本报记者黄玉迎刘宇鑫唐铮
国家税务总局16日公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起，对全国房地产企业进行土地增值税的清算。
《通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
对于土地增值税的清算条件，《通知》要求，房地产开发项目全部竣工、完成销售的，整体转让未竣工决算房地产开发项目的，直接转让土地使用权的，纳税人符合上述三种情形之一应进行土地增值税的清算。
同时，对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的以及省税务机关规定的其他情况，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
作用:抑制房地产过热开发
自土地增值税1995年推出后，为了扶持房地产发展，一直没有正式征收，2月首次开始实施清算，将增加开发商成本，降低房地产行业利润。
“按照这一政策，取得土地越早的开发商越可能会承受成本增加的压力。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，由于前些年的拿地成本相对较低，很多仍未完成开发或销售的土地都具有增值空间。在目前土地大幅度升值的情况下，清算土地增值税会提升房地产项目的开发成本，降低房地产开发商的利润。
“税务总局再次在全国范围内强调房地产开发企业土地增值税的清算，强化了房地产开发环节的税种，可以与其他税种联合作用，抑制过热的房地产开发。”中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，通过土地增值税的预征和及时清算，可以均衡和适当缩小房地产开发利润，对北京、上海等地的房地产炒作加以限制。
土地增值税征收税率额度
增值额 税率
未超过扣除项目金额50% 30
%占扣除金额50% 至100% 40
%占比100%至200% 50
%占比200%以上 60
%影响:引发地产股暴跌
昨天的股市对土地增值税迅速做出了反应。万科A、天鸿宝业、招商地产、保利地产等一、二线地产龙头股几乎全部被封死在跌停板上。从成交量来看，地产板块明显有资金撤离迹象，房地产板块昨天下跌8.3％，成为带领大盘跳水的元凶。最终沪综指下跌42点，深成指下跌223点。
在跌停的企业中，很多都是大“地主”。根据去年4月的一次调查显示，2005年，全国房地产百强企业共储备土地面积40210.7万平方米，而北京去年的住宅供地面积不到1000万平方米；其中土地储备面积在100万－500万平方米之间的企业有43家。如果完全按照规定的累进税率计算，由于这些公司此前不少土地普遍价格低廉，未来将会付出非常高昂的增值税。
担忧:有可能刺激房价？
开发商新增的成本会不会被加进房价中，这令购房者最为担心。
尽管土地增值税清算时根据预缴“多退少补”的方式进行，即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额，开发商需要补交税款，但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。“据我了解，清算后，多数开发商都要补缴税款。”李文杰说。也有开发商透露，为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产开发项目公司往往会采取放任搁置的办法。其实，北京土地增值税的步伐已经走在了前面。从今年1月1日起，北京正式对房地产开发企业预征1％的土地增值税，并规定在项目办理全部竣工结算手续后，凡销售面积达到可销售总建筑面积比例85％以上的项目，不论是否已预缴税款，均须在办理全部竣工结算手续后2个月内，到主管地方税务机关直接办理清算税款手续，对逾期未办理清算税款手续的，税务机关将按征管法有关规定进行处罚。因此，清算土地增值税究竟会对房价有什么影响，还要一段时间才能显示出来。RJ037RJ202RJ178
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