不管是业委会的成立，还是业主大会的召开，目前都亟待更为细致的规范。资料图片 |
制约业委会发挥作用的主要因素是什么。调查表 |
导致业委会维权难的主要原因是什么。调查表 |
两会期间，物业管理纠纷再度成为人大代表、政协委员会上会下广泛提及的话题，业主维权困难、业委会成立困难、物业管理纠纷高发等字眼频繁出现在代表建议、委员提案中。市人大常委会副主任赵久合表示，“关于物业纠纷的议案今年我们要重点研究。”
业委会手里没钱没权，但选聘物业公司、动用公共维修基金，又离不了业委会。业委会究竟是一个民间社团、政府组织，还是类似于居委会？如何成立？谁来帮助指导？这样的问题看似简单到不值一提，但它的成立规则却严谨得近乎苛刻。
记者调查
海淀一小区
筹建业委会一年无进展
以为成立业委会就可以使房屋销售及物业管理中的一些不规范行为得到制止或纠正。让海淀一新建小区的业主黄宏生没想到的是，成立业委会这条路比想像的要艰难得多。
先是公示筹备组成员名单、业主公约、业主大会议事规则等文件时，才发现他们连贴公示的地方都没有，交涉了近一个月，他们才把文件“名正言顺”地贴进了自己所在小区的橱窗。
紧接着，就是需要公示业主清名册了。根据规定，业委会筹备组须在召开业主大会前公示系列文件，其中就包括一份业主清名册。因为文件还规定须以此为基数的三分之二以上业主认可筹备组并投票选举出来的业委会才是合法的。
没想到这个成了最终导致他们迟迟不能成立业委会的障碍，因为，业主清名册只有开发商有，可他们根本不配合，找到建委小区办吧，小区办说“文件只规定开发商可以提供（清名册），但没规定必须提供，所以我们也没办法。你们还是自己到小区挨家挨户拍门登记吧。”
筹备组成员每人认领了三栋楼回去准备挨家挨户统计户主及房屋面积。可是，一些业主自买房后就没来过，一些住户是租户，还有一部分业主不愿意配合。最后，大家汇总上来的清名册不足三分之一。根本不能达到召开业主大会须三分之二以上的业主同意这个刚性要求。
“已经一年多了，大家都有些懈怠了。”黄宏生苦笑着说。
SOHO现代城
一小区俩业委会筹备组
“居委会批了我们小区两个业委会筹备组，是打算成立两个业主委员会吗？”近几天，ＳＯＨＯ现代城西区冒出的两个业主委员会筹备组，让去年8月份倡议成立业委会的业主苏润芹直犯嘀咕。“我们成立的业委会筹备组完全符合法规程序，但那个筹备组是在港铁物业的操纵下成立的，按说并不代表业主意见，但居委会也同意了。到底哪个才合法？”
苏润芹说，去年8月24日，她发起22名业主准备成立业主委员会。9月8日第一次召开会议，“会上决定成立业委会筹备组，筹备组由我和另一名业主，还有社区办张主任、社区民警和物业的人一起组成。会后我们立即向朝阳区建委小区办作了汇报，当时小区办认为我们的筹备组是完全符合规定的。”
随后，筹备组多次想就业委会成立一事召开会议，但港铁物业公司却对筹备组的各项工作加以阻挠，不派人参会、不提供会议地点。去年12月30日晚上，物业公司贴出了另一张业委会筹备组的公示。对于这份公告，苏润芹很气愤。
对于苏润芹的说法，小区所在的物业公司——港铁房地产管理有限公司礼宾部经理刘先生坚称“物业并没有去干涉他们成立业主委员会，也没主导成立另一个筹备组，很多业主都不知道他们成立的这个筹备组，所以不断有业主找我们反映要求成立业主委员会，我们当然得听取业主意见了。”
现状分析
人大代表任强——
两个障碍致业委会成立难
在两会期间，一直关注物业管理并写成《朝阳区物业管理问题调研报告》的人大代表任强接受记者采访时表达了这样一种观点：成立业委会困难的主要原因就是两个障碍，一个是投票权的统计方法，一个是业主清名册。
任强说，成立物业公司只需要一份报告，而成立业委会却困难重重，不但要求2／3以上的业主参加投赞成票，并且同时要求按建筑面积计算投票权数。从目前业委会成立的条件来看，很多业委会筹备组达不到。
