广州首个单位自建房揭秘(组图)

　　金鹤苑小区位于芳村西塱村兴渔路，完全可以和同类型的商品房相媲美。广钢集团董事长、党委书记陈嘉陵。

　　文/图 本报记者何涛、胡瑛

　　位于广州芳村的花园式小区——金鹤苑，邻近地铁，75平方米全新一手房，售价16万元。这套价钱便宜得惊人的房子属于广钢石灰厂的一名普通工人——29岁的钟炎雄。今年，小钟就有望拿到新房的房产证。包括小钟在内的750名广钢普通工人，成为了广钢自建房的受益者。在广州市停止单位福利分房后，广钢成为了广州首个单位自建经济适用房的“吃螃蟹”者。

　　近日，广州市有关领导在“两会”上透露，广州市正在着手制订新经济适用房管理办法，将允许符合条件的单位在货币分房和实物分房中二选一，只要该单位有土地，且符合城市建设规划和土地使用规划，该单位即可自行建房分给没有享受实物分房和货币分房的住房困难职工。这意味着，单位自建房在多年后将重新开禁。率先“吃螃蟹”的广钢一下子成为了各方关注的焦点。

　　单位自建经济适用房的广钢模式是怎样的，广钢的建房模式会否成为今后单位自建房的一种通行的做法呢？近日，本报记者专门来到广钢对此进行调查，以期揭开广州首个单位自建经济适用房的内幕以及它对其他单位的借鉴意义。

　　小钟叫钟炎雄，他住的金鹤苑小区位于芳村西塱村兴渔路，距离广钢厂区3公里，步行10多分钟可到西塱地铁总站。整个小区内共建有多层住宅楼22幢，住房750套。

　　作为广州市第一个由企业自建的经济适用房项目，金鹤苑小区于2005年10月竣工。2006年年初，2625名广钢职工和家属纷纷搬迁入住。2006年1月21日，钟炎雄告别了连续4年租房住的日子，带着老婆搬入了刚建好的新房。月薪只有2000多元的他，仅仅上了5年班，就成为了广州年轻的“有房一族”。

　　由于金鹤苑小区所处位置有些偏僻，加之整个小区实行全封闭管理，对于外人来说，小区“面貌”如何一直是个谜。

　　近日，记者走进小区里看到，小区内有大片的绿地，还有假山、喷泉、绿树，环境十分优美。下午5时，小区的孩子们欢呼着在小区草地的滑梯上爬上爬下，大人们守在一旁聊天，还有保安不时地巡逻。

　　据介绍，由于单位自建经济适用房在广州完全没有先例，建设“金鹤苑”这个小区只能是摸着石头过河。

　　土地来源

　　闲置用地是历史遗留下来的

　　单位自建房最关键的第一步就是土地，广钢历史遗留下来的一块自有土地，大约72亩，如何开发用好该地是广钢经常考虑的事。到了1999年底，由于已经停止了福利分房制度，市有关部门提议广钢参照北京、上海等地的做法，自建经济适用房，当时广州市还没有单位自建经济适用房的先例。广钢将自建经济适用房的想法进行了充分的研究并形成方案报了上去，得到了市政府有关部门的积极支持，同意广钢作为单位自建经济适用房的试点。

　　广钢集团把金鹤苑职工安居小区建设定位在企业自身发展、关心职工切身利益、增强企业向心力、凝聚力来综合考虑、决策，纳入了企业发展壮大的民心工程。广钢集团公司领导多次进行了专题研究，并专门成立了项目建设办公室，统筹小区的规划设计和组织建设。

　　由于没有相关的政策，更没有现成的经验可以借鉴，只能靠自己摸索。一面要考虑到房子的价格与职工的收入水平，一方面也要考虑建房的成本。为了使小区的建设符合“经济、适用”的要求，广钢集团通过职代会、基层工会及公司内部媒体广泛宣传，为小区征名，为小区设计征询提案，广泛征求职工的意见和建议。建房的方案几次征求职工意见，改了又改，先设计的是12层的小高层，后来担心员工的接受能力又改成了多层，最后又改成了现在的单元套间。

　　2004年3月28日，广钢的经济适用房正式开工。

　　自己建房

　　引入银行按揭和公积金贷款

　　金鹤苑小区一共有750套住房，面积从70平方米～90平方米不等，均价为2050元/平方米。在确定这个价格之前，广钢集团还专门向职工发出了意见征询表。2004年，芳村一些地方的房价已经卖到了4000元/平方米，广钢自建房的定价比周边的房价便宜1000多元/平方米。

　　2005年4月，广钢开始进行自建经济适用房的预售。为了能尽快卖出房子，广钢专门请来了羊城房地产公司参与销售宣传策划。当时通过制作楼盘模型，派发宣传单、在各个小区内张贴大幅的售房海报等……还引入了银行按揭和公积金贷款，只需要首付20%。一套10多万元的房子，只需要先付2万~3万元。

