清算土地增值税 房价涨否？

　　四川新闻网-成都商报讯

　　国家税务总局日前发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（简称《通知》），明确了房地产开发中土地增值税的清算办法，从下月起正式执行。《通知》将改变目前土地增值税的征收方式。

　　“预征”改“清算”

　　可操作性大幅度增强

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超额累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。其计算公式可以简单理解为：土地增值税＝（收入－成本）÷成本×相应税率，其中成本一项主要包括土地成本、开发成本和财务费用等。

　　然而，由于过去对成本的清算方式并不确定，上述公式难以确定，因此土地增值税的征收主要采用“预征”的方式，即由各省根据当地情况自行制定预征额，土地增值税的计算公式变成了：土地增值税＝收入×预征额。这种计算方式更加简化，更具可操作性，但是由于各地所制定的预征额普遍偏低，最终计算出的土地增值税相对较低。

　　此次国家税务总局发布的《通知》，明确了清算成本的方法，对于土地增值税的清算单位、清算条件、具体的扣除项目等做了明确规定。

　　同时，关于土地增值税的核定征收范围，《通知》称，对于因未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全等造成的难以确定转让收入或扣除项目金额情况，以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

　　《通知》发布后，土地增值税进行成本清算的可操作性大幅度增强，意味着其征收方式也将由“预征”逐步转向“清算”方式。

　　市地税局：

　　多数开发商纳税额将增加

　　对于国家税务总局发布的《通知》，成都市地税局财产行为税处相关负责人表示，成都市大多数房地产开发商缴纳的土地增值税金额都会增加。

　　这是因为，成都市制定的预征额一直都处于较低的水平。该负责人告诉记者，土地增值税的预征额分为普通住宅和非普通住宅两类，其中套内建筑面积在140平方米以下的为普通住宅，其余为非普通住宅。对于非普通住宅，成都市的预征额为1％，而普通住宅则在此基础上减半，预征额为0.5％。“当时国家规定预征额的范围应该在1％~2.5％，我们取的是低限，在全国处于偏低的水平。”为什么成都要制定如此低的预征额呢？该负责人表示，成都市的预征额是2003年制定的，当时成都市的房价偏低，为促进成都市房地产的发展，因而选择了一个较低的预征额。

　　“大部分房地产开发商都要多缴税。”该负责人说，根据（收入－成本）÷成本的公式计算，如果最终的结果低于20％，根据相关条例，如果建造的是普通住宅，就可免征土地增值税，因此《通知》对于这类开发商并没有影响。然而，成都市大多数开发商都不在此列，他们将缴纳更多的土地增值税。至于具体会有多大的影响，该负责人表示，目前市地税局还没有相关数据，他们将在近期进行调查。

　　专家：增加的成本可能转给消费者

　　四川大学经济学院财税系主任李航星表示，根据增值税本身的特点，开发商成本增加的影响有可能通过房价提高转移到消费者身上。

　　李航星称，增值税是一种环环征收、环环抵扣的税种，在交易的每个环节都会对增值的部分征税，房产商所缴纳的土地增值税多了，自然就有可能顺延到消费者身上。“不过，这还是要受市场大环境和大开发商态度的影响，房价上涨并不是必然。过去土地增值税偏低，国家税务总局在这个时候发出这个《通知》，也是一个信号。”李航星说，《通知》将增加税收金额，税收的杠杆作用也就体现出来了。

　　西南财经大学博士生导师杨继瑞认为，对于新地产项目，开发商可能会通过涨价和自己削减利润两头来消化增加的成本。

　　一些专家认为，这个政策的实施必然会使开发商的囤地和开发成本大大增加。

　　开发商：房价涨不涨要看供需关系

　　成都金房集团董事长王晓白在接受记者采访时表示，最近一系列政策都导致了房地产企业开发成本的增加，土地增值税从预征到清算，意味着土地增值税征收的严格，而且房地产企业的所得税也在增加，税费增加，在供需求大于供的情况下，企业就会把税费转嫁给消费者，带来房价的额外增加，如果供需发生变化，供大于求，那样只能由企业自己来消化这一部分负担，很多房地产企业的资金链条会进一步紧张。

　　上实地产成都公司总经理范海表示，清算式收取土地增值税，肯定会挤压开发商已开发项目的利润。如果开发商在预算利润时，没有足额计提土地增值税，只是按以往1%预征的惯例来计算税费成本，现在新政实行，这部分钱就要从利润中挤出来。但是也有一些公司已经早就按土地增值收益报税，以上实地产在成都的两个项目为例，并不需要再去补税。

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　　分期项目 分期清算

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。此外，为避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值，《通知》要求，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　《通知》说，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　《通知》要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

　　国家税务总局网站已全文刊登上述通知。　综合新华社、央视

　　本报记者 王鑫 刘瑞国