政府就这样被房地产行政调控套牢

　　经济人之秋风专栏

　　建设部“关于征求《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》意见的函”不到一天时间就被撤下。建设部解释说，该征求意见稿不符合国务院办公厅和建设部文件要求。这个解释也就聊胜于无，建设部现在当然十分尴尬，弄不好有人要受处分；不过，人们恐怕也不得不说，整个房地产调控政策其实都已经把政府套牢，让政府陷入一种进退两难境地。

　　建设部这一次真的是犯了大忌。去年年中，中央政府重拳进行房地产调控，其中一项最为引人注目的措施，就是划了一条90平方米红线:凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　有学者早就指出，政府如此直接管制市场的产品结构，若果真实施，将严重扰乱市场的正常运行，有悖市场机制。当然，也许正是因为意识到了这一点，所以，文件对这条红线划得很不清晰，它没有明确说明，究竟是一个地区70％的户型在90平方米以下，还是每一项目都必须符合这一点。

　　更有趣的是，由这一事件人们才知道，90平方米到底怎么执行，政策制定部门自己还没有搞清楚呢。《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》的名字就表明，90平方米这一理论面积到现实中是多大面积，其实迄今都没有权威的说法——现在这个征求意见稿被废止，那这一点就将继续处于政策空白状态。

　　不过，民众似乎并不管这些细节。90平方米的数字是直观易懂的，民众从如此具体的管制措施中看到了中央政府调控房地产市场的决心，从而形成了一种强烈的预期:既然政府已经动真格的了，房价就该降了。人们总是迷信政府，以为政府肯定可以心想事成。尤其是行政调控所特有的那种雷厉风行气势，很容易把民众的胃口吊起来，民众以为政府今天颁布政策，明天就可以买到降价一半的房子了。

　　世上哪有这等好事！假如行政部门的雷厉风行就能够解决经济问题，那么，计划经济当年就可以蒸蒸日上，长官命令就可以永远地替代市场机制。人们恐怕还记得，上世纪80年代之前，政府一次又一次发起提高产品质量，提高生产积极性的运动，那时节，不光是雷厉风行，动作稍微慢点，甚至要上学习班。可惜的是，计划经济已经失败，长官命令配置资源的体制已被证明是没有效率了。

　　甚至不得不说，在目前房地产行业新旧体制交织的背景下，恰恰是行政调控的这种雷厉风行，让房屋价格无法按照政府的意图变动。行政调控必然要求领导一声令下，各个部门统一行动。但房地产市场涉及多种要素，它们与价格之间呈现出不同的关系，因而内在地要求相关部门采取不同策略。比如，要抑制房屋价格快速上涨，中央银行必须大幅度提高利率，以抑制需求；但另一方面，国有土地管理部门却应大幅度增加土地供应，因为土地供应增加的信号会让人们形成房屋供应有充分保障、价格不会快速上涨的预期，从而有可能减少当期实际购买。

　　但是，行政调控内在的行政逻辑就决定了，各个部门不可能如此灵活行事，而必须首先关注政治正确。于是，在房地产调控过程中出现了一种十分怪异的现象:中央银行不愿提高利率，因为要保持经济快速发展；土地管理部门却一天到晚放出坚定收缩土地供应的信息。这样的信息会让想买房子的普通市民、让有点闲钱的投资者、让机敏的投机者作出何种决策，不问可知。

　　结果就是，这边厢政府三令五申，那边厢房价连涨不止。大半年下来，宏观调控效果不彰，原本以为房价会应声跌落的民众，开始显露出明显的失望情绪。

　　于是，舆论怀疑，地方政府在房地产领域的利益过大，根本不会认真执行中央政府的宏观调控政策。不过，从去年下半年开始，中央政府即通过政治手段给地方政府官员施加了强大压力，地方政府仍然明目张胆地维护房地产商利益的倾向恐怕已经收敛很多。即便如此，房地产市场仍然没有按照政府的意图变化。建设部此时公开这么一个征求意见稿，倒也来得正是时候，人们现在又可以把房地产调控效果不彰的根源归咎于建设部的态度消极了。

　　然而，找到这么一个亦真亦假的根源，并不能解决问题。即使处理若干建设部官员，威慑各级政府不折不扣地执行90平方米管制措施，就能够让房价保持稳定、不再疯狂上涨了吗？不顾市场的内在机制，借助行政手段干预市场，已被理论及历史证明不可能达到干预者所预期的效果。政府之所以这么做，不仅仅因为政府喜欢扩张权力，也经常是因为民众普遍迷信政府的能力。这不，由于政府的行政调控没有达到预期效果，现在已经有人强烈呼吁政府更直接、更具体、更有力地执行错误的政策。

　　(作者系知名学者)

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