粤酝酿宅基地上市 平抑房价意义不言而喻

　　作为立法试验田，广东继实践集体建设用地流转后，正在农村宅基地流转方面酝酿重大举措。该举措如获通过，对平抑广东城市房价的意义将不言而喻。

　　而在全国范围内，宅基地禁止流通的铁律似乎也有松动信号。

“按现有法律规定宅基地不能流转，但《物权法》草案第7稿去掉了‘农村宅基地不可流转’这句话。”广东省国土资源厅厅长林浩坤告诉记者，“这意味着草案对此留有空间。”

　　广东再探“法律雷区”

　　记者从获得的广东省《关于加强农村宅基地管理的通知(代拟稿)》(简称《管理通知》)中看到关于宅基地流转的说明：“对符合法定宅基地面积标准的‘一户一宅’，其转让、出租的流转收益归该农户所有。”而按现有的法律法规，宅基地严禁流转。

　　此前，放开宅基地买卖，政府方面担心会导致农民失去房屋，不利于社会稳定。中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英(党国英新闻,党国英说吧)告诉记者，另一种担心是这种做法有可能拉高农村的房价，拥有“一户多宅”的农民将会大量出售房子，对现有的房地产市场产生冲击。

　　而广东方面的考虑是，宅基地流转可以集约用地，并加大市场配置土地资源，尤其对珠三角的发展具有重要意义。广东的现实情况在于很多农民都是拥有“一户多宅”，甚至在城里购买了房子，所以对“失去房屋”的说法并不担心。

　　由于宅基地的流转“身份”一直得不到认可，很多发达地区的农民都私下进行房屋交易。“这在珠三角已经是普遍现象，私下交易的比例非常高。”党国英表示。

　　据了解，广东的《管理通知》也与现有法律法规相冲突。按《土地管理法》规定，农村村民转让宅基地，应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。而村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。

　　此外，《物权法》草案中也已明确规定宅基地禁止买卖。记者也了解到，《物权法》草案第7稿中仍然有关于“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定。相应地，这份《管理通知》如获通过，则意味广东的城镇居民可以购买农宅。

　　对于宅基地流转所发挥的市场效应，三农问题专家、广东省政府发展研究中心谭炳才表示，宅基地的位置一般都在城乡结合部、城中村，如果允许流转，对平抑房价、增加市场供给有着重要作用。“可以说具有标志性的意义。”

　　而在国务院发展研究中心农村经济研究部刘守英看来，增加中低收入者尤其是流动人口的住房供应，缓解政府廉租房建设的资金压力，是这个管理办法出台的意义所在。

　　“宅基地进入市场，可以增加房地产的有效供给，给廉租房市场做很好的补充，这是大家关注广东举措的原因所在。”刘守英告诉记者。

　　或将冲击城市房价

　　国有土地的使用权可以按照政府的意图租赁、转让、抵押、任意改变用途，集体土地所有者却不能享有同样的权利，这是中国农村土地市场的老大难问题。

　　宅基地不能流转带来了多种问题。例如农民即使在城市购买房屋安家，仍然无法将其原有房屋转让出去，农村出现了大量的“空心村”，特别是在北京、广州、深圳这些用地紧张的地区，造成土地资源的浪费。

　　谭炳才告诉记者，在省内的广州、深圳、佛山这些城市，房地产价格高居不下，住房贵、住房难已经成了焦点话题。如果放开宅基地流转，“一户多宅”的农民能腾出多余的房子供应市场。

　　“流转权的放开，意味着有更多的中低收入人群可以租用或购买农民的宅基地，这在一定程度上缓解了房地产市场供应紧张的压力。”谭炳才表示。

　　有业内人士告诉记者，早在2001年，广州当地就已经提出过宅基地流转的问题。当时说补交一定的地价，宅基地房屋就可以交易，只是由于操作问题，后来没有下文。此前，宅基地只可以在村内流转。“当时把房地产商吓坏了，”此人士说，“因为广州的宅基地房屋存量是很大的，是当年增量商品房的数倍。”

