写字楼投资 轻易别出手

　　半年前，北京市政府出台的“住宅禁商”条令让商住楼的投资者们陷入了惶惶的绝境，对于那些持币准备投资的投资者来说，则是毫不犹豫地弃“商住”而投纯正血统的写字楼。虽然这个松动的“住宅禁商”政策以及“预留”的诸多漏洞，现在看来没有给这个市场带来太多的波澜，但这已经是大势所趋不可逆转。

而且根据诸多业内机构的预测以及统计，2007将是写字楼真正集中放量的一年，这样一个买方市场必然能给投资者带来更多的机会。所以我们采访总结了一些写字楼投资者的经验教训，仅以此篇献给那些奋战在写字楼投资一线以及即将加入这条战线的投资者们。

　　从大环境上来看，北京商业投资气氛逐渐规范与成熟，写字楼市场需求不断上升；从办公楼本身来说，物业的投资回报比较稳定，租客的租期相对于住宅也较为稳定。据有关调查显示，41%的投资客投资写字楼主要是认为其抗风险能力强，同时还有24%的客群认为经济快速发展，未来办公物业需求整体看涨。所以最近一段时间以来，办公楼投资市场逐渐走旺，许多投资者开始出手。

　　轻易别买

　　尹先生是一位公司主管，近半年前在住宅租金下滑、“商住”被限的情况下，选择投资写字楼，回顾这半年来的投资之路，尹先生感慨良多，没有想到投资写字楼跟投资住宅是完全不同的概念，投入资金大、需要考虑的问题多。尹先生认为虽然自己投资的写字楼投资回报率高于住宅，但是自己投入的资金以及精力也要远远高于住宅。

　　另一位投资者张女士投资写字楼的经历要长一些，两年下来也积累了不少的经验教训。最为主要的就是物业管理水平太差，所以自己投资的写字楼的租金水平一直居于下游。此外自己投资的那栋写字楼是切成很小块面积进行出售的，虽然总价便宜，但由于进驻物业的公司实力小，流动性大，再加上小业主太多，前一阵周边写字楼放量的时候，小业主们竞相压价，使自己的投资回报率大幅下滑。

　　出手前做足功课

　　针对于中小投资者们面对的问题，戴德梁行写字楼部董事陈文瀚认为，投资写字楼必须要考虑多方面的问题，轻易别出手，出手之前应该先把功课做足。

　　首先，投资者必须认识到办公楼投资是一个资金较大的投资项目，由于受到银行贷款成数、贷款年数的限制，以及高于住宅的贷款利率近1%。此外它的交易税费要高于普通住宅，房产税等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%左右，投资的先期成本较高。办公楼的物业管理费也要高于普通住宅，这些费用在物业空置时期对投资者的影响是比较大的，要做好充分的心理准备。

　　其次，办公楼所处的地理位置是投资成败的重要因素之一。一般同等品质楼盘而不同区域位置，价格差异会很大。作为投资者来说，不能盲目考虑降低投资成本，去选择一些地理位置较偏但售价相对便宜的物业，这样反而会加大投资风险。

　　最后，对投资者来说也是比较重要的一点，就是物业所属的发展商实力及物业管理公司在行业内的信誉。因为办公楼是一种长期持有物业，如何使其在若干年甚至更长一段时间内保持比较高的品质，这就需要发展商的高水平建设以及物业管理公司精心的维护，只有这样，投资才会真正令人放心。

　　此外，投资者在签订出租合同时，不要签太长时间，最好别超过两年。不少投资者认为，签订一份长期合同的话，能够做到一劳永逸，但是这并不是一个明智的做法。因为目前写字楼租赁市场行情是在慢慢走高，如果签订长期合同的话，投资者会无法享受到租金上涨带来的收益，而签订合适年限的租约，则能够避免这个问题。

　　轻易别卖

　　陈先生是我们这次采访中投资写字楼时间最早的一位，从2003年就开始投资写字楼。2005年中因为中关村写字楼放量，市场竞争激烈致使租金水平低位徘徊，加上由于看好另外一个投资项目，所以选择将写字楼出售。现在看着中关村租金回暖，陈先生也是后悔不迭，随着租金的上涨写字楼的售价同时也上去了，再想买早已不是当年的价格。

　　有业内人士发表评论说，大概在过去的10年时间，中国的政策是在限制写字楼、商业用房，银行的贷款政策在限制，税收政策也在限制，包括土地政策也是限制写字楼和商业用房。1997年之后，政府给了普通住宅非常大的税收优惠政策，所以写字楼的涨幅远远不如住宅快。这10年来，政策限制的后果就是大城市写字楼供应相对不足，部分应该去写字楼上班的人被挤到了普通住宅，于是才诞生了大面积的住宅商用。

　　第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成认为，“北京是一个缺少写字楼的城市，多少年来写字楼市场没有发展，是一个非常初级的市场。现在写字楼一下出来这么多，空置的也不少，并不是说写字楼面积过剩了，只是因为需要一个时间去消化。”所以他认为北京很多区域的写字楼目前的租金水平并不是一个真实的水平，随着更多国外公司的加入以及国内经济的发展，租金一定会涨。所以投资写字楼应该看长远，也应该有“养铺”的心理，不要一看租金不高就卖掉。

　　抓住时机选准区域

　　政府出台一系列调控房地产市场的政策，并没有针对写字楼市场的投资，对于北京这样房地产市场发展本来就相对平稳的城市，宏观政策更是对写字楼市场影响甚微。业内人士认为，北京的写字楼市场会受益于未来两年供需关系稳定的特点，并能够提供稳健的收益。

　　相对来说，目前正是投资写字楼的一个时机，在很多区域写字楼的售价甚至要比住宅低，如毗邻中关村西区的紫金数码园、西三环沿线的国际财经中心，售价都低于同区域的住宅价格。在投资总价上，专家认为总价在150万左右比较适合中小投资者。根据目前北京市写字楼市场的平均销售价格，150万元以下的写字楼投资楼盘很可能存在于以下几种可能：一种可能是投资项目所处地段相对有优势，产品品质也还算高档，但是商务氛围还处于培养阶段，并且体量相对较小，单体分割灵活；第二种可能是投资项目产品品质较优，但不具备地段优势；第三种可能是热点商圈的乙级写字楼项目。

　　在区域方面，就目前来看在北京写字楼市场，投资最为活跃的区域依然是传统的商业中心区，如CBD、中关村、金融街以及新兴起的东二环商务带、三元桥－燕莎区域。因为所有选址入住写字楼的公司，目的只有一个，那就是让公司发展，获得更广阔的价值空间。公司选址会综合考虑物业的地理位置和交通、性价比、办公环境和配套。

　　投资，无论是投资那一行业，都包含着一定的风险性，专家的建议也仅仅是为投资者提供一个参考，最为关键的还要投资者根据业内人士提供的信息结合自身的情况自己把握，投资不是莽夫冒险的赌博，而是智者的理性游戏。

　　TIPS

　　投资一定要正确计算投资回报率，但是投资写字楼的客户，在计算回报率时，往往忽略下列参数：

　　a)购置物业的税费、律师费、保险费等；

　　b)交付前所交付的还款额；

　　c)物业管理费用、自己的管理费用；

　　d)装修、家具、房屋折旧费用；

　　e)首次出租的高折价；

　　f)客户违约率、客户流转率、给客户的免租期；

　　g)近期动态的租金行情，未来租金的动态变化；

　　h)出租所涉及的税费；

　　i)中介费；

　　j)贷款利息，首付款的资金成本。