“城中村”改造　开发商盼政府为拆迁护航(图)

　　“城中村”改造有四大模式，专家代表热议如何“一村一策”

　　新快报记者　廖颖谊　陈红艳　陈志龙　吴璇　谢蔓　李琳

　　“‘城中村’改造，再难也要做。”张广宁在10多天前的城建工作会议上说的这一句话，体现出了广州要加快“城中村”改造的决心。除了调整思路尝试引入开发商或其他社会资金来改造外，怎样才能根据各“城中村”的特点，“一村一策”地加快改造进程？

　　在正召开的广州市人代会上，人大代表提出要从细处着手，确保还村民一个“比改造前”更好的生活保障；专家则强调要避免因为规划把关不严，重走珠江新城的老路；更有房地产开发商表示，政府先出台指引并协助拆迁，有利于调动开发商的积极性。

　　模式：改造有四模式　村貌保留不同

　　“城中村的治安、消防和卫生问题真是令人头疼。”市长张广宁明确提出，今年的“城中村”改造要坚持政府主导，村集体自主组织实施为原则，逐步将“城中村”的市政、卫生、教育等工作纳入城市管理范畴，使之结束“脏、乱、差”的历史，成为现代化的文明社区。

　　广州市2001年就开始对“城中村”改造，积累了一些对今后工作具有参考性的经验。

　　据广州市社科院科技处处长彭澎介绍，“城中村”改造有四大模式，其中“以市政基础设施建设带动改造”的模式是和现在进行的旧城改造比较贴近的一种方式。

　　“因为不少‘城中村’内道路狭窄，环境恶劣，且往往伴随有臭气熏天的河涌等，因此以改变村民的生活环境为前提的改造，是比较容易让村民接受的。”彭澎说。

　　据调查显示，70％村民有强烈的“不愿搬离”的意识。因此“整体搬迁改造”是其中阻力最大的一种模式。

　　“通过统一建设村民公寓式住宅小区，村民补偿新旧住宅差价后整体搬迁到住宅小区，实现旧村整体搬迁改造。”彭澎表示，这是一种最好的直接使原有地区展现出新城区面貌和特点的方式，改造后原来的一些特有的如祠堂等传统建筑则难以保留，因此对于一些有历史价值元素的村落可能不一定适合。

　　“分片改造”的模式则是可以在保留原来村的古建筑，加入现代化住宅的新元素。据彭澎介绍，这种模式是通过将村内地块分片，先抽取其中一块迁出村民改造，后将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住宅中，再对旧村进行拆迁建设。“这种模式不好的地方在于会增加容积率，同时也存在一定的拆迁成本”。

　　最后一种是“加入商业成分”的改造模式。彭澎说，对于土地资源紧缺、房屋价值相对较高的“城中村”来说，以村经济合作社与外界资本合作开发商业，一方面可缓解资金压力，另外也可调动村民改造的主动性。上图：城中村的房屋多是“握手楼”。何奔/摄(资料图)

　　探索：开发商改造前政府指引拆迁

　　改造的拆迁问题也是其中最容易引发村民不满的老大难问题。不少有意“城中村”开发改造的房地产开发商均表示，拆迁问题往往是令他们对参与改造望而却步的主因。

　　有曾在老城区开发过多个单体楼项目的开发商表示，从现在的实际情况看，往往市内“城中村”的所在地都是发展商梦寐以求的“靓地”，如天河区的石牌村、棠下等等。如果政府能够协助完成拆迁，相信很多开发商都会踊跃参与。

　　开发商们表示，在市场改造中，“城中村”之所以会长期存在的重要原因就是原村民宅基地房屋的拆迁和补偿问题十分复杂，现在珠江新城的开发和冼村的大部分民房长期并存就是一个例子。因此，希望政府在放开引入开发商开发时能对这方面的内容能有明确的指引。

　　彭澎表示，改造后政府要出台相关优惠政策，让以出租房屋为主要生计的村民得到必要的生活保障。“这里涉及到的还有农转居的相关配套政策，应分门别类地调研，制定出对村民有吸引力的政策。”此外，还有改造后村民的就业问题，医疗、社保等问题，都需要政府部门事前统筹并一揽子解决。

　　市人大代表刘景元在其领衔向大会提交的议案中表示，要全面实施农转居人员低保和医疗救助工作；有针对性地对“城中村”农转居人员中有劳动能力和就业要求的居民进行培训，扩大就业率；加快社区卫生服务中心和服务站建设，完善社区卫生服务网络和“城中村”地区教育设施；继续加强社会治安综合治理，提高“城中村”居民的安全感。

　　建议：严把规划关防止“城中城”

　　具体到今年的多个重点改造“城中村”而言，按照市政府提出的“一村一策”原则，应怎样有针对性地进行改造呢？彭澎表示，今年列入改造的“城中村”，分别代表了“城中村”中的三种典型模式。“珠江新城的猎德、谭村、冼村和同样接近天河商圈的杨箕村，其最大的特点就是具有浓厚的商业氛围。”彭澎认为，这些村的改造可考虑引入高级住宅工程，与原村进行整体的置换，使其改造后成为天河这一片商业旺地的配套住宅区域。

　　对于以布匹市场之名气带动而著称的康乐村，彭澎则建议从整体改造批发市场为主导思路进行改造。彭澎认为，这样既容易得到村民的支持，也有利于该处经济发展。“但是政府部门一定要出台相关的政策，特别要确保在升级市场后，所得的经济效益一定要优先用于重建康乐村内的房屋，改善环境，配套各项设施等等”。

　　彭澎告诉记者，珠江新城内的三条“城中村”的形成，与当初规划存在一定的失误不无关系，他提到，当时广州采纳了外国的相关专家建议，希望能在建新城同时，在日后的现代化城市中心保留传统的文化特色。“这是外国人的浪漫理想主义的体现，但从后来的现实情况来看，在高楼临立之中还要兼存小桥流水特色的传统建筑是不可能的。”

　　彭澎强调，今后在白云新城、萝岗和南沙的开发建设中，都要特别注意汲取上述经验教训，严格把好规划关，以免重走旧路。“如果不注意的话，将来广州的不断开发建设中，形成将来比‘城中村’面积更大，更难改造的‘城中城’，为今后的城市建设留下又一个难题”。

　　（日京／编制）