写字楼市场渐成热点 投资写字楼先找好管家

　　2006年，郑州写字楼市场放量集中而且规模巨大，大有“十年酝酿，一朝破晓”的气魄，而市场销售情况也呈现出强劲的态势，在业界的广泛关注下，写字楼市场正逐渐成为中原楼市新的热点。

　　新生事物的出现总有一个被接受的过程，对从未涉足过写字楼投资的投资者来说，投资写字楼值得出手吗？本期记者走访写字楼投资者、业内专家，一同探讨写字楼市场存在的投资误区，希望能对有志于投资写字楼的消费者提供投资参考。

　　投资前，自己先算算投资回

　　报

　　“写字楼市场目前是国内房地产市场中透明度最高的领域，而且未来也将是投资者的首选。”对写字楼投资颇有研究的李冯先生向记者说了他的投资经，“例如郑东新区CBD的商务氛围还在培养阶段，现在入手，将来升值是必然的事。”

　　不过，“任何投资都有风险”，这条投资界的“八字真言”在写字楼投资上更是如此，因为写字楼的投资数额较大，因此投资写字楼必须防范贬值风险。

　　按照国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

　　记者了解到，写字楼的按揭贷款多为六成以下、10年期限，因此需要投资者具有很高的首付能力和强有力的还款能力，而在利率上，写字楼要高于住宅近1%。另外，还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%。用精工地产梁耀华的话来说就是住宅是一种“生活资料”，而写字楼是一种“生产资料”，当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，不但不会产生其他利润反而会消耗资金。

　　记者采访时发现，业内人士普遍认为，写字楼投资较住宅投资常常是高风险与高收益并存。名门地产策划经理徐均指出，成熟商务区的写字楼投资，回报率的透明度高，同时租客较为稳定，投资风险较小。要瞄准客户群投资。如果投资，要选择那些中、大企业青睐的写字楼，因为进驻这些物业的公司水平相差不大，物业的档次高，今后才会有较为稳定的回报。

　　李冯则认为，实力较强的投资者可以选择产品具有一定市场前瞻性的纯写字楼物业，实力较弱的可选择同区域内的二线产品。从未来发展来看，选择节能生态型写字楼和物业管理较为出色的写字楼将是保证未来租金收益的重要因素。他还告诉记者，在投资写字楼之前，应清楚地核算出该楼盘的年回报率，合适则具有投资价值。

　　投资写字楼的“四门功课”

　　投资写字楼，有没有技巧呢？答案是肯定的。通过对采访中一些资深的投资者、业内专家观点的综合归纳，记者发现提前预习好以下四门功课肯定对你的投资大有益处。

　　第一课：写字楼等级须和企业“门当户对”

　　梁耀华分析指出，投资写字楼要注意两大风险，即等级风险和区域风险。写字楼市场根据物业标准和区域特征等因素还可以进一步细分。不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。客户在选择的时候会按照自己的要求对符合条件的写字楼做全方位综合评估，包括地段、通勤、运营成本以及写字楼本身的配套、物业等方面的软、硬指标。

　　所以，对实力较强的投资者来说，要规避写字楼市场的风险，就要在投资之初就充分了解客户的需求、地块的区域特征，再结合这些因素，选准等级；对于中小投资者，经历了住宅市场的调整时期，更需要用理性的观念来看待市场机遇。毕竟任何市场的非理性营利都是高风险的。

　　第二课：专挑“主中心区域”的写字楼

　　作为企业办公和塑造企业形象的载体，写字楼的区位和地段很大程度上决定了其价值，好的写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区，交通便利、商务氛围浓厚才是写字楼价值的重要支撑。

　　名门地产策划经理徐均提醒投资者，城市商务中心或商业聚集区，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

　　第三课：物业品质不能“看上去很美”

　　写字楼投资并非捡到篮子里的都是菜，对于一些物业来说，也许看上去很美，但不一定适合投资。郑州大学综合设计研究院副院长方敏华提醒投资者，对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容，如交通的便利程度；停车场的设计是否合理?；物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

　　第四课：给未来的房客挑个“好管家”

　　后期入驻的物业管理公司是写字楼的“管家”，如果说住宅小区的物业公司只是扫扫地、巡逻保安外，那么写字楼的物业管理公司绝对可以称得上是在充当“管家”的角色，管家挑选得当，就能够为投资者省去不少麻烦。

　　李冯建议投资者在选择写字楼时，一定要对物业管理公司进行考察。如果其管理不到位，将会危害到投资者的收益。在选择物业管理公司时，一定要选择那些资质比较高的公司，其管理技能可以为客户带来许多意想不到的好处。

　　小贴士：投资写字楼八大误区

　　误区一：商住楼虽然租金低一些，但总投入少

　　点评：有实力还是要选择甲级写字楼，投资者一定要注意这样一个事实，当甲级写字楼租价不断上涨时，商住楼的租价是在下跌的。

　　误区二：因贪图总价低，去投资小面积写字间

　　点评：投资那些可以切成小块面积进行出售的物业时，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。

　　误区三：不清楚项目是按住宅立项，还是按商用房立项

　　点评：按何种方式立项直接关系到你今后的投资回报，目前郑州在售写字楼很多是按住宅来立项的，按揭贷款和规划立项息息相关，所购得写字楼的产权年限也不尽相同。

　　误区四：只看外观气派，而不重视内在

　　点评：郑州的写字楼开始注重产品品质了，但仅仅停留在外立面上，这是一位业内专家告诉记者的，衡量写字楼的品质有很多方面，停车位和电梯间的多少、大堂和公共区域是否开阔、中央空调有无新风系统等因素才最为关键。

　　误区五：不求证售楼员对未来租金的预测

　　点评：写字楼的租金回报一般会参考周边同档次写字楼的租金，投资者不妨实地考察一番再做定论。

　　误区六：对物业管理重视不够

　　点评：好的物业管理可以让物业保值增值，相对于住宅而言，全面高效的物业管理能大幅提升写字楼的办公效率，因而对提升写字楼的价值至关重要。

　　误区七：不分析市场需求，不了解区域特点就盲目投资

　　点评：要瞄准客户群和当地区域特点来投资，根据你选择的物业档次，理性分析你的目标客户和相关产业的需求，从而制订出投资方案。这关系到你今后可能会有较为稳定的回报。

　　误区八：投资写字楼一定会比住宅赚得多

　　点评：投资写字楼应对自身的财务能力有正确的评估，对投资回报有明确的预期，用正确的心态看待市场的涨跌和波动。