广州首个单位自建房揭秘:自建房不是开历史倒车

　　位于广州芳村的花园式小区――金鹤苑，邻近地铁，75平方米全新一手房，售价16万元。这套价钱平得惊人的房子属于广钢石灰厂的一名普通工人，29岁的钟炎雄。今年，小钟就有望拿到新房的房产证。包括小钟在内的750名广钢普通工人，成为了广钢自建房的受益者。

　　近日，广州市委副书记、市长张广宁说，广州市正在着手制订新经济适用房管理办法，将允许符合条件的单位在货币分房和实物分房中二选一，只要该单位有土地，且符合城市建设规划和土地使用规划，该单位即可自行建房分给没有享受实物分房和货币分房的住房困难职工。

　　这意味着，单位自建房在多年后将重新开禁。率先“吃螃蟹”的广钢一下子成为了各方关注的焦点。

　　单位自建经济适用房的广钢模式是怎样的，广钢的建房模式会否成为今后单位自建房的一种通行的做法呢？近日，本报记者专门来到广钢对此进行调查。

　　没有先例 摸着石头过河

　　小钟住的金鹤苑小区位于芳村西‰i村兴渔路，距离广钢厂区3公里，步行10多分钟可到西‰i地铁总站。整个小区内共建有多层住宅楼22幢，住房750套。

　　作为广州市第一个由企业自建的经济适用房项目，金鹤苑小区于2005年10月竣工。2006年年初，2625名广钢职工和家属纷纷搬迁入住。2006年1月21日，钟炎雄告别了连续4年租房住的日子，带着老婆搬入了刚建好的新房。月薪只有2000多元的他，仅仅上了5年班，就成为了广州年轻的“有房一族”。

　　由于金鹤苑小区所处位置有些偏僻，加之整个小区实行全封闭管理，对于外人来说，小区“面貌”如何一直是个谜。

　　近日，记者走进小区里看到，小区内有大片的绿地，还有假山、喷泉、绿树，环境十分优美。下午5点，小区的孩子们欢呼着在小区草地的滑梯上爬上爬下，大人们守在一旁聊天，还有保安不时地巡逻。

　　据介绍，由于单位自建经济适用房在广州完全没有先例，建设“金鹤苑”这个小区只能是摸着石头过河。

　　单位自建房最关键的第一步就是土地，广钢历史遗留下来的一块自有土地，大约72亩，如何开发用好该地是广钢经常考虑的事。到了1999年底，由于已经停止了福利分房制度，市有关部门提议广钢参照北京、上海等地的做法，自建经济适用房。当时广州市还没有单位自建经济适用房的先例。广钢将自建经济适用房的想法进行了充分的研究并形成方案报了上去，得到了市政府有关部门的积极支持，同意广钢作为单位自建经济适用房的试点。

　　广钢集团把金鹤苑职工安居小区建设定位在企业自身发展、关心职工切身利益、增强企业向心力、凝聚力来综合考虑、决策，纳入了企业发展壮大的民心工程。广钢集团公司领导多次进行了专题研究，并专门成立了项目建设办公室，统筹小区的规划设计和组织建设。

　　由于没有相关的政策，更没有现成的经验可以借鉴，只能靠自己摸索。一面要考虑到房子的价格与职工的收入水平，一方面也要考虑建房的成本。为了使小区的建设符合“经济、适用”的要求，广钢集团通过职代会、基层工会及公司内部媒体广泛宣传，为小区征名，为小区设计征询提案，广泛征求职工的意见和建议。建房的方案几次征求职工意见，改了又改，先设计的是12层的小高层，后来担心员工的接受能力又改成了多层，最后又改成了现在的单元套间。

　　2004年3月28日，广钢的经济适用房正式开工。

　　卖楼花筹集建房资金

　　金鹤苑小区一共有750套住房，面积从70平方米～90平方米不等，均价为2050元/平方米。在确定这个价格之前，广钢集团还专门向职工发出了意见征询表。2004年，芳村一些地方的房价已经卖到了4000元/平方米，广钢自建房的定价比周边的房价便宜1000多元/平方米。

　　2005年4月，广钢开始进行自建经济适用房的预售。为了能尽快卖出房子，广钢专门请来了羊城房地产公司参与销售宣传策划。当时通过制作楼盘模型，派发宣传单、在各个小区内张贴大幅的售房海报等……还引入了银行按揭和公积金贷款，只需要首付20%。一套10多万的房子，只需要先付2--3万元。”

　　钟炎雄也是在这个时候买的房。他的房子面积有70多平方米，总价约为16万。为了节省利息，钟炎雄首付了8万元，其中4万元是向亲戚借的，父母也出了一点钱，剩下都是自己的积蓄。钟炎雄说，这套房子他打算供4年，平均每个月要供1280。像钟炎雄一样，许多广钢职工报名参加了认购，房子很快预售完了。