　　钟炎雄也是在这个时候买的房。他的房子面积有70多平方米，总价约为16万元。为了节省利息，钟炎雄首付了8万元，其中4万元是向亲戚借的，父母也出了一点钱，剩下都是自己的积蓄。钟炎雄说，这套房子他打算供4年，平均每个月要供1280元。像钟炎雄一样，许多广钢职工报名参加了认购，房子很快就预售完了。

　　认购住房

　　职工按分数高低选购住房

　　那广钢在经济适用房销售过程中，是如何规避暗箱操作问题的呢？

　　据了解，在充分考虑员工利益的基础上，该项目严格按照广州市经济适用房政策和广钢集团职代会定出的既定成本，进行项目设计和工程管理。广钢集团职代会闭会期间，由职代会选举产生的常务委员会代表职代会行使职权。2005年3月，广钢职代会常务委员会审议通过了金鹤苑小区的发售方案。在发售过程中，广钢集团通过各单位的工会组织将认购表发放到每一位符合相关购买经济适用房条件的员工手上，要求确认是否购买；购房的员工要求本人填写资料后由单位确认。根据制定的经济适用房的销售方案，以本企业工龄及住房困难情况等作主要参数，进行计分排名，经公示后，按分数高低依序选购住房。广钢集团将符合条件并登记购房的员工的计分排名情况通过电子政务、厂情通报会、公布栏张贴等形式公布，并做到可以随时查询。由于整个过程公平、公开、透明，整个发售过程，广钢工会未收到员工一宗有关的投诉。

　　位置偏远

　　公共交通配套成为难题

　　金鹤苑小区所在的地理位置相对比较偏僻，由于住户数量达不到广州市交通部门有关规定的要求，所以到目前为止，没有公交车直通小区门口。小区居民步行到最近的公交车站需要10多分钟。禁摩之前，他们还可以骑摩托车上班，而禁摩之后就只能骑单车或者是步行了。

　　面对职工的意见，广钢物业管理负责人说：“我们一直没有放弃与政府部门的沟通，但是目前金鹤苑附近居住人口数达不到通公交车的要求，有很多事情不是企业单方面做得了的，还需要有关部门的支持。”

　　确权问题

　　房子能否上市细则尚未出台

　　据了解，金鹤苑目前正处于“大确权时期”，房产证目前还没有拿到，估计今年就可以办妥，获得“小确权”。

　　所谓“确权”就是经过房地产申报、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。大确权是确权到开发商名下，随后才是产权分割，即把开发商名下的物业交易过户到购房业主名下，之后才可以申领房产证。对于金鹤苑来说，获得大确权就意味着广钢集团获得了金鹤苑22栋楼的使用权，即获得了一张大房产证。产权分割后，一旦关于经济适用房上市的政策出台，金鹤苑的业主们就可以凭借自己的房产证自由进行房屋买卖。钟炎雄对记者表示：“拿到房产证，我也不会卖房子的。我又不是老板，不炒楼，这是我自己的房子，不会轻易卖的。”

　　不允许有钱

　　单位买地建房

　　广州正制定新管理办法

　　对于广钢的经济适用房模式，广州市国土资源局一位官员认为这属于企业的市场行为，作为政府部门不应发表什么意见，但是他肯定，只要对群众有好处，广钢的做法还是值得提倡的，同时他觉得经济适用房的出现对平抑广州的房价会有一定的作用。

　　在广州市刚刚结束的两会期间，房地产问题毫不意外地成了会上最热门的话题。市长张广宁在参加市政协会议小组讨论时说，广州市正在着手制定新经济适用房管理办法，将允许符合条件的单位在货币分房和实物分房中二选一，只要该单位有土地，且符合城市建设规划和土地使用规划，该单位即可自行建房分给没有享受实物分房和货币分房的住房困难职工。

　　房管部门有关负责人解释，其实早在去年9月出台的《广州市住房建设规划（2006-2010）》中，就已明确将单位自建房与廉租房、新社区一同归入“政府保障型”住房的供应行列。以前单位分房，领导或许可以分到百来二百平方米，但今后自建房，户型全部要在90平方米以下，且销售对象也要符合经济适用房的规定，只能面向本单位从未享受过住房福利的员工。

　　政府保障型住房共有三类

　　事实上，这一新的管理办法已经几易其稿，目前尚未出台。来自广州市有关部门的最新信息显示，正在制定中的新办法有三大要素：一是建房主体为部队、中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位；二是这些单位要拥有自有土地、并且符合广州土地利用总体规划和城市总体规划；三是项目建设限户型（建筑面积小于90平方米）、限房价、限供应对象（符合条件的部队人员和中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位住房困难职工）。但与以往最大的不同之处就是，在货币分房和实物分房之间,各单位可以二者择其一，并且提高货币分房的金额。有地有钱的单位自建住房后可实行实物分房，而无钱无地的单位就实行货币分房。这也就意味着，从2000年以来停止的单位自建房又放开了。

