郑州历经1年终出台全国首份个人合作建房章程

　　个人合作建房郑州上路

　　郑州人早在2005年就发起的合作建房究竟能否顺利诞生？据悉，在经过一年多的摸索与碰壁之后，郑州合作建房终于迎来新的曙光。昨天，河南广厦个人住宅建设合作社正式成立，开始招募会员，这是郑州第一家此类合作社，该合作社同时公布合作建房章程，这也是全国第一份用法律语言书写的合作建房章程。

　　在连续四天对个人合作建房进行报道之后，本报推出这期“个人合作建房郑州之路”深度报道，希望能帮一些人圆住房梦，也为政府解决市民购房难分一点忧。

　　经过今报连续四天的系列报道，郑州个人合作建房昨日迎来众多利好：有人主动提供20亩土地，可建300套住宅，均价不高于1300元/平方米，有银行称很感兴趣原意参与，而组织者宣布购买者不限制条件，房子可自由转让，特别是房管、土地部门负责人“程序上没障碍”的表态，更令参与合作建房者充满憧憬。

　　【一喜：有人主动送来20亩土地，可建300套住宅，均价不高于1300元/平方米】

　　深圳首例个人合作建房即将过户， 均价只有1623元/平方米，这很让咱郑州人羡慕。不过，参与郑州个人建房的人可能更有福气，有开发商称：他提供的土地，建成住宅后每平方米均价不高于1300元。

　　昨日，郑州财鑫商贸有限公司经理张永祥找到记者，称自己手里有块土地，20亩左右，可建300套左右多层住宅。该地块位于郑州西四环，是国有土地性质。建成住宅后预计均价不高于1300元/平方米。

　　这个价格真让人怦然心动。昨日，又有300余名读者拨通记者电话，咨询合作建房事宜。记者就此价格在和他们沟通时，大家对此价格表示满意。但有一成人，提出自己可以接受价格高一些的房价，但地段应尽量靠近市中心一些。

　　张永祥表示：看了今报的报道后，自己很感兴趣，觉得这是件好事，如果有其他开发商提供的土地既靠近市中心，又价格低廉，当然更好。但他认为自己给出的价格是市民能接受的，市民感兴趣，可以去现场看土地。

　　“有了地，合作建房时间会缩短。”河南刘·田律师事务所田永卫律师表示。他说：“我们设计的郑州模式与其他城市现有的个人合作建房模式完全不一样，我们称之为个人住宅建设合作社。从降低个人住房负担的角度，只要能实现这一目的，都可以叫做个人合作建房，但是，我们的模式不走商品房开发的形式，这更符合个人住宅建设的本意。当然，如有合适的商品房地块，也可以考虑，毕竟大家关心的是住房负担。比如，深圳的个人合作建房，就是买了未建成的烂尾楼，这样做节省了到土地市场上的拿地环节，如果拿的地较便宜，就能让大家省不少钱。”

　　合作建房的房子价格为什么那么低？河南刘·田律师事务所王星东律师解答说：“市场上的商品房价格包括了开发商的利润，项目的广告、营销费用，以及管理和财务费用，个人合作建房可以节省下来这些开支。个人合作建房省的就是这部分钱。”

　　【二喜：购买者不受户口、身份等限制，房子可自由转让】

　　政府的经济适用房价格低，但有着户口、收入等限制。合作建房会不会附加什么条件？能不能转卖？这是欲参与合作建房者普遍关心的问题。

　　河南刘·田律师事务所马福民律师解答说：“凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力者都可报名。而且都可以办房产证、土地证，可自由转让！”

　　对此答复，郑州市民崔先生质疑说：“如果没有限制，开奔驰的和骑自行车的都可以参与合作建房，合作建房让低收入者买得起房的宗旨如何体现？会不会有人多买几套随意买卖，从而助长了炒房风？”

　　马福民说：“让穷人买得起房，也是他们的愿望。但如果人为地以收入水平划界限，则有歧视之嫌。作为法律工作者，制定的规则对所有人应该是公平的。而且怎么区分高收入者与低收入者，也是一件很困难的事。”

　　对于会不会助长炒房风，马福民答复说：“合作建房，不是买的经济适用房，参与者买了房子，房子就成了自己的私有财产，公民有处置自己私有财产的权利，这是有法律保障的，没有人可以剥夺这种权利。”

　　【三喜：银行愿意参与，替购房者管理一笔笔资金】

　　钱交到组织者手里，安全性怎么保障？参与合作建房者对此问题表示担忧。

　　田永卫解答说：“钱不是交给他们，而是交给银行。他们作为组织者会寻求一个银行进行合作，需要买土地或建房材料时，公布这家银行的账户，由分散的个人直接把款打到账户里，这样就避免了资金被挪用和侵吞的风险。”

　　张永祥说：“郑州商业银行对合作建房有兴趣。”昨日还有媒体报道：中国建设银行提出：钱由银行监管，开发商、业主、银行之间签协议，规范资金使用行为。

　　河南省住宅产业商会秘书长赵进京说，作为专业人士，就个人合作建房问题，他也进行了深入研究。他曾和中国人民银行有关人士做过探讨，他们表示，银行可以参与合作建房，为资金的安全性提供保障。

