强化保有环节征税是房产市场发展趋势

　　在2006年年底北京举行的90平方米住宅设计颁奖会上，建设部副部长刘志峰透露：今后，将通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段，提高大户型购买使用成本，引导消费者合理住房消费，鼓励推广中小套型：就像买汽车一样，虽然买的时候花了一笔钱，但要用车，各种费用包括养路费等也不便宜，买得起也许用不起。

　　从建设部高级官员的言谈中感觉到，从2005年国家宏观调控至今，在一系列的政策实施的背后，其结果并没有达到预期的效果，全国的房价涨幅还保持两位数，其主要原因是在加大交易环节征税的同时，本应由出让方交纳的税赋全部转嫁到受让方身上，无形中加大了受让方交易的成本，导致房价居高不下。因此，国家准备调整住房保有阶段的征税，，有意加大住房持有人的成本，促进房产的交易。

　　现在我们来分析一下国家准备出台的物业税和住房保有税以及现行的各项税收政策

　　一、 首先来看一下西方发达国家美国对房产交易的有关税收政策

　　美国房地产市场中，二手房交易占据了主要成分。统计数字显示，美国二手房与新房成交量之比为6比1。近年来美国新建住房销量每年都在100万套以上，而旧房销量则在600万套以上。美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。

　　美国二手房交易需缴纳的税种主要是归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。交易税税率约为2%，房地产买卖时缴纳。遗产赠与税，房地产作为遗产和被赠与时才征收，规定超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。由于美国房地产的价格不高，旧房经过折旧价值更低，因而实际上很少征收。相比交易税和遗产赠与税，所得税才是二手房交易的“大头”。美国个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15%，最高税率为39.9%，房地产出租形式的收入适用此税。对于短期炒作，即未拥有产权1年就要买卖的房屋，卖房收入列入个人本年度的总收入，税收比例可高至33%左右。而拥有产权超过1年以上的房屋即称为长期投资，卖房时须缴付20%左右的税。为防止卖家偷税漏税，政府要求房地产代理过户公司在过户时强制扣缴。

　　美国政府对自住房的消费者在税收方面有多种形式的税收优惠。一是免税，主要指免缴个人所得税。按照美国现行税法，出售一套自用居住满2年以上的住宅，如果是单身，其售价与购入价的差价收入不超过25万美元，就可免税；如果是已婚家庭，差价收入不超过50万美元，也可免税。另外，55岁以上的美国公民或居民，在销售自用住宅的所得中，一生一次可扣除12.5万美元，无须缴纳个人所得税，但要求他在销售自用住宅的前5年中，必须至少有3年居住或使用该住宅。这样，一些美国老年居民常常卖掉自用住宅，搬进养老院，用住宅收入支付护理费用。二是减税。根据美国税法，对利用抵押贷款购买、建造和大修自住房屋的消费者，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。三是延税。居民如因购买新的自用住宅，而将旧的自用住宅卖掉，他可以将出售旧住宅的所得，不计入当年度的应税收入总额中，享受此税收优惠的购房者必须是在出售旧住宅的前后两年内购买新的自用住宅，且新住宅的价格不得低于旧住宅的销售价格。为了防止利用赢利可递延纳税政策作为避税的手段，税法同时规定除因受雇地点改变而导致的销售行为外，不允许递延两年期限多次售房所得。由于税收制度灵活合理，美国住宅市场获得了比较平稳的发展。据统计，美国1亿个家庭中，有约7100万的家庭拥有自己的住房，自住房比率达到68%，人均居住面积近60平方米，居世界前列。（以上国外资料采自参考消息驻纽约记者　卢怀谦）

　　二、 关于物业税和住房保有税

　　物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。改革的基本框架是将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。在2005年下半年和2006年，国家有关部门针对物权法和物业税多次组织专家研究论证，据分析，物权法将与2007年下半年最晚2008年实施。而物业税由于在2006年已经成为各大新闻媒体关注的焦点，对出台的时间、税率等问题议论纷纷，据分析，2007年的国家宏观调控政策也将会考虑何时出台此政策。据有关专家和网站的网友分析，物业税的起征税率在0.3%0.8%。