　　按分数高低依序选购住房

　　那广钢在经济适用房销售过程中，是如何规避暗箱操作的问题呢？

　　据了解，在充分考虑员工利益的基础上，该项目严格按照广州市经济适用房政策和广钢集团职代会定出的既定成本，进行项目设计和工程管理。广钢集团职代会闭会期间，由职代会选举产生的常务委员会代表职代会行使职权。2005年3月，广钢职代会常务委员会审议通过了金鹤苑小区的发售方案。在发售过程中，广钢集团通过各单位的工会组织将认购表发放到每一位符合相关购买经济适用房条件的员工手上，要求确认是否购买；购房的员工要求本人填写资料后由单位确认。根据制定的经济适用房的销售方案，以本企业工龄及住房困难情况等作主要参数，进行计分排名，经公示后，按分数高低依序选购住房。广钢集团将符合条件并登记购房的员工的计分排名情况通过电子政务、厂情通报会、公布栏张贴等形式公布，并做到可以随时查询。由于整个过程公平、公开、透明，整个发售过程，广钢工会未收到员工一宗有关的投诉。

　　交通不便成为难题

　　金鹤苑小区所在的地理位置相对比较偏僻，由于住户数量达不到广州市交通部门有关规定的要求，所以到目前为止，没有公交车直通小区门口。小区居民步行到最近的公交车站台，需要10多分钟。禁摩之前，他们还可以骑摩托车上班，而禁摩之后就只能踩单车或者是步行了。

　　钟炎雄告诉记者，他每天踩单车上班，大概要15分钟左右。买生活用品通常会到附近的超市，踩单车的话大概是5分钟。但对于其他一些步行去的居民来说，确实有些不方便。

　　面对职工的意见，广钢物业管理负责人说：“我们一直没有放弃与政府部门的沟通，但是目前金鹤苑附近居住人口数达不到通公交车的要求，有很多事情不是企业单方面做得了的，还需要有关部门的支持。”

　　房子能否上市 相关细则政府尚未出台

　　据了解，金鹤苑目前正处于“大确权时期”，房产证目前还没有拿到，估计今年就可以办妥，获得“小确权”。

　　按照法律规定，所谓“确权”就是经过房地产申报、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。大确权是确权到开发商名下，随后才是产权分割，即把开发商名下的物业交易过户到购房业主名下，之后才可以申领房产证。对于金鹤苑来说，获得大确权就意味着广钢集团获得了金鹤苑22栋楼的使用权，即获得了一张大房产证。产权分割后，如果关于经济适用房上市的政策一旦出台，金鹤苑的业主们就可以凭借自己的房产证自由进行房屋买卖。但是钟炎雄对记者明确表示：“如果拿到房产证，我也不会卖房子的。我又不是老板，不炒楼，这是我自己的房子，不会轻易卖的。”

　　对于广钢的经济适用房模式，广州市国土资源局一位官员认为这属于企业的市场行为，作为政府部门不应发表什么意见，但是他肯定，只要对群众有好处，广钢的做法还是值得提倡的，同时他觉得经济适用房的出现对平抑广州的房价会有一定的作用。

　　然而也有广州房地产专家认为，这样的政策容易导致特权单位变相福利分房和集资建房，引发新的社会不公现象，但应适当允许单位兴建产权不得转让的集体宿舍或周转住房，以解决职工住房困难；而对于居者有其屋作为政策的出发点和落脚点的理解，也应当理解为人人都能住上适当的住房，但并不一定要所有人都拥有住房的产权。

　　有钱单位买地建房不允许

　　在今年的广州市两会期间，房地产问题毫不意外地成了会上最热门的话题。市委副书记、市长张广宁在参加市政协会议小组讨论时说，广州市正在着手制订新经济适用房管理办法，将允许符合条件的单位在货币分房和实物分房中二选一，只要该单位有土地，且符合城市建设规划和土地使用规划，该单位即可自行建房分给没有享受实物分房和货币分房的住房困难职工。

　　广州市国土房管部门有关负责人解释，其实早在去年9月出台的《广州市住房建设规划(2006-2010)》中，就已明确将单位自建房与廉租房、新社区一同归入“政府保障型”住房的供应行列。今后单位自建房，户型全部要在90平方米以下，且销售对象也要符合经济适用房的规定，只能面向本单位从未享受过住房福利的员工。

　　事实上，这一新的管理办法已经几易其稿，目前尚未出台。来自广州市有关部门的最新信息显示，正在制订中的新办法有三大要素：一是建房主体为部队、中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位；二是这些单位要拥有自有土地、并且符合广州土地利用总体规划和城市总体规划；三是项目建设限户型(建筑面积小于90平方米)、限房价、限供应对象(符合条件的部队人员和中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位住房困难职工)。但与以往最大的不同之处就是，在货币分房和实物分房之间,各单位可以二者择其一，并且提高货币分房的金额。有地有钱的单位自建住房后可实行实物分房，而无钱无地的单位就实行货币分房。这也就意味着，从2000年以来停止的单位自建房又放开了。

　　在2000年以前，广州市实行实物分房，此后，广州市停止了实物分房，开始实行货币分房。但是，不少单位职工反映，停止了实物分房后，货币分房所能拿到的买房钱又很少，不足购买商品房。为此，广州市在新的经济适用房管理办法中将解决这一问题。

　　广州市国土房管局有关负责人表示，由于涉及企业多，历史用地又难于统计，目前符合条件的企业历史地块有多大、能够解决多少住房困难户的住房问题，仍是未知数。但那些有钱的单位想买地建房的构想则肯定是不能允许的。第[1][2]页