陈主任的公民实践

　　1月25日，一位记者在北京市“两会”上，向副市长陈刚提问：有32家小区业主委员会（简称业委会）联名写报告，要求成立北京市业主委员会协会，您对此怎么看？

　　此前4天，北京市海淀、朝阳、东城、崇文、宣武、大兴、丰台、昌平、通州、顺义等区的56家业委会，在北京召开了“百家社区工作经验交流会暨北京市首届业主委员会年会”。

　　如今，陈兵是北京业委会圈儿内的“红人”，很多小区要筹办业委会，或者业主要维权，都找他咨询。有不少人误以为他是专打业主维权官司的律师。其实，他就是一个普通业主，在光大家园拥有一套自住的房子。

　　买房后，陈兵陡增诸多烦恼。与所有的业主一样，他也面临着房屋质量、开发商违背承诺等一系列麻烦事。光大家园的业主因维权，一度和物业公司关系紧张，业主提出要成立业委会，开发商百般推脱。后来，陈兵和几个热心公益的业主，挨个给全小区人家送选票、收选票。惹急了物业公司，向市房屋土地管理局（市建委的前身）控告“他们拉选票”。

　　2004年，光大家园业委会经选举产生，陈兵当选业委会主任。其间经历了无数“艰难险阻”，积累了丰富的“斗智斗勇的经验”。

　　很快就有房地产网站主动找上门来，给他开设主页和博客。不会上网、不会收邮件的陈兵，由此开始网络生涯。“陈主任”一边抱怨上网浪费时间，一边乐此不疲地与网友辩论，欲罢不能。

　　在同学圈儿里，陈兵以热心、耿直闻名。据一位大学同学回忆，当年在学生会主席选举中，陈兵发现一位候选人以监票人的身份偷改选票，立刻揭发。“以陈兵的个性，参与这种维权的公益活动太正常了。”

　　2002年，陈兵入住光大家园时，物业费是每平方米每月2．9元。“陈主任”上任后，要求物业公司公开账目，还真发现了一些问题。如今，物业费降到了每平方米每月2．1元。“其实，我不是对我们小区的具体物业服务不满，关键是物业不公开账目，侵占业主的公共区域经营收入，业主的权益没有得到尊重。”

　　陈兵回忆，光大家园业主集体维权活动的导火索，是物业公司擅自将停车费涨价，业主拒交停车费。保安拦住业主，不让他们开车进小区，导致小区门口交通拥堵。事后，海淀区物价局一位领导来到小区，宣布物业公司擅自提价无效。“物业公司摆错了位置，业主才是小区真正的主人。”这位领导说。

　　但主人说的话，往往没用。和其他小区一样，光大家园的物业公司，也是开发商开办的。业委会成立两年多来，一直致力于和物业公司协商确定一个业主满意的服务合同，无果。言及此，陈兵停顿一下，强调“没有任何成果”。

　　换一家物业公司，有多难？“陈主任”的答案是，困难之极。

　　“知道为什么开发商抓着物业公司不撒手吗？这里面有巨大的利益。”陈兵在维权过程中，不断学习各种相关法规，终于发现其中奥秘。

　　根据国家有关规定，开发商必须把建筑安装费总额的2％交给物业公司，作为物业公司的启动经费。现在北京建筑安装费每平方米约在1500~2000元，一个小区建筑面积动辄上10万平方米，算下来就是几百万元的巨款。“哪个开发商愿意把几百万元白白交出？更何况，很多楼盘都存在偷工减料、擅改规划引起的房屋质量问题，开发商自己办物业，给业主小修小补，还能遮掩一下。如果换一家物业，问题都暴露出来了。”

　　“陈主任”生于1967年。那一年，切·格瓦拉倒在南美的丛林中。一座丰碑就此耸起，伫立在争取社会公正与人类进步的道路上。陈兵主页和博客上的签名，是切·格瓦拉的名言：“我的脚跟又碰到了驽马辛难得（注：唐吉诃德的战马）的肋骨，我挽着盾牌，重上征途。”

　　几年间，和政府有关部门、开发商打了多少交道，难以计数。“陈主任”并非那种动辄提高嗓门、拍桌子骂人的风格，用他自己的话说，只是“义正辞严”。

　　光大家园业委会成立之初，要修订一部业主公约取代开发商订立的临时公约。这业主公约相当于小区宪法，是所有业主及其共居人，包括租住者，都必须遵守的。政府有关部门给了个“示范文本”，告知必须照抄，除了宠物进电梯的限制时间等个别细微之处，一律不得修改。

　　“陈主任”一琢磨“示范文本”，发现其中有诸多荒唐，比如第四章规定，业主依照前期物业合同的约定，向该物业管理企业缴纳业费。这意味着，即使业主大会成立了，前期物业合同依然永远有效，前期物业公司所定物业费标准依然永远不可动摇。“要是照抄这样的‘示范文本’，通过了这样的业主公约，广大业主还有出头之日乎？”