　　保有税实际上是物业税的一种，即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。通过各网站了解的情况，国家准备出台的个人持有住房的面积标准在120—144平方米，也就是说，超过这一面积的住房就要交纳保有税，低于此标准的住房将会免税或交纳很少的税金。有关人士建议税率在0.3%--0.5%之间。

　　三、 目前执行的房产交易的各项税收

　　1、 契税

　　契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。、国家统一执行的政策是税率在3%--5%，天津目前执行的是：房屋成交价格低于政府规定的成交指导价格的，按照实际成交价格的1.5%征税；高于政府指导价格的按照3%征收。

　　2、 营业税

　　营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。目前天津执行营业税开征税率为5％。

　　3、 个人所得税

　　个人所得税是对个人(即自然人)的劳务和非劳务所得征收的一种税，其征税对象为个人的工资、薪金所得，个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得，稿酬所得，劳务报酬所得，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得等。

　　应纳个人所得税税额=应纳税所得额×20

　　%应纳税所得额=房产转让收入额-房产原值-合理费用

　　目前天津地方税务机关按照房产转让收入额的1－2％核定征收个人所得税。

　　4、 城镇土地使用税

　　城镇土地使用税是以征收范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

　　《天津市实施＜中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例＞的办法》，已于一九八八年十二月十六日经市人民政府批准，现已发布施行。修改后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》自2007年1月1日起施行。文件中调整了税收基数，具体为：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。文件规定本条例的实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

　　5、 房产税

　　房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税方法分为两种:

　　1）、从价计征的计算

　　应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2

　　%2）、从租计征的计算

　　应纳税额=租金收入*12

　　%6、 印花税

　　印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中共列举了13类。房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。

　　房屋产权转移书据，印花税按所载金额0.05%贴花。

　　在实际房产交易中，交易客户（买方）还须承担保险费或担保费、评估费、过户手续费、房屋中介费等费用。如果交易客户通过中介成交房屋，所有的税费加在一起税费率达到12%15%左右。可想而知，这么高的费率严重的制约了房产的交易，给交易客户增加了过重的负担，从而导致房价的增长。

　　四、 交易环节减负，住房保有环节增税是建立稳健和谐社会的趋势

　　国家出台宏观调控政策旨在平抑过快增长的房地产价格，稳定市场，建立和谐的房地产市场经济秩序。但是，通过两年的实践证明，国家出台的政策不但没有把价格打下来，反而助长了房市价格的增长。

　　有一种说法是：如果国家出台了物业税，有些税收，比如房产税、土地出让金等税收将会并入到物业税中，这样会大大降低国家财政的收入。其实大家都知道“杀鸡取卵”道理。房地产市场尤其是房屋交易市场是可持续发展的永久市场，每年投入市场的新建商品房很快就会成为二手房，房屋存量市场永远大于房屋增量市场，并且房屋增量市场是在逐渐萎缩衰减的。因此，盘活存量市场是国计民生的大事，是未来国家财政收入的主要来源。降低交易环节的税收，实际上是在激活存量放市场的交易，房屋的换手率提高了，每成交一套房屋虽然减少了税收，但庞大的交易基数还是会使国家获得比以前更高的税收，这样做既对交易客户有利，又对国际有利。

　　所以，在减少交易环节征税的同时，增加住房保有阶段的征税，从表面上看把一次性征收的税金分散到30年乃至50年，每年国家的税收却实较低了，但大家是否考虑到，目前国内的每一套房产的换手率只有8-10年，有的地区达到10-15年，也就是说，近十年国家才能征收一次税。执行物业税后，由于房产的交易量大增，房屋的换手率会提升到5年，或者更短，每一年的增量房转为存量房，那么，每一年住房持有人都要交纳一定比例的水再乘以比以往高出几倍的交易面积，同样也能达到增加税收的目的。同时，对于“一人多套”或超大户型的住房持有人实施累进递增的税率政策，必将逼迫他们出售多余的房产，用于投资出租的房产在算账后感觉租金收入与税收相近或持平的时候，这部分房产也会投入市场交易，那么，社会财富和资源重新进行在分配，逐渐达到资源的平衡配置，住房贫富的差距才会逐渐缩小，政府在住房方面的投入才会实现社会化。

　　总之，希望国家站在可持续发展的角度审时度势，充分考虑广大住房需求者的利益，有针对性地出台宏观调控政策，逐渐达到供需平衡，价市相符。