　　【四喜：房管局长已表态，个人和公司都可以建房】

　　同开发商、组织者、银行送来的“喜”相比，政府相关部门的表态更令参与者放心。本月16日，房管局长王广国在接受本报记者采访时表示：从国家相关法规、政策来说，个人和公司都可以建房。但必须按照程序，参加招投标拿地，拿到地后，房管局会依照程序为其办理手续。

　　而郑州市国土资源局工作人员也证实：个人拿地在程序上不存在问题。作为郑州房地产预警预报专家组成员，赵进京也表示，个人合作建房，在政策上没有障碍，可行。但在操作上有难度，应该有一专业性的机构来具体负责。比如住宅产业商会。作为行业协会组织，他们和房产公司有良好的关系，同时对房地产方面的法规政策也很熟悉，也愿意为市民提供服务，做好合作建房这件事。

　　而深圳的个人集资建房者林立人表示，集资建房的首要原则是非营利性的，资金主要是开发成本与管理费用，这些由合作者平均分摊。而且目前已有很多专业机构要求合作，包括专业建筑公司、物管公司等，这些专业机构将为合作建房解决专业化问题。

　　深圳与温州： 先行者的足迹

　　关于个人合作建房，目前全国名气最大的是深圳与温州。

　　在经历了集体买地、买烂尾楼等多次失败后，深圳个人集资建房终于取得了突破性的进展。

　　2006年12月22日，经过十几轮举牌竞买，槌音在601万元时落定，以林立人为首的81名集资建房者实现了他们的个人合作建房梦想。

　　但林立人并不满足，他说：“还有900余名申请报名者的住房没有解决，这次的成功只是个开始。”

　　林立人透露：“购房成本为每平方米1545元，摊到每个购房者身上，房子总价在7万元以下。”

　　深圳这位个人合作建房发起人林立人，是一名“五星级”义工，同时也是九九加一集团的创始人。

　　个人合作建房能成功，林立人说：“要感谢深圳这个城市的宽容，深圳现在允许企业单位、开发商甚至个人来拿地，政策的宽松解决了最大的问题。

　　而温州，作为我国第一个拿地成功自建房项目，温州个人集资建房进行得并不顺利。2006年12月12日，杭州媒体报道，温州市房管局局长胡立同公开表态，称温州的集资建房“不是集资建房，是房产开发”，并“涉嫌欺诈”。他表示，温州市房管局已经按照建设部的要求，对此进行了详细的调查，并把一份关于此次情况的调查报告转送给了建设部。

　　据了解，目前世界上有80多个国家建立了10多万个合作建房组织。在德国，在政府的大力支持下，住宅合作社是住宅建设的主要组织形式，由合作社建造的住宅占到了新建住宅总数的30.9%。

　　■个人合作建房大事记

　　·2005年，北京合作建房组织东四十条1号地块拿地失败

　　·2005年7月，北京合作建房组织芍药居甲2号地块拿地失败

　　·2006年11月15日，北京合作建房组织朝阳区大屯地块拿地失败

　　·2006年11月15日，温州市个人合作建房者以1.0458亿元拿地成功

　　·2006年11月28日，北京合作建房组织瞄准海淀区花园路25号地块

　　·2006年12月22日，深圳合作建房组织竞拍买下两栋廉价楼

　　·2006年1月，杭州合作建房过程中银行二度撤退

　　郑州个人合作建房蓝皮书

　　昨日，河南刘·田律师事务所发布了个人合作住宅建设合作社公约，田永卫律师认为：他和自己的同事制定的公约，是全国第一份，具有划时代的意义，可称为“郑州个人合作建房蓝皮书”。该合作社授权本报全文刊登。

　　《河南广厦个人住宅建设合作社公约》

　　第一条本合作社的宗旨是在严格遵循国家的法律和政策的基础上，采取会员共同出资、联合建设的方式，进行个人住宅建设，以降低个人住房经济负担，使会员早日安居乐业。

　　第二条本合作社的名称为：河南广厦个人住宅建设合作社（简称合作社）。

　　第三条本合作社公约（简称公约）是所有参加合作社的会员之间的民事契约，本公约对所有会员均具有约束力。

　　第四条本合作社的性质，是指参加会员之间基于本公约建立的松散型的非独立民事主体。

　　第五条自愿参加本合作社的个人，应当符合以下条件：

　　1.中华人民共和国公民；

　　2.具有完全的民事行为能力；

　　3.承认并自愿签署本公约，接受本公约的约束。

　　第六条本合作社的发起人为：河南刘·田律师事务所。发起人的职责是负责组织、召集、协调、指导本合作社的工作。

　　第七条发起人没有任何独立的权利，未经会员的特别授权，不能代表会员表决和（或）从事任何事宜。

　　第八条在实际运行过程中，每个住宅建设项目成立一个会员代表委员会。每个项目的会员代表委员会由九名会员代表组成，会员代表由所有参加该项目的会员选举产生。九名会员代表再选举一名总召集人。

