立足新城阳发展北青岛 城阳地产市场论坛纪实

　　1月19日，由青岛日报组织的“2007城阳房地产市场论坛”在城阳区举行，有10家城阳一线房地产开发企业应邀出席。

　　2007年，城阳住宅地产、商业地产齐头并进。预计，由此以至今后数年，城阳地产的高速发展，将推动城市的住宅建设与商业配套，以期与城阳的经济实力与区域地位相匹配。

　　开发起点高、开发企业实力强、单个项目体量大是城阳地产的显著特点。2007年，城阳房地产市场将是热点，也注定是焦点。会上，各地产企业在阐述城阳地产巨大潜力的同时，更重点探讨了城阳地产如何来应对挑战。

　　城阳房地产已成为青岛市的主力军

　　与会者并没有仅仅限于2007年孤立的一点，而是从地产发展、城市脉络、消费潜力等多方面进行了解析。

　　都霖美景房地产公司　苏林青：从去年开始，城阳本土开发商更加注重产品的品质、品牌。精装、地暖、多层带电梯等高配置产品不断出现。城阳区土地资源相对丰富，楼盘的景观做得不错。与市区相比，种类也更为齐全，除了普通住宅，还有单身公寓、联排等产品。

　　2005年城阳区改造了28个社区，当年完成12个，建筑面积100多万平方米，这消化了一部分住房消费群体。近期有30多个已开发、未开发的楼盘，有些定位相对雷同，宝龙、希尔景园、瑞麟公馆、青特汇豪景苑、万科魅力之城等都是定位在高端客户，竞争将会非常激烈，给本土开发商带来新的课题，值得深思。

　　青岛中联盈地置业有限公司　刘学新：通过上个月开业的中联大润发购物广场的销售情况来分析，城阳的消费水平还是非常高的。青岛市内大润发超市的人均消费在40-50元左右，而城阳的人均消费达到90元，比市区还高。开业以来，每天平均销售额在90万元，最差的一天也在60万元。城阳缺乏高端消费产品，大润发本身也是定位中低端。开业第一天，地下2万平方米的停车场全满，地上也是，说明城阳人汽车的拥有量也非常高。

　　宝龙城阳广场来了之后，57万平方米的大型SHOPPINGMALL，加上家佳源、喜临门、国货、利群等购物中心，商业地产将趋于饱和，政府应适当控制。

　　银盛泰集团黄志刚：2007年，城阳房地产将是一个高度放量的市场，银盛泰集团在城阳开发多年，还是第一次遇到这种情况。这说明两点：一是城阳市场本身需求还是很大，市场高度繁荣；二是面临竞争加剧。

　　参照大城市发展历程，城阳正在走出边缘化，都市副中心正在形成。随着基础设施、交通等的完善配套，城阳已经具备了这样的条件。城阳类似于北京的通州、望京，当然目前高度发达的干线交通还相对滞后。

　　天泰集团 李斌：现阶段城阳房地产有个定位，可以称之为“养在深闺人初识”。研究一个区域发展状况，首先关注区域板块的价值。

　　一个区域的房地产市场，第一个阶段是刚开始，一片空白，有一两家发展商关注这个区域，是这个区域板块的儿童期；第二个阶段是少年期，由于先期的开发商获利，引起外界的关注，这个区域为多数开发商所认同，特别是一些观念比较先进的开发商，现在城阳正处在这样一个阶段；最后一个阶段是壮年期，区域的价值完全呈现，交通、医疗、商业等配套完善，区域的价值得到释放，开发商全面获利。竞争最激烈的是第二个阶段，开发商已认识到区域的价值，但没被全社会认可，客户积累量不大。

　　青岛青特置业有限公司李宗敏：个人观点2007年城阳房地产市场将处于一个完全的买方市场，鉴于万科、宝龙、卓越等地产商进入，已经拉动城阳板块房地产的品质，高端竞争激烈，对城阳房地产市场的规范和优化有带动作用。市场环境对消费者来说，是逐步渐优化、逐步规范的。

　　城阳房地产走向“蓝海”

　　每一位在座地产商都希望在差异化竞争中，开辟一片全新的市场天地，找到自己的“蓝海”。

　　百通集团　薛风：城阳地产市场用一个字来形容就是“好”。不然的话，不会有这么多有实力的开发商今天坐下来讨论。在大好的形势下，我们应当给城阳留下点东西，也就是把我们好的产品留下，作为这个城市的印迹。2007年市场会有竞争，但我认为不像大家想象的那么激烈。因为有各自的定位和认识，自己也会根据市场的状况来放量产品。因此，最主要的是把产品做好了，控制自身项目的开发节奏，对市场有准确的预测能力和价位预测。

　　天工地产顾问有限公司　蒋娟绘：虽然2007年城阳有这么多开发项目，细分起来，其实市场压力不像想象那么大。比如宝龙的商业项目与其他的住宅项目不发生冲突，城阳市场2007年还是很有潜力。城阳几个板块的客户群体是不一样的。比如308板块很多购房者是来自市内、李沧，作为第一居所。主城区的板块是城阳市内的客户，不符合青岛人作为第二居所的条件。崂山西麓的香溪庭院、百福山庄等别墅项目是作为第二居所，它反而是与即墨温泉、鳌山卫等区域的一些项目争夺相同的客户群体。