任强认为业委会成立难的最主要原因就是制度设置中业主人数及投票权数（以名下房屋面积计算）要同时达到三分之二，“这是一个很大的障碍！打个最简单的比方，一个小区里的房子只有一半出售，剩下一半是开发商的。如果开发商不支持，那怎么从投票人数及投票权数上达到三分之二？那这个小区还有没有成立业委会的可能？”
如果非得强调业主人数及投票权数达到两个三分之二，就得要求开发商必须向业主委员会筹备组提供业主清名册。任强说，“现在的情况是开发商钻了政策空子，他可以提供，可以不提供，那他当然选择不提供，筹备组只好自己登门去统计。问题在于现在很多业主都新住一个地方，互不认识。而且大家都有一个安全防范的心理，你敲门他不开。还有的人买了房就没来过，或者租出去了，你根本找不到真正的业主。”
市消协法律顾问——
筹备期应取得开发商支持
在这种情况下，业委会筹备组应该如何开展工作，应该注意些什么问题？市消协法律顾问邱宝昌说，从目前表现出来的一些问题来看，业委会自筹备起就必须保证“完全公开并接受全体业主的监督”，筹备组的议事规则要以充分讨论为原则，并采用少数服从多数的机制。筹备初期，一定要注意居委会和开发商在筹备组中投票权的问题，特别是要尽量争取取得开发商的支持。
当前，很多业委会筹备组仅仅是简单地沿用了《业主公约》、《业主大会议事规则》示范文本，没有仔细考虑所在小区的实际情况并加以解决，“因此无法取得更多业主的支持”。
鉴于北京目前的现实，部分小区的业委会与物业沟通不畅或发生纠纷时，容易发生“物业公司一夜消失”的事件，因此还应该在《业主大会议事规则》中设置物业撤离时进入紧急状态的应对方式。
律师支招
成立业委会遇障可起诉
邱宝昌律师表示，业委会或筹备组在面对开发商、物业公司违法侵权时，需要理性维权。
根据《消法》的相关规定，可以通过向消协、行政主管部门投诉，起诉等合法的方式解决纠纷，选择有理、有力、有节的方式和平维权，既有利于业主合法权益的维护更能够保障社会和谐局面的维持。面对政府不作为的情况时，则可以根据法律和法规的规定通过投诉、行政诉讼的方式要求其履行工作职责。“必要的时候可以引入职业化的团队，例如物业管理方面的律师和专业人士，对涉及重大问题进行指导、辅导和引导。”
官员解答
市建委：将尽快出台相关细则
就目前本市小区业委会成立难的现象，市建委物业管理处处长赵成在本次两会期间接受人大代表询问、政协委员咨询时告诉记者，市建委今年将组织这方面的调研，下大力气对现行的物业管理办法及小区管理方式进行完善，尽快出台物业管理条例的实施细则。
赵成没有正面回答会否修改“成立业委会须经三分之二以上的业主同意”、“开发商可以提供业主清名册”等规定，“我们注意到了这两年物业管理条例在本市的实施中所表现出来的问题，但市建委只能按照上面的意图来执行。”
但赵成赞成“以法的形式”来明确业主、业委会、物业公司与开发商之间的关系，“要把他们的法律关系搞清楚，明确成立业委会的步骤及相关各方权利和义务。”
新闻背景
3000多小区业委会不足两成
1月21日，100多个小区的业主委员会汇聚在一起召开北京市首届业主委员会年会。业主委员会各位负责人表示，将在今年继续向市建委申请成立“北京市业主委员会协会”，同时还将向有关部门就一直未出台的《〈物业管理条例〉实施细则》提出具体建议，要求确保业主权益，限制开发商干预业主委员会组成和履行职能。
据悉，目前本市住宅房屋总面积2．2亿平方米，实行物业管理的住宅面积已占70％，但到去年初全市已有3000多个小区，而实际成立业主委员会的仅有500家。
信报记者 革继胜
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