小区物管咋服务 请你谈想法

　　四川新闻网-成都商报讯

　　物业管理不叫管理叫服务、水电气基础设施不配套不能交房、小区车位不能卖给其他小区居民……成都市年内有望出台《成都市物业管理条例》，目前草案已经经过市人大常委会两次审议，随后还将召开立法听证会。

　　“首次投票权”

　　住宅每套计1票

　　草案第九条（首次业主大会会议的投票权）

　　业主在首次业主大会会议上的投票权，住宅物业的，按其拥有的住宅套数计算，每套计1票；非住宅物业的，按其拥有的房屋建筑面积计算，每满50平方米计1票；不足50平方米有单独房屋所有权证书的，可以与其他业主合并计票，每满50平方米计1票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30%。机动车停车库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。

　　开发建设单位未出售或者已经出售但未交付的房屋，按前款规定计算投票权。

　　首次业主大会会议后的业主投票权，由业主大会议事规则确定。业主大会议事规则未作约定的，按本条第一款规定计算。业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的，业主公约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。

　　“业主大会”这个词越来越被市民熟悉，它是一个居住小区内代表所有业主意志的机构，表达小区居民的各种声音和意见。草案规定，在一个物业管理区域内，业主入住率达到50%以上或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应该由街道办事处会同建设单位或公有住房出售单位和业主组成首次业主大会筹备组并召开首次业主大会。

　　可这个代表咱小区居民的业主大会，是怎么个投票法。草案定了一个原则：对于住宅物业来说，首次业主大会的投票权按住宅套数计算，每套住宅算一个投票权，套数越多，投票权也就越多，说话就越有分量。投票权是业主在首次业主大会上对提交的事项行使表决权的依据，它将直接影响社区的未来。为了保证公平，单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30%。“这款规定是为了保证大多数业主的利益”，参与草案修改的一名工作人员表示，这避免了部分业主“一手遮天”，业主大会就是要保证大多数业主的利益。

　　首次业主大会会议后的业主投票权，由业主大会议事规则确定。业主大会议事规则未作约定的，还是按照草案规定的首次大会投票权规定计算。需要提醒市民的是，如果不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的，业主公约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。

　　水电气收费

　　物管没有义务“代收”

　　草案第二十六条（有关费用的收取）

　　物业管理区域内供水、供电、供气、信息、有线电视、环卫等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

　　新建住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：（一）专有部分以单个业主作为最终用户；（二）部分业主共用部分以该共用部分的全体业主作为最终用户；（三）全体业主共用部分以全体业主作为最终用户。

　　“电业局收取的电费才0.4657元每度，可我们小区的物管却收0.48元”，去年市民陈先生要求物管公司退还多收取的这部分电费。对此，物管公司也是叫苦不迭，变压器损耗、路灯照明、总表和分表之间的差额哪一项不是要贴钱的，每度多收1分钱左右就是为了填这些“坑”。按照物价局的规定，小区物管最后退还了业主多收的这1分钱，可他们也表示，以后要提高物管费来保证公司不亏损。

　　遇到这类问题的绝不仅仅是这个小区的居民，在成都不是所有的小区都能实现“一户一表”，水、电、气公司都是和小区的那个“总表”签订合同，只向这个总表的“业主”、也就是开发商或者物管公司收取费用，物管公司就得挨家挨户收费。可是总表和分表总会有些差额、有些业主长期不在家……物管公司不得不垫付这些费用。