　　2007年各项目在推广与定位的时候，应把项目的特色体现出来，对自己的客户群体用一种适当的语言，做一些合适的引导，这是至关重要的。

　　外地企业撩开面纱

　　宝龙、卓越与本地企业一道讨论城阳地产的发展，还是第一次。更多的了解外地开发商，也是本地企业的一种愿望。

　　宝龙城市广场肖志彬：宝龙城市广场项目是为各地产公司服务、配套的。从项目出发，可以提出需要宝龙城市广场在商业上做一个怎样的功能配套，我们在后期的规划上可以去完善。

　　单从50多万平方米的项目规模上讲，赋予城阳这么一个区域，它的意义有多大，它的成功率有多高。我们经过多方论证，把宝龙商业项目定位于为整个青岛、周边城市以及山东、渤海湾区域服务。宝龙城市广场主要分三个方面：娱乐、五星级酒店和完善的商业体系。娱乐的主要功能是打造类似韩国乐天模式的游乐中心。原来宝龙城市广场总投资25亿元，确定娱乐模式之后，将增加5个亿投资，达到30亿元。另外，近期决定宝龙城市广场商业物业自我持有率也将从70％上升到80％，这说明我们对项目的信心。

　　卓越集团王昶轲：可能对于各位来说，卓越集团相对神秘一点，或者说相对不是特别了解。卓越是一家外商独资的房地产开发公司，总部设在深圳，在深圳开发有12年之久。在深圳，卓越的综合开发实力排在前五位，并且在2005、2006年连续两年进入全国18家蓝筹地产。2004年，正式启动全国发展的战略，第一期进入的城市是武汉、长沙，青岛是卓越集团在山东进入的第二个城市。

　　卓越集团的主流产品是面向中端的大众化住宅，品质相对比较精细，有名的产品如蔚蓝海岸。另一个主流开发路线是高档写字楼，卓越集团是深圳CBD区域内，写字楼开发量最大的一家公司。

　　布局青岛，一直是卓越多年来的考虑。2006年10月落户城阳，我的理解是看到了城阳的发展前景。卓越项目的地块在白沙河入海口，占地1500亩，建筑面积约140万平方米，主要以住宅为主。

　　外地企业对城阳房地产是个促进

　　论坛上，本地的房地产企业表现的足够“好客”，这种态度的背后也有对产品的自信，良性竞争的结果是市场的进一步规范。

　　刘学新：城阳区地产一直在健康发展，万科、宝龙等外地企业的到来，对我们企业有压力，也有动力。城阳比较适合于做大盘，早在十年前，这类大盘早已在广东出现。以前，千禧国际村和100福国际山庄算是城阳大盘，但我们的开发速度慢，不像外地大型房地产企业资金、实力都比较强。

　　我也参观过许多万科的楼盘，但都是建成之后，这次有近距离学习的机会，可以天天去看，天天学习。

　　千禧置业咨询有限公司王静：价格是市场发展的风向标，2006年青岛部分郊区市场受到了比较大的冲击。2007年，城阳的房地产市场将从快速扩张向理性回归，从盲目开发向差异化竞争转变。宝龙、万科等外地企业在产品品质和资金链上有保证，起到稳定市场局面的作用，创造一个非常好的市场环境，对于城阳市场可以说是“柳暗花明又一村”。

　　青岛鑫源置业集团有限公司程祥：对于外地企业的进入，个人抱欢迎的态度，青岛城市土地稀缺，小公司多。大企业的进入，对所有企业形成压力，在竞争过程中会加强自身的团队建设，市场也会更加规范。

　　苏林青：三年之前，当时的城阳房地产市场火爆，卖房也没有策划，一开盘就被抢购，这种情况在青岛市区也出现过。房子不愁卖，对企业利润有利，对企业发展不利，这使房地产开发不再需要人去思考。

　　对城阳这么小一个区域，宝龙、卓越、万科等巨头的进入，可以说是件好事，对企业发展有利，从理念、开发方式等多方面是个考验。

　　城阳房地产发展要解决的问题

　　许多青岛人对城阳还较陌生，区域的交通、教育等现状不可能短期改变，让更多的人认识城阳，认识正阳路、世纪公园，认识城阳的亮点。相信是短期内能做的，也是最为有效的方式。

　　李斌：城市发展一种是摊大饼的模式，如北京。一种是纽约那种组团发展的模式，中心与副中心以高速路与轻轨相连。无论青岛是哪种模式，目前都没有发展到城阳。但总有一天随着城市的发展，城阳到市区20－30分钟的交通完全可以实现。有个建议，大家在2007年应适度放量，放量过快，会影响销售。

　　肖志彬：城阳的经济的活力还是不错的，薄弱的环节是人口比较少。人口少直接影响到商业与住宅房地产。城阳消费环境不是太好，这种现状对宝龙是有利的，我们的项目可以与此产生互补。

　　人口也是大家最关心的，人口不能仅限于常住人口，应将市区与外地人引入城阳。青银高速这样的路段在之前我们到过的一些城市是不收费的，当然青岛的这种情况自有它的道理，但与我们服务的项目是个冲突。

　　苏林青：我与市区的一部分潜在客户沟通过，他们均表示郊区化是发展趋势，城阳的整体环境也很适合人居住，但从五四广场到城阳城区坐公交车要2个小时、开车要一小时，交通仍是个瓶颈。

　　其次，区域教育相对落后，基础教育资源相对薄弱，应引进一些名校，合资办学，改变教育环境。

　　第三，多数人缺乏对城阳板块的认识，城阳应从理念上加以引导。 本报记者张则涛责任编辑：亦木