治理老小区呼唤物管法（对话）

　　案由

　　主持人：在去年顺利出新45个小区后，近日，南京市房管局宣布将对60个小区的800幢房屋的内外墙，进行粉刷出新。南京有不少老居民小区，由于当初建设时的规划不到位，使得老小区的绿化、车棚、路灯、楼房水管防冻等公用设施缺乏，给小区居民生活带来不便。

　　周民选：几年前，市政府花费大量资金、下大力气对一些老小区进行了改造、出新，并加以绿化、美化，配套完善了一些公用设施，建立了物管。但由于老小区居民往往是拆迁安置户，多为低收入家庭，物管费用难以收缴，物管公司难以为继，物管少管、不管，直至物管公司退出。这些小区由于没有物管，小区内道路、绿化及公用设施损毁严重，使得政府以往投入、付出的努力几近丧失，群众感到可惜。类似的建议我曾在十三届三次会议上提过，但由于市房产部门以无经费支持为由难以实现。根据这些情况，建议市人大及有关委员会，对全市老小区物业管理进行一次广泛深入的调查，并在此基础上制定南京市小区物业管理条例，规范物业管理，促进老小区物业管理步入良性循环。

　　本期嘉宾 周民选

　　嘉宾身份：南京市人大代表、南京宏光空降装备厂技术处处长

　　对话

　　主持人：您认为老小区难以管理的最大问题是什么？

　　周民选：由于老小区的居民大多数是低收入家庭，有的居民缺乏“花钱买服务”的意识，导致物管费难以收缴，所以物管服务难以到位，物管公司难以为继，从而导致物管少管、不管，以至出现不和谐情况。在2003年我的建议没有达到预期效果的同时，我又联名10位人大代表，建议制定南京市小区物业管理法规，规范物业管理。这个议案得到了市人大常委会的高度重视，目前，市人大常委会已在着手制定出台小区物管相关法规。

　　主持人：老小区收缴了物管费是否就能解决问题？

　　周民选：现在都在强调构建和谐社会，社区是我们和谐社会的最基础部分。居民按时缴纳物管费，就能在很大程度上解决楼里的居民因为漏水、垃圾乱扔等影响到小区形象的事情发生，也就是减少了邻里摩擦，在最大程度上保证和谐。这个问题也是不少社区向我们人大代表反映最多的问题。我们也曾经做过测算，老小区的居住面积大部分在60平米左右，一个月的物管费也就在十几元左右，这个费用应该还是能够承受得起的。关键是培养居民要从享受“免费服务”转变为“有偿服务”。

　　主持人：人大代表的议案呼吁制定物管条例，是否能在制度上规范小区管理步入良性循环？

　　周民选：2003年9月1日，国务院颁布了《物业管理条例》，南京市政府在2002年就制定了《南京市物业管理条例》，2005年进行了修订。去年4月，市政府转发了《2006年南京市旧住宅小区出新实施意见》和《关于加强全市旧住宅小区管理工作的建议》，将对全市1995年以前建成的45个老旧住宅小区实施整治出新，并建立物业管理长效机制。物管实行企业化运作，市民花钱享受有偿服务，不交物管费就是违反相关条例，这样就会使得物管条例进入良性循环。现在是法治社会，人治不如法治。所以，我认为，把物业管理上升为地方性法规，是势在必行。

　　主持人：您还有几件建议或议案，反响都很大。

　　周民选：我提的有关秦淮区扇骨营地区脏、乱、差亟待解决的问题，经过一段时间的协调，应该说是往前走了一步，就是先拓宽扇骨营的入口通道，解决消防通道问题，后一步再根据政府财力进行综合治理。还有江宁区史家里的路口安全问题，也是人大代表和媒体“合作”，相关部门连夜安装了道口信号灯，解决了当地居民的出行问题。我觉得社会只有和谐与稳定，才能有建设和发展，这也是人民所关注的。

　　答复

　　南京市房产局：老小区作为城市组成部分，已是城市管理的一个难点问题。2001至2005年，我市以“改善人居环境，建设和谐社会”为主题，以“华商会”、“十运会”等重要活动在宁举行为契机，从解决“城市房屋顶层防漏隔热”和“第五立面”“脏、乱、差”问题入手，对老城区范围内主干道两侧、重要景观周边成线成片的多层房屋实施了“平改坡、立面出新、屋面整修”整治工程。5年来共整治房屋2843幢，全市15万户居民受益。老小区物业管理一系列问题，确需有一部地方性法规加以规范。为此我局建议，在深入开展调研、论证之后，适时提请市人大常委会制定物业管理方面的地方性法规。