建委出台办法 新建小区配套设施不全禁交房

　　千龙网北京2月2日讯 (记者任征兵)今后,新建小区内学校、医院、社区管理服务设施等不能同步交付时,开发商将被禁止交房。《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》由市建委会同市国土、规划部门于近日颁布，3月1日起正式实施。

　　该《办法》的实施，将在北京市今后的住宅小区建设中，通过政府行政措施，保证市政公用基础设施、公共服务设施与住宅同步交付使用，更好地解决小区设施不能同步交付使用问题。

　　配套设施不全成投诉热点

　　近年来，一些小区存在水、电、气、热、通讯，道路、绿化不能与住宅工程同步完成；商业、学校、医院、社区管理服务设施等不能同步交付使用的问题。小区环境在居民入住很长时间内不能达到规划设计要求和开发商承诺的标准，一些小区仍存在出行难、购物难、上学难、就医难问题。绿地面积不够、小区停车车位不足等开发商遗留问题引起的物业管理纠纷也成为社区生活中较为突出的矛盾。由于住宅小区各项住宅工程和各种居住公共服务设施建设没有规范的时序和交付时间要求，小区居住公共服务设施建设及按时交付使用问题，已成为市民投诉多、反映大的热点问题和困扰城市建设与管理的难点问题，也成为人大代表和政协委员关注的焦点。

　　办法实现六大突破

　　该《办法》的颁布实施在住宅小区规划、建设、管理体制上实现了六大突破。一是居住公共服务设施建设将作为土地出让的必要条件。《办法》第五条规定：“市和区县国土资源行政主管部门与土地使用者签订用于住宅小区开发的土地使用权出让合同时，应当将规划意见书中明确同步建设的市政公用基础设施、公共服务设施及其建设时序作为出让条件，并约定土地受让人需持新建住宅小区建设方案（以下简称建设方案）向相关规划、建设行政主管部门办理有关审批手续，建设方案内容有重大变更时，受让人应当在变更后的10个工作日内将建设方案报送规划、建设和国土资源行政主管部门备案。”这意味着，今后开发商在申请土地使用权时所提交的建设方案中，必须包括居住公共服务设施的建设内容和时序，并切实落实建设方案。如未按照建设方案完成建设居住公共服务设施，不但因违反行政法规而受到处罚，还要承担合同违约的法律责任。

　　二是进一步完善和明确了住宅小区居住公共服务设施建设规划许可的审查要求。《办法》第六条，在建设方案应当包括的主要内容中，详细规定了分期的区域划分，区域界限，建设时序；每期工程的公共服务设施项目、功能及建筑名称；每期工程的市政公用基础设施项目及建设进度安排。第八条规定：“房地产开发企业应当在申请建设工程规划许可证时提交建设方案。规划行政主管部门在办理住宅项目的建设工程规划许可证时，应当对房地产开发企业提出的申请是否符合规划意见书的要求进行审核，并注明与商品住宅同期进行验收的公共服务设施。”这意味着，今后开发商在申请规划许时，不但要制定居住公共服务设施建设的指标，还要制定具体的建设内容和建设时间表。

　　三是进一步完善了招投标和施工许可程序上对居住公共服务设施建设的规定。《办法》第九条规定：“建设行政主管部门在办理住宅项目施工招标文件备案时，应当审核施工招标范围是否符合建设方案。建设行政主管部门应根据建设方案确定的施工招标范围核发施工许可证。”这一规定是对既有管理方法的极大突破。它规范了房地产开发项目的分期建设行为，保证每期住宅建设时都包括相应的居住公共服务设施建设，以确保居民从入住就享受到配套完善的小区。

　　四是在各项工程竣工验收中增加了监督方和透明度。《办法》第十一条规定：“建设工程质量监督机构应当根据施工许可范围对住宅与市政公用基础设施和公共服务设施等单位工程实施建设工程质量监督，并将建设方案的实施情况纳入质量监督报告。”第十四条规定：“房地产开发企业依法选定的物业管理企业应当参与住宅小区每期建设的竣工验收。没有按照建设方案完成相应市政公用基础设施和公共服务设施工程竣工验收前，房地产开发企业、物业管理企业不得办理入住手续。”这表明，小区建设的监督和交付使用机制进一步完善和透明，使得居住公共服务设施不按照建设方案建设完毕，住宅小区将无法进行竣工验收并办理入住手续，开发商须承担因此而产生的违约责任。

