房地产股狂跌 土地增值税清算争议中开局

　　2月9日，到本报记者稿件刊登时，房地产开发企业土地增值税开始清算已经九天，但从当前的实际情况看，部分城市还没有出台具体的操作细则。从国税总局近期的一些举措来看，还在继续为土地增值税等房地产交易税种的科学征收提供技术支持。

　　操作细则仍在拟订

　　近日，国税总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，该《通知》从2月1日起开始执行，根据《通知》精神，各省市区税务机关需结合当地实际情况制定具体清算管理办法。但到记者截稿时，还未获悉有城市的税务部门公布相关的操作细则。

　　2月2日，北京市税务部门的有关工作人员对记者表示，到目前为止，还没有接到新的政策变动通知，地方细则肯定是要出台的。

　　在各地研究具体细则的同时，国税总局下发《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》，业内认为这可以为土地增值税等房地产交易税种的科学征收提供技术支持。

　　该统一发票的通知，是全国范围内首次统一不动产销售发票和建筑业发票。有市场人士表示，值得注意的是，统一发票通知的执行日期同样为2007年2月1日，和清算土地增值税的执行日期一致，其出台时间与房地产开发企业的土地增值税清算新政紧密衔接，且执行日期一致，不排除是在为土地增值税这个计算和审核方式都比较复杂的税种征收做重点准备的可能。

　　另有市场人士表示，清算土地增值税怕是存在一定的难度。房地产开发普遍采用项目运作制，房子卖完后，项目公司就注销了，有些大的开发企业母公司还在，但也有很多投资者分了钱就走人了，现在要再将这些人找回来补交土地增值税，非常困难。

　　市场反应相当激烈

　　在房地产开发企业土地增值税政策公布后，证券市场引发了一场“大地震”，房地产板块应声而落，大量的获利盘夺路而逃，粗略估算，在政策公布后两天来房地产板块总市值损失500多亿元，其中龙头公司万科A受该消息影响，直接市值损失接近百亿。其后，在大盘剧烈调整以及其他相关消息的影响下，房地产板块继续大幅下挫。

　　经历了市场的疯狂反应后，多家机构纷纷发表研究报告认为，该政策虽然会有一定的影响，但市场如此反应有过于激烈之嫌。

　　按照此次政策内容分析，土地增值税清算政策的出台会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率。根据土地增值税的征收办法，土地增值税按四级超率累进税率征收，增值额不超过扣除额50%的部分按30%征收，超过50%－100%的部分按40%的税率征收，超过100%－200%的部分按50%征收，超过200%的部分按60%征收。按照这种征收办法大体估算，对普通住宅来说毛利率超过40%以上的项目均要征高额增值税，对其他项目来说，毛利率大于27%的项目就要征高额增值税。土地增值税计入主营业务税金，如果严格征收，会降低上市公司的主营利润率，从而降低净利润。

　　中信证券发布报告表示，对公司而言，对投资性房地产没有影响、对普通住宅影响较小、对低毛利项目影响较小、对已经较充分计提了增值税的公司影响较小。

　　东方证券方面有人士表示，该政策对行业负面影响程度预计大多在10%-15%以下，行业背景未发生本质变化：一、征收增值税，类似于提高所得税，对业绩变化的趋势不产生直接影响；二、市场最关注的是人民币升值，而该因素仍将继续。

　　规模化企业赢得机会

　　针对新的税收政策，各大券商研究所纷纷出台了研究报告，总体结论基本上是心理影响大过实际影响，并认为规模化企业、龙头公司将从此次调整中赢得机会。

　　招商证券分析师对记者表示，最近有媒体报道称，上海一些地产商就土地增值税清算问题准备联合“上书”，希望有关主管部门“能考虑一下企业的生存问题”。从这一点就可以看出，一些上海开发商的土地增值额大多远远超过扣除项目金额的50%，只有清算的额度比较大，才可能引发这些开发商如此强烈的情绪反弹。如果税收政策落到实处，预计将会有一些企业出现资金问题。这对一些大的房地产企业意味着并购机会的出现。

　　从财务模式上分析，按照征收办法大体估算，对普通住宅来说毛利率超过40%以上的项目均要征高额增值税，对其他项目来说，毛利率大于27%的项目就要征高额增值税。增值额是否超过成本、其间费用、税金等的20%为一临界点，低于临界点免征土地增值税，而高于临界点则全额征收。这种税收政策直接影响的一个趋势就是限制高价房，鼓励中低价房。从房地产市场分析，万科等一向从事主流住宅开发的企业将面临比较大的机会。