　　但合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江却认为，宅基地的流转对房价和市场供应不会有太大影响。“农民把房子卖掉还要再买进新房，数量也有限，买进卖出对市场不会太有影响。而且流转放开后，宅基地等同于商品房的性质，价格都是市场化的，不会对现有房价带来冲击。”

　　据了解，目前全国性的农民宅基地在私下流转已相当普遍。党国英表示，广东的做法对于浙江、江苏等省份来说，都具有参考价值。“其实就全国来说私下流转也不是个别现象，但广东有试行的基础。”

　　据介绍，迫于建设用地紧张的压力，广东早已在土地流转方面开始了尝试。2005年10月1日，广东省以“政府令”形式发布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(下称《办法》)规定，农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。

　　此举在全国都得到了极大的关注。在《办法》实施以后，记者从内部人士了解到国土资源部已多次到广东调研，了解试验的效果。“实际上国家已经默许了广东的做法，但何时把集体土地流转的问题纳入法律，尚需要时间。”一位参与过调研工作的专家这样告诉记者。

　　出台时间锁定近期

　　对于此管理方法的影响，谭炳才称其“具有重大的标志性意义。”谭炳才告诉记者，广东是在2005年实行的集体建设用地使用权流转的基础上再次迈了一步，“宅基地流转问题在各地都是最难突破的，在广东也一直被称为‘雷区’，因此如果能得到同意并实施，在全国具有示范意义。”

　　对于这份管理方法的出台时间表，林浩坤表示已在去年下半年交予省政府。但何时能获得通过还没有准确的时间。“估计今年上半年可以正式出台。”广东省国土资源厅另外一位人士对记者表示。

　　对于文件的法律效力，谭炳才表示，“现在也只是规划性的文件，没有法律意义上的文件。只能说具有实践基础。”

　　宅基地流转之后的使用问题，广东省国土资源厅人士表示，目前尚未有具体的措施。但是按照国家有关的土地管理规章，宅基地也受到土地用途的管制，不能用于经营性用途，例如不能用于房地产开发、变更成厂房等。改建也必须要依照有关规定报批。“今后将会出台更加具体的法规以监管。”

　　据记者了解，广东省近期已经开始组织对农村宅基地使用情况的调查，主要是完善确权及登记发证手续。“只有确权后，才能进行转让和出租。”上述国土资源厅人士表示。

　　在流转价格方面，广东方面也表示不会出指导意见。“流转价格应由市场决定，因地区而异。”

　　据悉，目前广东方面没有对宅基地的总体面积进行统计。记者也从多方求证，没有获得相关统计部门对此发布的数据。“宅基地统计难度太大。”刘守英表示国内并没有一份较为权威的统计数据。

　　经常在全国对农民土地进行调研的党国英告诉记者，“估计全国宅基地的面积达到10万平方公里。这个面积据说比城市的建城区面积还大。”

　　黎文江告诉记者，宅基地流转的问题涉及到具体的税费。“农民的土地不需要交土地出让金，在水、电等费用上都是‘城乡二元制’的，这些在允许流转后都是要考虑的问题。”

　　此外，如今工业化、城市化进一步加快，宅基地也不像以前是成为农民“安身立命”的福利产品。专家表示，如果协调农民的住宅福利化和商品化的关系也是关键。

　　“如今，宅基地的福利化和商品化的矛盾也在日益加深。宅基地福利化的倾向正在减弱，但政策不允许宅基地像商品房一样自由流通，使得宅基地不能往商品化的方向发展。”刘守英表示，政策滞后的现状如何适应宅基地商品化的趋势，是接下来要考虑的问题。(记者李乐对本文亦有贡献记者：王晶，巫燕玲）

　　关于宅基地：是指农村或城郊建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

　　关于宅基地使用权：是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利；宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。