　　五是对住宅竣工验收须满足的配套条件做出具体规定。第十三条规定：“住宅小区每期建设的市政公用基础设施和公共服务设施等工程达到下列要求时，房地产开发企业方可组织住宅工程的竣工验收：

　　（一）按照建设方案内容，完成市政公用基础设施和公共服务设施建设，并且竣工验收合格。

　　（二）公共服务设施规划验收合格，具备投入使用条件，已经明确产权、管理权及其关系，并且以书面形式明确管理责任。

　　（三）市政公用基础设施等工程达到下列要求：

　　1、生活用水及节水设施齐全，水质符合相关标准。生活用水纳入城乡自来水管网的，须取得供水专业单位的供水认可。采用自供水的住宅小区，供水设备应符合给水设计规范、设备完好。

　　2、生活用电应按有关部门的供电方案纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。若因分期建设暂时无法提供永久供电的，须取得供电专业单位的认可，在规定的期限内，采取过渡性供电措施，并需保证用电的使用功能要求和使用安全。

　　3、采用市政管道燃气的住宅小区，应当按照开发建设单位与燃气供应企业确定的燃气供应方案完成室内和室外燃气管道的敷设和衔接，并经燃气供应企业验收确认。若确因客观条件限制，暂时无法实现燃气供应，应由房地产开发企业会同燃气供应企业提出过渡性解决方案。采用自建管道燃气供应站的住宅小区，须提供该自建管道燃气供应站的竣工验收报告和北京市燃气经营许可证。

　　4、供热系统要符合供热配建标准，达到建筑节能设计要求。使用城市集中供热系统的，要取得供热专业单位出具的具备供热条件认可文件。

　　5、电话通信线、有线电视线按设计要求敷设到户。

　　6、道路建设符合规划要求，与外界交通干道之间有道路相联，并按照设计要求完成相应的公共照明设施建设。

　　7、完成住宅小区相应绿化建设，因季节原因未完成绿化的，应有防尘措施。

　　8、住宅周边场地清洁，道路平整。采取分期建设的，已建成与下一期施工工地有效的临时隔离措施。分期界限是道路或者绿地的，已完成道路、道路照明或者绿地建设。”这一规定将彻底解决居民入住时用水、用电、供气、供热、通信等与住宅同步使用的问题，同时解决了后一期住宅的施工建设对前期住宅已入住居民的影响问题，满足了已入住居民的基本生活设施要求。

　　六是居住公共服务设施同步交用的具体内容写入商品房预（销）售合同。《办法》第十条规定：“建设行政主管部门在办理商品房预售许可时，应当对房地产开发企业申报的预售方案是否符合建设方案进行审核。房地产开发企业在预（销）售商品房时应当公示建设方案，并将建设方案和本办法第十三条内容作为合同约定的房屋交付条件写入商品房预（销）售合同。”这意味着不按照建设方案同步建设居住公共服务设施的项目将不能销售，保护了消费者的知情权和合法权益。该《办法》还对不符合本规定要求的开发行为和责任单位规定了限定行为和处罚措施。

　　小区建设管理涉及土地、规划、建设等多个政府部门和供电、供水、供热、燃气等个多专业单位的工作职责。为了解决长期困扰小区居民生活的配套建设滞后问题，北京市政府各部门和有关专业单位采取跨部门联合办公的方式，共同研究制定管理办法，《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》自3月1日起实施，在建小区无论进入土地、规划、招标、施工许可、商品房住宅预售等任何一个行政审批环节的建设项目，均要按照《办法》的有关规定，对居住公共服务设施项目同步建设、同步交付使用进行审查，今后，新开工或建设的商品房住宅项目将会逐步达到住宅与居住公共服务设施同步交付使用的要求，确保市民入住配套设施完善、环境优美舒适的家园。