个人合作建房当真破冰?合作建房变成合作买房

　　拍下的房子最便宜的才七万

　　春节临近之际，广州市合作建房的一批成员总算圆了自己的住房梦。通过参与住宅拍卖形式，他们以单价1600至2500元的价格，一次拍下了位于广州和佛山市交界的银海花园的18套住宅，总价在7万多元到28万元不等，该价格只有目前广州市楼盘均价的约三分之一，这无疑让部分合作建房者首尝甜头。

　　据了解，因受资金和土地等瓶颈束缚，2003年前后在国内兴起的个人合作建房行为，一直无法取得突破。不久前，河南省郑州市5位普通市民成立了郑州市个人合作建房筹备组，并以个人名义在银行开户，接受市民的购地资金，但由于未在限期内筹集到300万元的土地招标保证金，郑州个人合作建房初战受挫。去年11月15日，温州市个人合作建房联盟委托开发商以1亿多元的价格取得了一个30亩地块的开发权，这意味着个人合作建房在国内首次进入实质性操作阶段，然而，虽然成功拿到了地块，但距离建成交房还非常遥远。最近，由于各方面的压力，温州个人合作建房联盟中已有一些人主动退出。

　　正是在各地合作建房纷纷遇挫的情况下，广州这次的成功破冰似乎给合作建房带来了一线曙光。

　　合作建房能否避免资金风险

　　记者今天登陆广州合作建房网，在《合作建房问与答》一文中看到这样一段话：“对于银行来说，把资金贷给开发商，是一种高风险的操作，因为开发商贷款后有过多的资金使用自由，可以自由地把资金转移或使用，因此造成无法还贷，是非常普遍的问题，使银行和国家都蒙受了巨大的损失。”文中认为如果资金掌握在业主手上，则利于资金管理，避免以上的问题。

　　合作建房能否对房地产市场带来冲击并解决资金管理问题？在广州市从事多年房地产工作的谢伟鹏面对记者采访时认为：“合作建房或多或少会给那些长期垄断房地产市场的大开发商带来一定的冲击，而且能解决房地产开发商在资金管理环节上所出现的弊端。如果消费者真能把合作建房这件事操作成功，那对他们自身也是一件很不错的好事。”可是，这样的好事实现起来却并不容易。

　　法律无明确定位成拦路虎

　　合作建房最突出的问题包括，合作建房组织是否具有拿地的资格、建筑的资格和能否取得合法的个人房产证。曾有合作建房者乐观地认为，法律没有明确禁止的就是许可的，因此合作建房并不违法，而是生长于法律的夹缝之中。果真如此吗？今天，记者为此专门采访广东省法学会的程鹏时，他却一语道破：“合作建房是公民人权自由的体现，但是没有明确的法律定位，就会让政府相关部门在工作上无法可依，给合作建房者在项目的实际操作上造成重重困难。”

　　没有法律保障，合作建房首先面临的就是资金的筹集和安全问题。一些人反对合作建房的理由之一就是发起者有卷款逃跑的可能。只有少数合作建房组织能在资金安全方面作出妥善处理。如深圳合作建房者的做法是由合伙人把钱存进自己的银行账号，并与银行签订专款专用的托管协议。需要资金时，合伙人把钱从自己的账户转进指定账号。从始至终，发起者都“摸不到钱”。另外，为了防止合伙人撤资，参与投标的合伙人还需缴纳一定的保证金。

　　看来，要从根本解决资金瓶颈，银行的支持必不可少。但是，合作建房组织很难提供银行按揭贷款所需的担保物，这使银行贷款的政策风险和金融风险较高，银行积极性自然也不高。

　　拿地困难建筑质量让人担心

　　即使资金的问题解决了，合作建房仍然面临着许多局外人想象不到的困难。首先是拿地困难。以深圳为例，深圳拍卖的土地一般都是大面积地块，以一块建筑面积60000平方米的土地为例，按每户100平方米计算，需要600户合作才能拿地，这么庞大的组织很难协调。此外，由于作出决策需要合伙人一致同意，这就会造成出价缺乏灵活性以及保守商业秘密的困难。最后，为了规避法律风险，深圳的合作建房组织拿地时只参与政府公开招拍或法院强制委托拍卖的地块，不参与不允许个人投标的地块。

　　其次是建筑质量保证问题。北京知名房地产开发商潘石屹就曾质疑合作建房的建筑质量能不能保证。对此，深圳合作建房发起人林立人则认为，这些都可以通过委托专业的工程监理公司把关来规避风险。

　　因此，我们不得不清醒地认识到，广州合作建房者这次参与竞拍的行动违背了合作建房的初衷，让不少人会质疑这实际上类似于合作买房，而真正意义上的合作建房却因种种阻挠难以实现。保障中低收入阶层的安居权是政府的责任。然而，限于财力，我国政府在现阶段还无法有效解决这一问题。在政府无力，而市场机制又暂时失灵的情况下，合作建房不失为民间自救的一种有益尝试。政府对合作建房应当作出正确的规范引导，使其合法操作。