土地增值税“清算制”能否改变楼市棋局？(图)

　　本报记者 赵燕华 实习生 温智锟

　　曾重挫沪深两市房地产股指数单日跌幅超过9%的土地增值税“清算制”昨天起正式实施，地产股的表现同样惨淡。税项“旧政新推”，能否改变楼市棋局？会对楼价产生什么影响？大幕已经拉开———

　　面对土地增值税从先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，市场焦点主要集中在以下两个方面：

　　焦点一：“清算”将清走“小虾米”？

　　记者近日采访了多位开发商、税收专家，越来越感到“清算”对行业所带来的震撼。

　　一份由广东省房协对业界的征询意见书上，业界所反映出来的是充满“担心”二字：土地增值税的清算会造成企业赋税过重、重复征收、资金困难等问题，在当前银行提高了信贷门槛情形下，国企与中小型房地产企业将面临更大的困难。建议广泛收集企业意见后制定实施细则，分步施行，让企业有适应的缓冲期。

　　合富辉煌集团首席顾问黎文江指出，全面征收土地增值税，意味着开发企业面临的资金门槛再度提高，将促使行业再次洗牌。而企业从国家宣布对土地增值税实行清算管理（1月16日）到实施执行时间（2月1日）很短，除少数管理规范的上市公司对此有预提留外，很多企业、特别是中小企业没有该项提留，短期内可能交不出来这笔税款。

　　事实上，即使是地产“龙头老大”的万科，开征的消息出来后万科向媒体透露称已预留了3亿元税款，但行家指出，就万科现时在全国项目的销售情况看，3亿元是远远不够的。

　　行业巨头尚且如此，其他“小字辈”何以为继？　　焦点二：楼价多了“涨”的理由？

　　同创卓越公司总经理赵卓文认为，征收土地增值税自然会增加开发成本，但羊毛出在羊身上，在供求关系尚未完全缓解的现在，成本会被打进售价，从而推高市场房价。

　　不少开发商表示，自从土地实行招、拍、挂方式出让后，房地产开发用地价格已完全市场化，随着土地供应收紧，土地成交价日益增高，导致开发成本大大增加。

　　某开发商透露，广州房地产市场在2004年以前长期处于低迷，企业资金紧缺，即使以前以较低价格拿到的土地，但若留至今天才开发，缴清各项巨额费用后，土地成本也非常高。例如，该企业于数年前从土地拍卖中拿到的一个数千平方米开发用地，由于当时资金不足，至现在才开发，仅缴付滞纳金一项就高达近亿元，房子卖到1.2万元/平方米才刚刚够本。

　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，清算以往土地增值税，将加剧开发资金链条的紧张，从而推迟或减少今年的开发建设，有可能减少今年的供应量。如果供求关系不能有效缓和，房价就会继续上涨。

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　　广东房协建议从2004年开始清算

　　国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》在业界随即引起了巨大的震动。广东省房协采集了发展商代表、税务专家等多方意见，目前已正式递交到省建设厅、全国房协等有关部门。

　　省房协的建议书建议以2004年1月1日以后作为征收的时点。因为2003年以前全省各地房价不高，房地产企业毛利率普遍不高，纳入需要缴纳土地增值税的企业估计不多。部分地区房地产企业盈利水平高一点的，在2005年以前已经按销售额的0.5％～1.2％预缴，这个税率基本上符合企业所要负担的税赋。有部分企业的项目在2004年前已结算完毕，利润已经分配，难以追溯。为减轻税务机关和企业的工作量，避免各地区在执行扣除标准上不统一，形成的新的不公，2003年及以前不予清算。