　　第九条每个住宅建设项目的会员代表委员会及其成员的职责范围，由参加该住宅建设项目的全体会员通过协商的方式一致表决确定。

　　第十条住宅建设项目的确定。

　　1.根据政府土地部门的土地挂牌出让公告，或者其他房地产拍卖公告以及有关商业性房地产转让的信息，由发起人负责通知对该土地所在位置有意向的本合作社会员。

　　2.本合作社会员具有完全的自主选择权。会员可以选择放弃也可以选择参加该住宅建设项目。选择参加该项目的会员，应当签署书面的确认书。

　　3.当选择参加该项目的会员达到该项目运作的会员人数后，该项目即封闭运营。

　　4.发起人应通知参加该项目的全体会员召开第一次会员大会，选举和成立该项目的会员代表委员会；同时，确定参加该项目的会员在指定银行开立个人账户并存入不低于该项目个人分担的首次存款数额。

　　5.会员首次存款数额用于参加挂牌土地出让或其他拍卖、转让的竞拍。竞拍前，竞拍保证金由会员按比例分担支付。竞拍未成功，已支付的保证金退回会员个人账户；竞拍成功，会员应按比例支付其余部分。

　　第十一条住宅建设项目的实施。

　　1.依据国家的法律和政策规定，根据项目的具体情况，通过招标或协议的方式，以总承包或分项承包的形式，委托专业公司承担该项目的建设。

　　2.参加该项目的会员根据与上述专业公司签署的合同约定，分期及时缴纳个人按比例应分担的款项。

　　第十二条住宅分配原则。

　　1.住宅建设项目的每套住宅应根据位置、楼层、朝向、面积等因素，按照建筑成本和住宅行业的通行惯例确定不同的合作建设资金（价格），必要时可以委托权威中介机构确定。

　　2.住宅建设项目按照政府规定的规划要求设计完成后，参加本项目的全体会员可以协商住宅分配的具体方案。

　　3.如果参加会员不能就该项目住宅分配的方式达成一致意见，参加会员选择住宅应按照抽签方式确定，根据抽签选中的住宅，承担相应的合作建设资金。住宅面积差异较大者，可以根据会员的意愿分组抽签，顺序是先大后小。未选中的会员，顺次进入下组。

　　第十三条会员的违约责任。

　　1.会员应承担所参加的住宅建设项目中本人选择的住宅应分担的合作建设资金的缴纳义务。

　　2.在该项目进展过程中，根据该项目会员代表委员会和发起人的联合通知，会员应在五日内通过指定银行缴纳应缴资金。

　　3.该项目的参加会员不能及时缴纳资金的，视为对全体参加该项目会员的违约。违约会员视为退出该项目，并应承担已缴纳资金的10%的违约金。违约会员承担的违约金，归该项目的参加会员所有。

　　4.参加会员需要银行按揭贷款的，根据该项目的具体情况，可以提前与银行协调。但此款约定不作为免除会员缴纳本人应分担的合作建设资金的义务的任何承诺。

　　第十四条会员的其他权益。

　　参与该住宅建设项目的会员，除享有依本公约规定选择一套住宅外，对该项目的非住宅建设部分享有与其缴纳的合作建设资金相应的所有权和收益权。

　　第十五条项目建设成本和应负担的费用。

　　1.住宅项目建设成本是指根据法律和政策规定，完成该项目的建设必须支出的包括土地出让金、规划、设计、配套、安建等建设投资，以及应缴纳的税费、规费。

　　2.除项目建设成本外，参加该项目会员应支付本人应承担的该项目合作建设资金的1%作为本合作社发起人的法律服务费。土地竞拍成功后，缴纳0.5%；该项目竣工后，再缴纳剩余的0.5%。

　　第十六条住宅建设项目竣工交付后，由参加该项目的全体会员（业主）根据《物业管理条例》，选定物业管理公司。

　　第十七条本公约对本合作社的会员具有不可撤销的法律约束力，任何人均不得以任何方式修改、变更本公约的规定。除会员本人同意外，对本公约的任何修改和变更对已签署的会员没有约束力。

　　■给您提个醒

　　个人合作建房五步走

　　很多读者向记者咨询个人合作建房需要经过哪些程序。记者在走访政府和开发商后，发现有5道程序是必须的。

　　1.拿地：委托房地产开发公司通过招投标程序取得国有土地使用权。

　　2.融资：个人合作建房者将土地保证金和土地款打到房地产公司的账户里，并交由银行专门保管，这部分资金只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方全部到齐的情况下才能使用。

　　3.委托建筑：个人合作建房者委托房地产开发公司代建，房地产公司收取包括地价和建筑成本总造价2％的管理费。

　　4.销售：由集资建房者与房地产开发公司签订《商品房预售合同》，只不过不是公开对外销售，所有的房屋在建好之前就有明确的权利人。

　　5.产权登记：如果集资建房者与房地产开发公司签订《商品房预售合同》，则意味着房屋仍由房地产公司作为房屋产权人销售给集资建房者，产权登记仍由前者转移至后者。

　　个人住宅建设合作社 招募会员热线电话 0371-68218304

(责任编辑：黄芳)