　　在2000年以前，广州市实行实物分房，此后，广州市停止了实物分房，开始实行货币分房。但是，不少单位职工反映，停止了实物分房后，货币分房所能拿到的买房钱很少，不足购买商品房。为此，广州市在新的经济适用房管理办法中将解决这一问题。

　　“由于涉及企业多，历史用地又难于统计，目前符合条件的企业历史地块有多大、能够解决多少住房困难户的住房问题，仍是未知数。但那些有钱的单位想买地建房的构想则肯定是不能允许的。”广州市国土资源局局长简文豪在接受记者采访时表示。

　　单位自建经济适用房不是开历史倒车

　　广钢集团董事长、党委书记陈嘉陵接受本报记者专访

　　记者：广钢是广州市第一个自建经济适用房的企业，做到这一点在政策上是如何突破的？

　　陈嘉陵：当时广州市提出可以建经济适用房，我们觉得这是一个机遇，因为无论是建福利房还是单位自建经济适用房都是为了职工。于是我们马上就向市里有关部门请示，市里很支持我们的想法，我们就抓住了这个机遇。

　　记者：为了建经济适用房，企业采取了哪些措施？

　　陈嘉陵：我们真是下了决心。指派了集团的一位副总经理亲自去抓，同时专门成立了工作小组，而且把建设经济适用房作为一个重大的项目交给职代会，让职工去充分讨论。集团的党政联席会议上也多次讨论究竟如何保证建房的规模成本与效益，要尽可能让职工感到满意。从设计之初，我们就把图纸、模型公开给大家看，建设过程也反复让大家去参观、提意见。

　　记者： 2050元/平方米的均价是怎么定的？

　　陈嘉陵：开始也想按照当时广州市经济适用房的物价局批准的下限标准执行2300元/平方米的定价，后来我们将房价定在2000元/平方米左右。既然这是民心工程和经济适用房，那就要考虑职工的经济承受能力。比如本来我们打算盖高层的，这样从投资角度来讲绝对不会亏损，而且还能增加许多住户。但是高层需要安装电梯，随之而来就有电梯费和管理费及职工的承受能力如何等问题，所以在听取职工意见后又修改了设计方案。

　　记者：广钢集团在建房过程中赚到钱了吗？

　　陈嘉陵：我们把建房成本算好后就直接公布给员工了，成本价和售楼价都先定了就不能再反悔。但是正好赶上原材料价格上涨，所以我们的压力很大。在这种情况下我们还是坚持不加价，经过多方的努力和精打细算，最终刚好收支平衡。其实这也从另外一个方面说明，正是由于由企业来自建，所以也逼着企业精打细算。

　　记者：作为企业不赚钱，又要花这么大精力去建房，是不是有些亏？

　　陈嘉陵：我们专门成立了一个班子来筹划这件事，他们分工明确，工作做得很细致。作为企业，都会追求利益的最大化的，但从企业内部来讲，并不是所有的事情都为了赚钱。我们还要讲求事业留人、待遇留人、感情留人，这不是单单从金钱角度讲回报的。我们要打造一个和谐团队，提高职工的积极性、增加集团的凝聚力。大家一起努力，和谐的气氛就出现了，这也是带给企业的一种效益。

　　记者：从以前的福利分房，到现在的单位自建经济适用房，是不是开历史倒车？

　　陈嘉陵：肯定不是。经济适用房与福利分房不一样。经济适用房尽管是单位去建，但是从设计、投标、制造成本、工程质量直到售价等各方面已经参与了市场竞争。我认为政府现在允许单位自建房是两全其美的事。第一，它解决了职工的居住问题；第二，经济适用房在一定程度上也可以抑制广州居高不下的房价。这不是开历史的倒车，而是螺旋式上升。

　　记者：你觉得广钢的经济适用房经验能够在广州市得到推广吗？

　　陈嘉陵：金鹤苑只是一个开端，将来的企业和单位肯定会比我们做得更好。我们的做法只是一个借鉴，有用的可以采用，不完善的就不采用。如果由企业来自己建经济适用房，要严格控制成本，而且管理和策划等要非常细致，否则很容易出现亏损。一种可行的做法是，在成本的基础上加5%~10%左右的毛利，消化平均的费用，让企业没有损失，职工也受益。

　　目前，市场的房价居高不下，归根到底还是由供求关系决定的，要想把房价调下来，必须提供更多的廉价房，开发商是不可能这么做的。建经济适用房是一个具体的措施，政府的新政策对于抑制居高不下的房价是一个很好的动作。

　　记者：以后还会再建经济适用房吗？

　　陈嘉陵：金鹤苑建好后，很多没有分到房子的职工都希望集团能够再建新的经济适用房。但是目前我们没有地了，而且现在土地使用很严格，不是想盖就能盖的。如果未来有地、政策又允许的话，我们还是可以再盖经济适用房的，那个时候我们会做得更好、更完善，让更多的员工能够改善居住环境。