商业地产金融风险或将更大

　　沪上知名商铺专家姜新国最近在总结2006年和展望2007年商铺市场时表示，2007年商铺市场将会比2006年更加变化多端。他表示，成熟的商业地产市场有三个主要的特征：一是经济变化相对稳定；二是法律、规划稳定，城市人口、空间变化相对稳定；三是市场本身稳定，包括投资和物业供应。

　　金融风险波及商业地产

　　姜新国表示，在上海商业地产被广泛看好的条件下，金融方面的风险会更大。金融风险来自两个方面，一是人民币升值风险，由于升值，不少国际热钱还有一些基金等会来投资上海的商业地产。但是这些资本一旦达到目标收益，抽掉资金后会使得上海商业地产市场脱力而塌陷。第二是加息，其后果可能会导致商业地产开发的投资成本过高，开发利润下降或投资贷款（按揭）的利息负担过重，造成商铺造不起来，产生商铺少没人投资的局面。

　　物权法影响投资价值

　　2006年商业地产最主要的法律“物权法”终于在一些冲突点上形成了相同的意见，它的出台将解决一些商业地产权利的权能收益问题，但在财产的权利性质方面很难有大的突破，因为还有一些问题在宪法没有修改的条件下，“物权法”是无法突破某些概念范畴的。但是在最近的“物权法”的征求意见讨论中，对生活资料性质的住宅的权益以及批租期限满后有了比较充分的表述，如果出台的“物权法”确实如此，那么商业地产的投资价值将会受到影响。

　　或诱发新一轮圈地热潮

　　自从2003年6月出台的第一个房地产市场调控文件：“关于加强管理房地产贷款的通知”出台，到2007年1月关于土地增值税征收的通知出台，政府已经出台了14个调控房地产市场的法规和政策手段，多为针对住宅市场。

　　但是在2007年即将出台《城市商业网点规划管理条例》将会改善这种局面。这个法规明确了管理的责任人，也将明确大型商业项目的审批程序，还有可能从源头上控制商业地产发展过快、投资过热的商业用地供应过多局面，解决商业用地供应和商业网点规划之间的冲突问题。如果这些内容确切的话，可能在这个条例出台之前，会诱发新一轮“跑马圈地（商业用地）”的热潮，曾经一度批不出去的商业用地，可能又会被市场青睐。

　　RELTs试点规定尺度

　　国内RELTs试点启动，给商业地产规定了尺度。2002年初，“联华信托”已被人民银行指定为国内RELTs的试点单位，表明监管部门、资金对市场已经开始趋于稳定，开发技术开始成熟投资趋于理性的初步认可。

　　一段时间以来，商业地产招商、融资两大瓶颈制约了这个市场的健康发展，由于没有信托机构的参与，项目的开发良莠共存，一贷俱贷、一收俱收，收益率好的项目也无法融资，这次试点

　　实际也给商业地产的基本属性、价值表现定了一个评判标准。

　　但是国内REITs的试点，可能会造成“蝴蝶效应”，对2007年后的商业地产开发、运营以投资产生巨大的影响，开发商会从房价卖得高的思维逐渐转变为收益做得高，追求开发技术转化，并更加重视运营和经营技术。