　　数次向海淀区有关部门请示，得到的答复都是必须照抄。最后，“陈主任”向负责此事的公务员说，麻烦您给个正式的具有法律效力的书面文件，说示范文件只能照抄不得修改。你只要给了文件，我们坚决执行。公务员没辙了，说“陈先生，您随便改吧！”

　　“随便改”的结果，就是改掉了业主认为最荒唐的条款，代之以“经业主大会选聘物业管理企业，并由业主委员会与该企业签订物业服务合同之后，业主依照该合同的约定，向该企业缴纳物业服务费”。这意味着，业主只有在合同依据和法律依据的情况下，才向物业公司缴纳物业费。

　　缓交物业费，是很多业主选择对抗物业公司不合理收费的手段。陈兵也是“欠费”业主。物业公司曾援引市房屋土地管理局文件中“欠费业主不宜作为业委会候选人”的条款，坚决反对陈兵参选。

　　几个业主决定把费用交清后参加选举，没想到物业公司居然拒收。陈兵再次搬出法律武器：首先，文件只是说“不宜”，并非禁止。其次，市房屋土地管理局作为局级单位，其文件并不具备法律效力。结果，陈兵等“欠费”业主全部当选。

　　“陈主任”的经验，和政府公务员打交道，要充分了解法律法规，义正词严。“有些公务员对老百姓的态度，是先吓唬，再蒙骗，但公务员们的底线还是守理守法。如果他发现你既郑重又严肃，既懂法又执著，最后还是会给你办的。”

　　最新的统计数据表明，北京市住宅房屋总面积2．2亿平方米，实行物业管理的住宅面积已经占到70％。而与此形成强烈反差的是，截止到2007年年初，全市3000多个住宅小区中，成立业主委员会的只有500个左右，不到两成。

　　直到现在，很多小区筹组业委会时，还遇到陈兵当时遇到的难题，某些公务员还在“老调重弹”，诸如“示范文本”不得修改，欠费业主不能当候选人，等等。

　　2006年3月，近20个小区的业委会成员参加了一次座谈会，首次提出申请成立北京市业主委员会协会。陈兵是那次会议的组织者之一。许多学者、专家和律师也提供了宝贵意见，认为成立全市业主委员会的联合组织，能够在政府、行业协会和业主之间架起沟通的桥梁，推进和谐社区的建设。

　　8月29日，32家业委会联名，向北京市建设委员会提出了《关于成立“北京市业主委员会协会”的请示》。陈兵设想，协会如能成立，所有决策都将遵循少数服从多数的原则，因为业委会本身，就是经基层民主选举产生。

　　当然，有些物业公司和开发商想赞助“业申委”的活动，都被陈兵等人拒绝了。惟有如此，协会才能保证独立、客观。而协会首先要做的，就是修改“规则”。

　　很多人天然以为，业主维权就是和开发商博弈。“陈主任”可不这么想。博弈，源于下棋。下棋得有三件事：公平的、合理的、全面的且符合世道人心的规则；双方无条件的、共同的对规则的尊重；公正的、严厉且明确的对不遵守规则之行为的惩罚。可业主能与开发商、物业公司博弈么？

　　“照着这三条说，现有法律法规政策或者不健全，或者缺失，或者滞后，或者模模糊糊毫无可操作性，所造成的恶果，几乎全砸在业主头上，开发商和物业公司一仰头，看到的却是甜甜的大苹果。这样的例子太太太多了，您别逼我讲，要讲可以说一年不重样儿。

　　“第二，对现有的法律法规政策，不管是好的还是不够好的，是合理的还是不尽合理的，业主们基本是遵守的，开发商和物业公司经常是不遵守的。这也是事实，这样的例子也太太太多了，您别逼我讲，要讲可以说两年不重样儿。

　　“第三、开发商和物业公司广泛地、大量地、几乎明目张胆肆无忌惮地破坏法律法规，不遵守政府政策，严重侵害业主的合法权益。对此，无论是行政处罚还是司法惩治都极端不足。这同样是事实，这样的例子同样是太太太多了，您别逼我讲，要讲可以说三年不重样儿。”

　　陈兵认为，在这种情况下侈谈“博弈”，只会引业主们掉入泥潭，“下棋还不到时候。发动所有棋友立好规矩找好裁判，此其时也。”

　　同在参与业主维权的“战友”们，也有人批评他书生气太重。“陈主任”却说，“业主维权，不过是在维护公民权益和实践公民权利。我们是社会进步的主动参与者，如此而已。”

　　12月底，北京市建设委员会出具答复意见书，认为成立业主委员会协会具有“积极意义”，现正“研究办理”。1月25日，北京市副市长陈刚在回答记者提问时表示，“可以考虑成立业委员会协会”。

　　“陈主任”在大会上表示，申办北京市业委会协会的难度，一定大大低于申办奥运会的难度，也绝不需要那么漫长的等待。2007年，“业申委”明确提出的工作目标，除了成立协会，还要努力争取参与“北京市实施《物业管理条例》细则和《物权法》（草案）修改。几十家小区业委联合签署的建议书和公开信，将很快送往北京市人大和全国人大。”

　　“我们不会消极等待，而要做一切应该做的事。”“陈主任”强调。