　　“这些对物管公司来说是不公平的”，市人大常委会城乡建设环境保护委员会相关负责人表示，其实早在2003年国务院出台的《物业管理条例》中就规定了，供水、供电等单位应向最终用户收取有关费用，但目前自来水公司、电力公司仍沿袭旧有收费模式，向“总表”的用户名收取有关费用，而总表的用户名一般都是开发商或物管公司，这样一来，物管公司实际上就无偿承担了抄表、收费的义务。对于这样的问题，物管方自然希望自来水、电力、天然气、光纤等公司直接向业主收取有关费用，从而减小物管公司在代收费过程中承担的风险。但水电气等相关的专业公司面对这样的巨大的用户量，工作量会飞速增加，直接收也有点不可能。“解决的途径就是实现一户一表，但成都目前还不具备完全实现这种收费方式的条件”，草案规定新建住宅物业的最终用户，分为三种：单个业主作为专有部分的最终用户；部分业主共用部分以该共用部分的全体业主作为最终用户；全体业主共用部分以全体业主作为最终用户。“当然这是法规在这方面作出一个引导，而不可能彻底解决实际操作中的问题”。他表示，在二审中对最终用户的界定时，专门在“住宅物业”上增加了“新建”两个字，要将所有老小区都改成“一户一表”的工程量太大，短期之内也不可能实现。

　　房屋使用性质

　　不能想改就改

　　草案第三十一条（房屋用途与装修）

　　业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分，不得擅自改变房屋的使用性质；确需改变的，应当经有利害关系的全体业主同意，并经有关部门审批后方能实施。业主、使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家、省和市的规定以及业主（临时）公约。

　　“明明是住房，可今天左边邻居变成了××公司，右边邻居又是××企业”，昨天一个物业管理人员在市人大的网站上发表自己的意见说，目前市内将住宅改为办公用房比较普遍，对物管管理及住户安全、小区安全构成了威胁，建议应该明确住宅用房不允许办公，立法明确违反处理办法。看到这条建议，市人大常委会法工委的一名工作人员立刻来了兴趣，“这个可以讨论，纳入法规”，他表示，作为上位法的《物权法（草案）》中对此有一些规定，地方法规将考虑细化这部分规定，将一些认识比较集中一致的、典型的改变房屋使用性质的情形作为这条法规所关注的款项进入物业管理条例的三审稿。同时，他也提醒市民在买房时就应该看清楚，这个小区的建筑性质是商住楼还是纯住宅小区，开发商在业主购房之前就明确告知了房屋性质的，就不在此列。“当然，法不溯及以往”，如果是在法规出台之前就改变的，也不在规范范围之内了。

　　公共设施收益

　　主要用于房屋维修

　　草案第二十八条（房屋专项维修资金）

　　房屋专项维修资金的建立，应当遵循统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。房屋专项维修资金管理办法，由市人民政府制定。商品房的首次房屋专项维修资金由开发建设单位和购房人按市人民政府规定的比例缴存。利用共用部分进行经营的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申办手续；相应业主所得收益应当在物业管理区域内公示，主要用于补充房屋专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　哪些是共用部分、共用部分的收益怎么使用，在草案的二审稿件中，删除了对“共用部分”的具体规定，据了解，目前全国人大正在审议的《物权法（草案）》对于共用部分的权属会作出一个明确的规定，同时这也属于民事基本制度范畴，草案暂不对此作出具体规定。但可以明确的是共用部分的收益应该主要用于补充房屋专项维修资金。

　　小区停车位

　　优先考虑业主

　　草案第三十四条（机动车辆停放）

　　在物业管理区域内依法设置机动车停放位的，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

　　物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用；机动车停放位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。机动车停放位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；凡利用物业共用设施设置的机动车停放位，任何单位、个人不得出售。

　　草案对停车位的使用作出了具体的规定。刚买房子时，张小姐日子过得紧巴巴的，没有闲钱买车。当她买了车以后才发现停车成了个大问题，停小区外面吧，没安全感，停小区里面吧，物管说车位卖的卖租的租，没空位。张小姐迷惑了，这个小区还没建成多久，停车位不少，有车的人不多，一打听才知道原来隔壁的老房子没有停车位，隔壁车主都上这个小区停车了。而根据草案，小区内的停车位要优先考虑小区居民，同时可以租给小区外人员，但不能卖给他们。

　　本报记者 赵素冰