地产暨写字楼年会上，三山投资公司合伙人李山在谈到目前商业地产在高速发展的同时面临的问题时表示，随着商业地产的不断发展，目前这个行业的竞争也愈发激烈，摆在商业地产项目面前最为关键的问题就是如何解决高空置率的问题。

在刚刚过去的2006年，由于国家对于住宅地产的宏观调控，使得众多投资者将目光纷纷投向了商业地产，而同样受到宏观调控影响的众多开发商们早已“先行一步”，将触角伸向了商业地产。根据相关机构的统计数据显示，2006年1－10月份商业地产新开工面积达到281.7万平方米，同比增长90%。但随着商业地产项目开工面积的不断增多使空置率不断上涨。

　　只管卖铺子

　　商业地产后续发展问题颇多

　　“目前许多商业地产的开发商陷入了一个误区，以为将商业地产项目开发完卖光就算是成功了，其实这是一种完全错误的想法。”CorenetGlobal全球跨国企业房地产经理人协会中国区副会长卢志华一针见血地指出了目前许多开发商在开发商业地产项目时所陷入的误区。卢志华表示，一个完整的商业地产项目的开发主要分为三个部分：前期开发阶段、中期招商阶段、后期聚集人气销售阶段，就目前北京市的商业地产来看，三个环节均存在问题。

　　“我们的开发商往往认为第二阶段是整个商业地产开发销售的关键，其实不然。”相关专家表示，由于部分商业地产项目在开发之初未能准确定位，造成了目前处于高空置状态。根据不完全统计数据显示，目前北京市在售的商业地产项目超过三成处于空置状态，而这在全国来说是比较好的，部分城市的商业地产项目甚至超过半数处于空置。然而对于商业地产的开发来讲，即使是在进行完第二阶段、成功招商之后，商业地产的开发仍然可以说是“万里长征只走完了第一步”。在成功招商之后，在商业地产开业之后，能否成功进行经营，能否吸引到维持项目生存发展所需要的消费人群，也是决定一个商业地产项目最终是否成功的关键所在。

　　中国人民大学博士生导师黄国雄也赞同这一观点。“目前中国的商业地产特别是北京进入了大供给、大需求、大反差、大调整时期，这就要求我们开发商要谨慎介入、理性开发、精心经营。”而黄国雄同时表示，精心经营在商业地产的开发环节上所占的比重不容忽视。与此同时，根据相关机构的统计数据显示，由于2008年第29届奥运会的临近，许多在建商业地产项目将会提前竣工，这样在2007年商业地产的竣工面积相对于2006年有较高的增长。而另一方面，由于2007年相关部门对于住宅市场的宏观调控仍将继续，众多投资者对于商业地产的需求也是越来越大的趋势。根据北京市统计局统计数据显示，北京去年批准外资进入的企业是127个，是2005年的1.5倍，其中主要以收购、新建、购买为主，对此，黄国雄表示未来这部分需求还将扩大。但反差是客观存在的，供过于求的状况也比去年大。供给的增幅是79％，需求的增幅是37％，供求差42个百分点。北京市2005年万平方米以上的建筑商场有42万，从去年发展来考虑，这种情况要继续扩大，所以这个供求的反差今年不会低于40％。

　　商业地产重复定位

　　引发零售商选址难

　　与部分商业地产项目处于高空置状态相反，许多零售店铺目前遇到了扩张无门的局面。

　　“像我们这样的店面，在选择商业地产项目时有许多的局限性，而往往许多商业地产项目在建设的时候并不考虑具体招商情况。”某餐饮连锁店铺的市场拓展总监谈道。

　　由于对店面的特殊要求以及目前商业地产所存在的重复定位，许多类似于像自己公司这样的零售商在为店面选址时遭遇到了困境。此前，根据仲量联行第三次年度《亚洲零售商信心调查报告》显示，受益于亚洲整体经济和收入水平的增长，92%的受访者在未来1年都有扩展业务的计划，他们当中有90%将增加新店铺数量作为首选。而在调查中发现，中国零售商的扩张计划是最为雄心勃勃的。但由于受缺乏优质商业空间和成本问题的困扰，89%的零售商表示在国内很难选择合适的扩张地点。而部分同一区域内众多商业地产项目的重复定位是造成这种情况产生的重要原因。

　　对此，北京银泰置业有限公司总监吕丽华表示，对于一个商业地产项目来说，高品质的购物中心管理固然已经成为中国所有物业类型不可或缺的需求，但这并不意味着我们要重复地建设众多高端定位的商业地产项目。对于未来商业地产如何避免重复定位，相关商业地产专家表示，对于商业地产的开发商来说，想要获得更多零售商的青睐，需要配合自身的战略考虑，在开发规划早期了解未来租户和消费者的需求，并且与战略合作伙伴建立良好的联系。对于已经到来的2007年商业地产来说，那些以“购物者体验”以及“零售商合作”为重点提供真正购物中心管理的业主，将比只应用传统物业管理的业主取得更多的优势。